以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月22日
星期五
設為首頁
|
加入收藏
搜索
財政部部長肖捷在《人民日報》12月撰文，《加快建立現代財政制度（認真學習宣傳貫徹黨的十九大精神）》，全文仔細回顧了中國近些年來的財政改革成果，對下一步財政政策進行了全面的梳理，提出要加快建立現代化財政制度，其中在深化稅收制度改革，健全地方稅體系章節中，肖部長明確提出，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
這不是篇新文章，11月，財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，和這篇文章差不多。
財政部長自然講的是財政，是稅收，但大家一看到房地產稅這四個字眼睛就痛，一碰就炸，牽涉的利益太多了，太大了。
房地產稅是放在“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”一節下面的，房地產持有稅是未來地方稅收的重要來源，不會因為罵聲而改變。經濟學家樊綱認為：居住需求還遠遠沒有“枯竭”包括剛性需求、改善性需求、城市化、工業化過程中的“遷移性需求”；投資性需求也包含以出租獲益為目的的“居住型投資需求”；需求側的長效機制就是房產稅。
很多人都會關心，房產稅如果真的要出來了，房地產的價格會下降嗎？從美國等征收房產稅較為成熟的國家來說，房產稅的征收會帶來投機性房地產價格的下降。在中國很多炒房的人采用類似炒股的投機心態，但是這種方法采用的核心關鍵就是資產的持有成本不能太高。一旦房地產稅開征，持有房產需要花錢了，比如說美國的房產稅就是繳納房產估值的3%左右，而且是每年繳納，這個問題就變得很嚴重了。
所以，在美國很多人都不會愿意繼承房產或者持有房產，因為你每年都要為這棟房子支付高額的房產稅，所以一旦這個市場真正自住住房較少，投機性持有較多的時候，問題就出現了，這就是由于高額房產稅的壓力，大部分投機者的現金流都難以支撐每年高額的房產稅繳納，只能選擇放棄住房，只有真正的剛需住房才會不論房產稅是高是低都去繳納，所以投機性需求和泡沫就會被迅速排空，在這個情況下房地產的價格就會出現快速下降，因為只要你不是自住，房地產對你而言就不是財富而是燙手山芋。
房產持有稅最快什么時候全面推開？根據肖部長的說法：“力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落實稅收法定原則’的改革任務”，這可以理解為步驟。全國數據聯網估計2018年完成。加上全國人大的立法過程，最快，2019年全面推開，最晚，2020年也會推開。
房地產稅征多少？按照評估值征收。房屋的評估值應是房屋市場價值，購房時價格再低也沒有用。評估值大征收越多，評估值小征收越小。根據現行的針對工商業房產征收的房產稅，計稅時，對房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，具體標準由地方確定。稅率多少是地方政府的權力，因為房產稅是地方稅。按照國際經驗，大約在1%到2%之間。
我們繳納多少？根據國泰君安報告，當房產稅的稅率為1%的時候，刨除每人20平米的免征額，那么全國范圍內相當于地方政府賣地收入的18%，如果不考慮免征額，僅相當于賣地收入的45%，而如果要跟地方政府的賣地收入持平，房產稅的稅率需要定在2.2%，如果算上免征額的20平米，那么更是要高達6%。
此舉對房地產價格，短期影響自然很大，因為大家恐慌。長期影響不大，因為房地產取決于貨幣發行量、房地產供應量與經濟周期。美國有房產稅，房地產照樣有周期。現在我國已經征收住宅持有稅的上海、重慶，試點方案蜻蜓點水式，房產稅對房價影響可以忽略不計，房產稅收入對地方財政收入貢獻極小。
未來房地產市場上漲，有三種呈現方式：
貨幣寬松階段，房地產的投資收益遠超過房地產稅的時候，房地產作為避險工具，還會繼續作為重要的投資工具。參照1997年到2008年之前的美國房地產。
經濟長期穩定增長、城鎮化上升，房地產價格將隨之穩步增長。美國房地產在1940年以來一直處于上升階段。
房產稅推出后，租金回報率高的地方，房價將繼續上漲。
房地產要配置，不超過家庭資產的50%。對征收房產稅毫無心理與物質準備，征收后房價短期內大幅下跌，房產配置超過80%，手里有幾套房都得還貸，財富不得不還回去。
那么會不會出現房產稅引發房價上漲呢？這種情況也是存在的，這就是政府用繳納的房產稅改善當地基礎設施，比如說修建城市供暖，打造優質學校，從而讓房產的本身價值出現了大幅度上升，這個時候房價才會不降反升。
中科院研究員楊志勇說：“不認為房地產稅和樓市調控有直接關系。長期看它可以幫助穩定房價，但最終實現的結果大概率是：房價穩定的上升……”
