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2024年11月23日
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我們正面臨著30年未有之大變局，許多傳統(tǒng)經(jīng)驗都不管用了。
對于飛速發(fā)展的中國而言，城市化的主旋律似乎是增長，除北上廣深外，一些調(diào)研報告和新聞報道把成都、杭州、重慶、武漢等15座二線城市晉級成“新一線城市”；但容易被人們忽視的是：有些城市正在收縮，東北地區(qū)收縮城市已經(jīng)連成了帶狀。擴張與收縮并存，成為中國城市化進程中的獨特現(xiàn)象。
當我們把飛漲的房價、節(jié)假日擁擠的景區(qū)、公共系統(tǒng)不堪重負的“大城市病”等等，歸罪于中國人太多時。經(jīng)濟學(xué)家馬光遠卻對人口增長的下降趨勢憂心仲仲：2017出生人口1723萬人，比2016年減少了63萬人，比國家衛(wèi)計委在全面兩孩子政策實施之初最低預(yù)測少了整整200萬，比日本的出生率還低。
部分專家甚至推測，到2100年，中國人口消失一半。關(guān)于“中國人口形勢雪崩”的網(wǎng)文，今年1月一度成為熱搜。這些觀點是否浮夸，尚有待論證和實踐檢驗。但在當前中國城鎮(zhèn)化尚未完成的情況下，如果人口生育率持續(xù)過低，的確可能導(dǎo)致人口紅利提前終結(jié)，并帶來老齡化等一系列社會經(jīng)濟問題。
“21世紀最重要的是人才”，2017年初武漢打響“搶人第一槍”，目標是留住150多萬在校大學(xué)生，避免他們畢業(yè)后“孔雀東南飛”，并通過打“校友親情牌”向海內(nèi)外廣納英才。很快各地紛紛出臺各類優(yōu)惠政策，開啟“搶人模式”：天津有“海河英才”計劃，海南有“百萬人才進海南”新政，西安放寬投靠直系親屬限制，石家莊、長春、鄭州、合肥、長沙等多地還發(fā)布了購房補貼政策。這一輪人才“軍備競賽”中，降低落戶門檻成為各市人才引進政策的普遍特點。
“搶人新政”促進一些城市常住人口大幅增長，例如杭州2017年常住人口增長了28萬，幾乎等于2011-2015年的總和；西安僅2018年3個多月增加30萬人，而天津更戲劇性，一天有30萬人競相落戶……
上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟管理學(xué)院陸銘教授認為，過去中國主要以投資和出口拉動經(jīng)濟增長，并且取得了成功。近些年拉動效果減弱，中國在尋找經(jīng)濟增長新動力。一線城市控制人口，給二線城市帶來經(jīng)濟增長新契機，二線城市希望通過加大對人力資源的吸引和投入，形成下一個經(jīng)濟增長的動力。
人口向少數(shù)城市流入，對中國城市體系和房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)凸顯。麥肯錫全球研究所相關(guān)研究顯示：當較大比例的人口居住在龍頭城市時，這里的房地產(chǎn)價格會更高。
住建部住房政策專家委員會副主任、中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會副主任顧云昌認為：各地人才政策吸引人才過來之后，短時間迅速增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。
于是，近一年來，搶房潮與“人才戰(zhàn)爭”相疊加。各種捂盤惜售、半夜開盤、排號費、茶水費、捆綁銷售、7萬人搶1千套房等新聞頻繁見諸媒體。
在限價導(dǎo)致新房與二手房價格倒掛、供嚴重小于求的局面下，新房成為市場饑渴的稀缺商品。上海、深圳、南京、杭州、長沙、成都、武漢、西安、廈門等十余重點城市都開始實施公證搖號,有些城市搖號中簽率堪比買彩票和打新股。
火爆的樓市迫使調(diào)控不斷升級加碼。今年四五月間，住建部連續(xù)約談了十余個城市，意在防止房價繼續(xù)上漲帶來更大的壓力。據(jù)統(tǒng)計，2018年1-6月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達192次，比2017年1-6月增加65%。其中5月單月的調(diào)控次數(shù)，更是刷新了歷史紀錄。
針對房價陷入“越調(diào)控越上漲”的怪圈，有人將此歸罪于“搶人”新政。據(jù)不完全統(tǒng)計，超過35城以引進人才給住房市場限購開天窗。
也有人認為亂象源于供求信息不對稱，市場中的漁利者們在“坐莊設(shè)局”，人為地制造購房焦慮，引發(fā)“羊群效應(yīng)”、從眾心理。針對近期房地產(chǎn)市場亂象，為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為，6月29日，住建部等七部門聯(lián)合出重拳整治房地產(chǎn)市場亂象，將于7月份持續(xù)至12月底，在三十城專項行動打擊炒房和“黑中介”。
每每談及經(jīng)濟現(xiàn)象和相關(guān)政策，常見的說法是“本輪XXXX是諸多因素共同作用下的結(jié)果?！边@句話用在眼下的房地產(chǎn)市場，再貼切不過。
《城市化》記者采訪十余位房地產(chǎn)、金融、人才智庫的權(quán)威專家學(xué)者，他們認為：本輪搶房熱，表面上源自城市搶人大戰(zhàn)，其深層次原因還包括當前的城市收縮焦慮與新一線城市擴張、棚改和三四線樓市去庫存壓力、貨幣與匯率政策、行為金融學(xué)和水暈效應(yīng)等等各種復(fù)雜因素。本期封面報道試圖從上述角度剖析中國樓市的“斯芬克斯之謎”。
