時間：2025-04-02 13:03:52
來源：城市化網 作者：蔡義鴻
【導語】2010年蔡義鴻先生敲響“高房價阻礙城市化”警鐘時，中國城鎮化率僅49.68%。15年后，當杭州某保障房系統因算法歧視登上熱搜，我們猛然發現：住建部2023年公報顯示，農民工群體規模較2010年增長56%，但住房保障覆蓋率僅提升19個百分點。這場持續十余年的博弈，既是土地財政的轉型陣痛，更是數字時代分配正義的試金石。
一、制度進化論：土地魔術的邊界突破
1、?破冰的勇氣?
在蘇州工業園區，建筑機器人正以毫米級精度澆筑保障房墻體，這項寫入《“十四五”住房發展規劃》的技術革新，將單套住房建設成本降低23%。這種“智造革命”暗合蔡先生當年的預見——國家發改委2023年報告顯示，全國閑置宅基地復墾置換出相當于2.6個深圳的建設用地，既守住耕地紅線又釋放供給潛能。
2、制度創新的三大突破點：
（1）成都市國土局2023年報顯示：成都“地票交易”累計置換城市建設用地3.8萬畝；
（2）深交所2023年統計：深圳保障房REITs募資規模突破200億，占全國同類產品38%；
（3）杭州市住保局2024年1月數據顯示：杭州“安居碼”累計存證租賃合同超120萬份，糾紛處理效率提升2.1倍。
3、?難愈的沉疴?
武漢某共有產權小區幼兒園三年未開園的窘境，暴露出土地財政的深層慣性——財政部數據顯示，2023年土地出讓金仍占地方財政收入29.7%，較2010年僅下降9.3個百分點。2024年中國社科院《數字經濟與空間正義》直指，需警惕技術異化：某元宇宙平臺虛擬土地成交價達現實地價12倍，形成“數字炒房”新泡沫。
二、供需辯證法：從“買不起”到“租不安”
1、?供給側的覺醒?
廣州市教育局2023年報顯示，廣州“租購同權”新政實施首年，12.6萬非戶籍家庭憑租賃備案入讀公辦學校。這種突破印證著蔡先生“制度破冰”的期待：
（1）?存量激活?：上海市住建委2023年公報數據顯示，上海改造閑置商辦建筑達42棟，新增租賃住房1.2萬套；
（2）?智能建造?：住建部科技司2024年評估，3D打印技術使保障房建設周期縮短至傳統模式的1/3。
2、?需求側的撕裂?
南方都市報2023年的調查顯示，深圳龍華“統租房”改造后租金跳漲175%的案例，折射出新市民的生存困境。中國社科院研究顯示，農民工住房支出占收入比達37%，較2010年上升15個百分點。更荒誕的是鄭州某人才公寓的“虛擬考勤”制度——住戶需日均登陸元宇宙社區滿1.5小時方可持續租住。
三、人才戰爭：從“房價驅逐”到“算法篩選”
1、?制度的溫度?
東莞市統計局2024年數據顯示，東莞“產城人”融合試驗初見成效：華為松山湖基地配套人才房入住率達92%，帶動周邊房價收入比下降至7.3。這種創新延續了蔡先生“留住人才”的初心。
?武漢光谷試點“人才房票”抵扣積分入學指標，惠及1.2萬家庭。
浙江省人社廳2024年推出新政：浙江向高級技工發放“藍領安居券”，公積金貸款額度上浮30%-50%。
2、?算法的冷酷?
北京大學數字金融研究中心2023年研究報告顯示，杭州某樓盤搖號系統賦予“大廠工齡”“運動步數”不同權重，導致傳統行業工作者中簽率下降27%。這種“數字門禁”制造的新型不平等，已超出蔡先生當年預判的范疇——某銀行“基因檢測貸”事件，將住房公平推向倫理懸崖。
【致原文作者】
蔡義鴻先生：
您15年前劃亮的“高房價警示燈”，至今仍在照亮住房改革的深水區。您批判的“土地財政依賴癥”確實緩解——2023年土地出讓金占比29.7%，較峰值下降近半。您呼吁的“保障房增量”已成現實：“十四五”保障房建設量達“十二五”3倍。
但您未及預見的“技術異化”正在改寫規則：算法篩選系統制造的壁壘，比房價更隱蔽；元宇宙炒房醞釀的泡沫，比地王更危險。當我們用區塊鏈確權時，2.96億新市民仍在數字鴻溝兩端徘徊。這印證了您文中的核心判斷：“住房問題本質是發展模式之爭”——只是戰場已從土地招拍掛轉向數據中臺，從物理空間延伸到虛擬世界。
站在2025年回望，您文中“不要毀了城市化”的忠告愈發振聾發聵。當我們在數字孿生城市繪制藍圖時，仍需謹記：任何技術革新都不能替代制度溫情，每個像素點都應折射人的尊嚴。
【原文】別讓高房價攪了城市化的局
刊發于《城市化》雜志2010年第6期
從長遠看，我國正處于城市化的快速發展階段，城市化將利好房地產市場，但這種利好主要表現為長期效應且較為穩定。而前段時間房價在短時間內迅速飆升顯然與城市化關系不大，而是一些企業盲目擴張與過度投機所致。當然，與高房價有關的因素還有諸如戶籍制度、稅收、利率、境外資本等多種原因。
誠然，商品房價格受供求關系影響，而且城市化也必然會導致住房需求的增加，這一點毋庸置疑。然而城市化在增加住房需求的同時，實際上因為農民放棄農村的宅基地恰恰為增加城市的住房供給提供了可能。由農民節省出來的宅基地與進城后住進高樓相比，政府可以規劃出更多的土地用于城市建設，且不會危及耕地保護的紅線。可見，城市化不僅不會導致建設用地的稀缺，反而會提供更多的城市建設用地。
退一萬步講，即使農民工算作是住房的剛性需求，但是試問一下，農民的收入遠不如城里人，城里人都買不起房，農民進城買房豈不是幻想？農民進城推高房價肯定是站不住腳的。這顯然是別有用心的人在借快速發展的城市化為高房價辯護。也恰恰因為這種輿論誤導讓高房價攪局了城市化進程，所以說，高房價不要總拿城市化說事。
眾所周知，城市化是我國發展的一個必然趨勢，不能將房價上漲歸罪于它。筆者以為，城市化非但不是高房價的罪魁禍首，反倒是因為高房價阻礙了城市化進程。今年兩會期間多位學者、全國人大代表接受采訪時，無不擔憂現在中國大中城市的房價增加了生活成本，加大了社會矛盾，阻礙了中國城市化的進程。高房價成了中國城市化最大的“攔路虎”。
當前，我國正處于城市化的加速階段，未來一段時期城市化仍將保持一個較快的增長速度，每年還會有1000多萬農村居民轉變為城鎮居民，存在著巨大的住房需求增量。但是我們一定要警惕——不能讓高房價攪了城市化的局，不要在吸引大量農民進城的同時，讓高房價逼走最寶貴的人才，進而毀了城市化。
（作者蔡義鴻系城市化網創始人、中國國際城市化發展戰略研究委員會副主任兼秘書長）
