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2024年11月24日
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3月30日傍晚，中國(guó)人民銀行[微博](央行[微博])聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，宣布下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例，將最低首付比例調(diào)整為40%；同日，財(cái)政部也發(fā)文稱，將放寬個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期限，由購(gòu)房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。
多位受訪房產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，這一“金融+財(cái)稅”的調(diào)控舉措，有望激發(fā)改善型需求進(jìn)入市場(chǎng)，并給房企帶來脫困機(jī)遇。“大家都得到了去庫(kù)存的良機(jī)。”濟(jì)南某房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目總監(jiān)劉濤說。
值得關(guān)注的是，在業(yè)內(nèi)人士看來，上述“組合拳”并非管理層直接出手刺激市場(chǎng)，而是通過貨幣、財(cái)政等配套政策激發(fā)市場(chǎng)活力，凸顯出新一屆政府以市場(chǎng)化手段來推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路。
“雖然這種舉措短時(shí)間內(nèi)很難在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出調(diào)控效果，但長(zhǎng)期看來，將會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)更為健康地發(fā)展。”北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對(duì)此表示。更有專家指出，遵循上述政策思路，預(yù)計(jì)后期房地產(chǎn)市場(chǎng)還將迎來買房落戶放開、限購(gòu)限貸放松等多項(xiàng)政策，以推動(dòng)存量住房的消化，令市場(chǎng)踏上復(fù)蘇之路。
緩解資金壓力
“前兩年的時(shí)候大家見面還都說能過得去，但是現(xiàn)在的日子真挺難過。”3月30日，劉濤對(duì)導(dǎo)報(bào)記者說。作為已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)十幾年的資深人士，他坦言近兩年來確實(shí)是開發(fā)商最為難熬的時(shí)段，“融資難、市場(chǎng)推廣難、價(jià)格戰(zhàn)等問題此起彼伏。”
“還好政策終于落地了。”劉濤說道。從去年9月底，央行出臺(tái)房貸新政，放寬首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，敏感的市場(chǎng)人士就已經(jīng)看出了宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，如今央行又推出與二套房相關(guān)的政策，“一系列政策聯(lián)動(dòng)效應(yīng)下，有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年回暖。”
央行3月30日發(fā)布的政策顯示，此次對(duì)于為改善居住條件而購(gòu)買二套房的購(gòu)房者，央行將最低首付款比例調(diào)整為40%。而此前，各地二套房商業(yè)貸款首付比例為不低于60%，北上廣深四城市則高達(dá)70%。
“200萬元的房子，首付就可以少交40萬元。”劉濤表示，二套房貸門檻的降低將大大刺激改善性需求入市，緩解開發(fā)商目前的庫(kù)存壓力。“特別是一些中高端項(xiàng)目，它們的前期定位就是針對(duì)想改善居住條件的客戶。但現(xiàn)實(shí)情況是，銀行的限貸、高首付比例政策大大提高了購(gòu)房門檻，將消費(fèi)者擋在了門外。”
另一位受訪房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人也對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，與全國(guó)二、三線城市一樣，去年以來濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存也一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，至今年2月份商品房庫(kù)存量已超過20萬套。其中萬科、中海、綠地等地產(chǎn)大鱷推出的大項(xiàng)目，更是給市場(chǎng)帶來壓力。較為明顯的表現(xiàn)為，新盤推出集中的西客站片區(qū)，一度出現(xiàn)某樓盤為促銷每平米降價(jià)近千元的案例。
“此次二套房貸門檻的降低，能將我們的客戶源拓展得更廣，項(xiàng)目回收資金的能力有望提升，從而緩解企業(yè)面臨的銷售、資金難題。”上述負(fù)責(zé)人表示。更有業(yè)內(nèi)人士指出，去年以來為了加快項(xiàng)目銷售，濟(jì)南多家開發(fā)商推出0首付、萬元首付等活動(dòng)進(jìn)行促銷，實(shí)際上部分首付資金一直是由開發(fā)商墊付，此次央行新政將解除相關(guān)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流警報(bào)。
后市以穩(wěn)為主
值得關(guān)注的是，在此次央行降低二套房貸門檻后，財(cái)政部于同日推出的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，也被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)看做推動(dòng)樓市復(fù)蘇的有效舉措。
“一套100萬元的房子，可以省去5萬元左右的交易成本。”3月31日，濟(jì)南市槐蔭區(qū)一房產(chǎn)中介銷售經(jīng)理張強(qiáng)濤對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，這一稅費(fèi)的降低，對(duì)買賣雙方都會(huì)帶來一定利好，“對(duì)于售房者來說，稅負(fù)大大降低，而對(duì)于購(gòu)房者來說，購(gòu)房支出也能隨之有所降低。這也意味著，交易兩方的積極性都會(huì)有所提高。”
劉濤則認(rèn)為，上述政策雖然直接作用于二手房市場(chǎng)，但對(duì)于新房市場(chǎng)也會(huì)起到積極作用。“比如一些客戶賣出二手房的目的就是籌資購(gòu)買新的住房，改善生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。就是說，二手房交易市場(chǎng)的活躍，會(huì)在一定程度上帶動(dòng)新房交易量的增加。”
不過，上述人士也表示，此次央行與財(cái)政部方面聯(lián)手推出的新政，最終能夠?qū)鞘袕?fù)蘇能夠起到多大效果，仍需等待長(zhǎng)期觀察。“我們的初步預(yù)測(cè)是，一、二線城市房?jī)r(jià)會(huì)逐步企穩(wěn)回升，北上廣等需求旺盛城市重新抬頭，但受整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資收益下滑影響，并不會(huì)出現(xiàn)大幅上升的情況；三、四線城市改善性需求有限，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。”劉濤說。
多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，濟(jì)南樓市炒作氛圍較淡，今年最大的任務(wù)是去庫(kù)存，所以相關(guān)政策放寬不會(huì)引來過多資金涌入，后期樓市價(jià)格仍將以穩(wěn)為主。但明年價(jià)格重回升勢(shì)是大概率事件，有購(gòu)房意向者應(yīng)對(duì)此有所關(guān)注。
調(diào)控去行政化
實(shí)際上，在預(yù)判后期樓市走向之時(shí)，開發(fā)商也將更多精力放在對(duì)宏觀政策的關(guān)注上。
某房產(chǎn)集團(tuán)山東分公司的總經(jīng)理就對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，從近期調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向看，新任管理層去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路較為明顯，如果企業(yè)把握好了這一精神，可以做的準(zhǔn)備工作就很多。“比如調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有針對(duì)性地增加細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，此次二套房貸降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門檻等政策將使房地產(chǎn)品質(zhì)路線重獲市場(chǎng)認(rèn)可，“房企將更加注重產(chǎn)品研發(fā)及附加值的提高，而不是簡(jiǎn)單像高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)那樣通過產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化與大規(guī)模復(fù)制、高速周轉(zhuǎn)獲得相對(duì)比較薄的利潤(rùn)。”
而在一系列政策推出的基礎(chǔ)上，下一步還會(huì)有何房產(chǎn)新政推出，也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此，張文清表示，考慮到幾項(xiàng)出臺(tái)政策都瞄向釋放市場(chǎng)消費(fèi)能力角度，不排除央行進(jìn)一步下調(diào)首套房貸款首付比例的可能。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，部分一線城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)或進(jìn)一步放開，部分地方政府也會(huì)配套出臺(tái)一些稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等救市政策。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院黃樺則表示，保障基礎(chǔ)住房、貸款利率下調(diào)等，都有利于穩(wěn)定住房消費(fèi)。
不過，劉濤也表示，利好政策的推出也令購(gòu)房者存在“越調(diào)控越謹(jǐn)慎”的心態(tài)，所以不宜過于頻繁。“樓市政策正逐步回歸到正常化、市場(chǎng)化，下一步如何把握機(jī)遇、開發(fā)市場(chǎng)應(yīng)該交給企業(yè)來做，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能更為穩(wěn)定、健康地發(fā)展。”
