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2024年11月22日
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2016年全國樓市迎史上最嚴調控以來，熱點城市集體降溫，去投資化趨勢明顯。然而，僅隔一年后，2018年樓市爆發，萬人搶房的瘋狂再次席卷而來。
根據國家統計局數據：2018年1-6月份，商品房銷售面積高達7.7億平米，同比增長3.3%，銷售額高達6.69萬億，增長13.2%，均刷新了歷史同期記錄。全國房地產開發投資5.55萬億元，同比名義增長9.7%。其中，住宅投資3.899萬億元，增長13.6%，住宅投資占房地產開發投資的比重為70.2%。
數據的背后，是不少城市出現萬人排隊搶房的現象，掀起房地產價格的上漲。各地開始密集調控，住建部等七部門也在京、滬等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動。
為何“搶房大戰”在各地上演？“搶人大戰”和“搶房大戰”有什么關系？《城市化》雜志薈萃中國國際城市化發展戰略研究委員會榮譽顧問樊綱、中國國際城市化發展戰略研究委員會副主任顧云昌的觀點，進行深度解讀。
《城市化》：為什么“搶房大戰”又上演？到底是什么導致了房價的上漲？
樊綱：從經濟學的原理來看，價格由供求關系決定，價格暴漲一定是供小于求。大城市的房價之所以高，一個重要的原因是在大城市，住房的需求更大而供給不足。
顧云昌：房地產市場的價格與國家總體的貨幣發行量相關。中國的房價普遍比較高，其中一個重要原因是這幾年貨幣量增加了很多。
我們需要一分為二的看待房價上漲，“豆你玩”、“蒜你狠”說的是綠豆和大蒜農作物的價格上漲，但是農作物吸收貨幣的能力是有限的，某種程度上，房價吸收了大量的貨幣、鉚住了超發的貨幣，促進了物價的平穩。
現在國家一直在控制貨幣量，比如M2由原來15%、16%，甚至20%的增長，到現在8%左右的增長。貨幣總量控制住了，再加上控制炒作，總體上中國的房價不可能出現失控，但是不排除個別省市的泡沫破裂。
另外，在美國等許多國家，房地產不是由住宅部門、國家政府管理調配的，而是美聯儲、銀行在調控市場。但是我們國家住建部現在承擔調控的任務，采取了行政手段來調控，而金融手段是由銀行在掌握，土地也是土地部門管理，所以一定要有一個綜合的權威部門來統一調控樓市，效果可能更好。
房地產市場建立長效機制不是一蹴而就的，關系到財稅、金融、土地和房地產等多方面，需要“1+3”，一是住房制度，三就是財稅、金融和貨幣、土地，只有實現了1+3的結合發展，才能建立起長效機制。
《城市化》：最近房價上漲和搶人大戰有什么關系？
顧云昌：房價和銷售量密切相關，京滬二手房價格目前同比增速放緩甚至下跌。但是一些二三線城市二手房價大漲，主要與城市出臺的“搶人”政策有關。原本的市場已經平靜了，突然間一大波人涌入城市，爆發出較大增量。人口涌入，對房子的需求增加，導致供求關系的變化，進而影響人們的預期，本來不買房的人現在也買房。
本輪房價上漲維持的時間不會太長，我預測2018年房地產總銷售量不會超過2017年。
《城市化》：怎樣看待調控中的新房限價措施？
樊綱：通過限購、限貸等影響需求的情況是可以的，但是限價會破壞市場經濟。要解決大城市房價過高的問題，首先應當從供給側入手，考慮增加供給，而不是抑制需求。
顧云昌：限價沒有起到該起的作用。一手房的價格是政策引導的價格，甚至有人說這是計劃經濟的價格，二手房的價格是市場的價格，是比較真實的價格。一般來說，同地段差不多的房子品質下，二手房的價格應該是一手房價格的70%左右。但我們現在是一手房比二手房還便宜，這是一種不正常的現象。
限價形式，導致市場的一二手價格倒掛，人們都知道搶到一套房就等于搶到了錢，最終反而助長了市場的投資投機行為。另外非市場性質的調控也會導致一些利益尋租問題，比如搖號當中的尋租行為，反而會造成市場的混亂。還有一點，非市場的調節也會導致開發商千方百計降低成本，這與當下進一步改革的高質量發展的目標背道而馳了。這是政府限價政策與“搶人”政策碰撞造成的結果，這可能是地方政府沒有預料到的。
所以我更傾向于讓市場來決定價格的改革方式，比如通過金融調控、稅收調節，而不是用行政手段直接讓政府來制訂價格。
《城市化》：最近房價上漲和搶人大戰有什么關系？
顧云昌：在中國，不是所有的城市都有房地產泡沫。北京、上海、深圳等一線城市始終存在泡沫，只不過在近一年，泡沫沒有進一步催大。三四線城市的矛盾在于去庫存，一二線的城市是調控房價。
只要真正的購買者進入市場還有購買能力，房價再進一步的上漲也不一定會泡沫破掉。如果整個市場都沒有購買能力，大量的房子賣不掉了，房子要大降大落，房價降了一半，或超過30%才叫泡沫破滅。以前的溫州和鄂爾多斯等城市就有過泡沫破滅的經歷。
房地產市場是一種區域性的市場，各地城市的情況不一樣。比如杭州在過去的六七年中房價一直沒漲，2016年以后開始上漲。而其他周邊的城市在2013年上漲時，杭州卻沒漲。
《城市化》：這波“搶房熱”和房地產價格上漲還能持續多久？“搶人大戰”是否地方政府的住房營銷戰，或者說二三線城市清庫存的戰略？一二三線城市的房價將如何演變？
顧云昌：現在的“搶人”還在進行當中，最高潮已經過去了，但有的城市才剛剛實施，這是一個此起彼伏的過程，但是這次的房價高是不可能持久的。可能到下半年以后，會比這兩個月要好一點。因為房子的需求量是穩定的，而且現在有些城市對“搶人”也在反思，政策有所收緊，提出在不滿足條件時會取消戶口。
二三線城市其實不存在庫存問題，特別在二線城市和那些搶房子的三線城市，庫存本就不高，有些庫存甚至很低。現在去庫存的主要是三四線以下城市及個別二線城市。
另外，地方政府應該對房貸市場還有很大寄托，希望房貸市場保持持續穩定的火爆。但是我不知道他們怎么協調房價、市場和限價的關系。
樊綱：我不去做價格預測，但大家可以關注一個趨勢，就是供給在增加。近年來，政策不斷出臺，增加大城市供地，減少、甚至停止給那些人口流出的小城市供地。蓋房子得兩三年的過程，但是隨著這兩年供地的增加，住房的供給將來也會增加，供求關系會發生改變。雖然銷售量更大了，但是價格不一定飆升。
未來穩定房地產價格，需要防止炒房的需求。逐步出臺的房產稅，就是防止炒房需求的長效機制。
