以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月23日
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嚴(yán)打“囤地”越來(lái)越成為一種強(qiáng)勢(shì)的雷陣雨，最近，國(guó)土部刊文指出，單靠增加土地供應(yīng)無(wú)法穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在某種意義上來(lái)說(shuō)，這種說(shuō)法有其正確的地方，但如果把房?jī)r(jià)不穩(wěn)定因素歸結(jié)為開(kāi)發(fā)商和地方政府等人為的因素，同樣是不客觀的。
眾多人士看到了人性惡的一面，沒(méi)有看到這種現(xiàn)象背后的基礎(chǔ)動(dòng)因。中國(guó)的房?jī)r(jià)現(xiàn)在處于一個(gè)比較長(zhǎng)的上漲周期的通道之中，主要是因?yàn)橹袊?guó)的城市化進(jìn)程還處于一個(gè)初中期的階段，伴隨著城市化率的提升，住房需求非常強(qiáng)烈，就是看看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)討論熱，就明白中國(guó)的住房需求有多旺盛。
預(yù)計(jì)近二十年中國(guó)的城市化進(jìn)程還會(huì)加速，而我們的耕地又在受到18億畝耕地紅線的剛性限制，在這種背景下，土地供應(yīng)會(huì)顯得越來(lái)越緊張。
城市化進(jìn)程正在加速，人口城市化轉(zhuǎn)移已經(jīng)是大勢(shì)所趨，難以逆轉(zhuǎn)。我國(guó)現(xiàn)在的城市化率在45%左右，估計(jì)不會(huì)超過(guò)太多，城鎮(zhèn)人口在6.07億人，而根據(jù)去年社科院的報(bào)告，預(yù)計(jì)2030年，從規(guī)模上來(lái)看，城市化率達(dá)到65％以上，城市人口達(dá)10億人左右。
研究表明，目前中國(guó)城市化發(fā)展速度遠(yuǎn)高于同樣水平時(shí)的世界平均發(fā)展水平和發(fā)展中地區(qū)平均水平，略高于日本，但遠(yuǎn)落后于韓國(guó)。2000年后中國(guó)城市化發(fā)展更為迅速，在城市化水平與工業(yè)化水平基本符合的情況下，如此迅速的發(fā)展，說(shuō)明中國(guó)正處于城市化發(fā)展的中期。中國(guó)非農(nóng)就業(yè)人口比重和城市人口將迅速增加。
可以看出，我國(guó)的城市化進(jìn)程勢(shì)必在未來(lái)的20年飛速發(fā)展，在這個(gè)過(guò)程中，就會(huì)制造大量的住房需求，從而要求土地供應(yīng)增加，但是，我們的土地紅線的大閘門(mén)總是處于緊急狀態(tài)。
因此，從整體上來(lái)說(shuō)，靠打擊囤地很難取得很好的效果。在囤地的背后，是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于后市的看好，不看好后市誰(shuí)也不愿意囤地，大部分的企業(yè)還是理性的經(jīng)濟(jì)人，不過(guò)，這種現(xiàn)象愈演愈烈的確不是正常的現(xiàn)象。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告稱(chēng)，知名開(kāi)發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)。報(bào)告還稱(chēng)上述數(shù)據(jù)是由萬(wàn)科、保利、金地等40家知名開(kāi)發(fā)商6年多來(lái)在北京、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市的拿地及開(kāi)發(fā)情況統(tǒng)計(jì)而來(lái)，統(tǒng)計(jì)地塊共計(jì)270幅。中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，大量已出讓的土地沒(méi)有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市是造成了目前樓市短期供應(yīng)的緊缺，形成了“地荒”假象。
事實(shí)上，央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出手闊綽，導(dǎo)致地價(jià)飆漲，的確令市場(chǎng)大為驚慌，萬(wàn)科的搶地更是加劇了開(kāi)發(fā)企業(yè)的搶地的瘋狂行為，在這種背景下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱局面的確令高層感到擔(dān)憂。
問(wèn)題是，萬(wàn)一政策變化，導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性猝死之后，地王多半會(huì)重蹈2007年的覆轍，因?yàn)楹芏鄧?guó)企背景的房企之所以能夠迅速?gòu)乃劳龅倪吘壨蝗辉俅伪鴱?qiáng)馬壯，是因?yàn)檠肫髠兊呢?cái)大氣粗，銀行血液的注入。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)急劇變化，這些囤地的開(kāi)發(fā)商可能又會(huì)遇到被土地套死的邊緣。
不過(guò)，在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大調(diào)整，但是，即使不會(huì)出現(xiàn)像2008年那樣的大調(diào)整，由于地價(jià)的迅速拉高，也會(huì)轉(zhuǎn)移到未來(lái)兩年的房?jī)r(jià)上，到時(shí)候房?jī)r(jià)可能還會(huì)再創(chuàng)新高，這對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是極為不利的。
打擊囤地難以穩(wěn)定市場(chǎng)，根據(jù)供求法則，如果真得要想在一定的程度上緩解市場(chǎng)向上的沖力，在城市化釋放出巨大需求和土地剛性紅線的失衡下，還是增加土地供應(yīng)。現(xiàn)在也很難找到打垮高房?jī)r(jià)的工具，即打垮高房?jī)r(jià)也不至于損害經(jīng)濟(jì)，這樣的工具在現(xiàn)在的歷史條件下根本是無(wú)解的，只有等到城市化進(jìn)程的中后期，才有可能找到這樣的工具。不過(guò)，我們說(shuō)樓市進(jìn)入上升通道僅僅是一個(gè)整體性的判斷，這其間有多少波折和調(diào)整，都是必然的。
如果誰(shuí)有大本事能夠想出既不傷害我們的經(jīng)濟(jì)，又能控制高房?jī)r(jià)，請(qǐng)為我們的國(guó)家出招。
