以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月22日
星期五
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學銜：中國社會科學院研究生院研究生畢業，高級工程師。
現任：北京國華置業有限公司董事長
曾任：山東魯能集團總經理;北京西單國際大廈開發公司總經理、北京西單賽特商城董事長；山東電力多種產業管理局局長；國家電力公司中興總公司副總經理、副司長，期間任國家電力調度中心工程項目負責人。
社會職務：清華大學客座教授、中國人民大學商學院EMBA論壇講座教授、北京市朝陽區人大代表等。
愛好：體育和閱讀、思考，喜歡欣賞中國古典家俱。
編者按：
把城市化具體而微放置到每個人身上，都只能面臨這樣最基本的命題:人們為什么選擇城市？人們為什么來到城市？ 簡而言之，是為享受最活躍最具效率的生活而來。而土地又是稀缺資源，日益減少不可再生，城市不可能也不應該無度地擴張。
因此城市之間的功能必須很好配置，實現高度集約化，才有可能方便快捷，從而達到生活品質的提升。因緣際會，只有不到二十年發展歷史的中國房地產行業成為了構建中國城市化物質平臺的最主要市場力量。如何實現土地價值的最大化，是用毫無設計感的堆砌造就一些低質樓盤，迅速銷售獲取暴利？還是潛心謀篇布局，延展資源的內在張力，為城市奉獻百年精品？眼界與境界成了發展商們在城市化中上升為主流還是邊緣化的最基本內在決定因素。
新近在北京東長安街上崛起的華貿商圈，以及北京國華置業的領軍人物——房超，一并進入了中國國際城市化發展戰略研究委員會關注的視野，成為關注中國城市化研究不可多得的案例之一。
“我國的城市化挑戰大于機遇。”房超對當前中國城市化所面臨的挑戰精辟概括為“城市化挑戰中國智慧”，他強調:“政府和企業一定要勇于承擔各自的責任！”
中國城市化進程正處于快速發展階段，還會持續很長一個時期。然而，中國人多地少是個不爭的事實。中國在未來25年中可繼續用于城市化的土地最多1.5億畝，按12億城市人口計算，中國到2030年人均占地只有125平米。中國的城市化的未來將面臨著比日本還要緊缺的城市用地！
因此，房超認為，中國的城市化一定要“處理好發展速度與發展質量的關系，近期與長遠的關系，市場機制和優化資源配置的關系”。要借鑒巴黎、曼哈頓等城市與區域的規劃建設經驗，讓中國的城市化具備可持續發展的魅力，絕不能因為追求速度而忽視質量。
華貿商圈城市價值
15公頃225畝地的老工業區改造地塊，在五年前的東四環，不過是城鄉結合部，充其量算是靠近城市中心區的邊緣地帶。按當時流行的項目規劃思路，能夠把這塊地變成不遜于周邊項目的公寓，已經是所能做到的極限。
不過，房超沒有同意這些方案，因為他知道這塊地的真正價值——比鄰規劃中的CBD，面向長安街延長線，距首都國際機場20分鐘車程。
“當我觀賞偉大的建筑時，往往是從歷史的角度去體會建造者當初的出發點所達到的高度。”房超如此感悟。 “如果不把這個項目定位和規劃成一個高端的建筑綜合體，長安街東部將失去歷史性的機會。”房超意識到自己必須抓住這個歷史性的機會……
因了這樣的眼界和使命感，在4年后的今天這里變成了最能體現現代化大都市城市功能的新典范——
目前在華貿商圈，云集了1100多個國際品牌，60多家各式餐廳，兩座堪稱世界酒店業楚翹的麗思卡爾頓酒店、JW萬豪酒店，以及100余家包括德意志銀行、渣打銀行、東方匯理銀行、SAP、SUN、巴西航空、伊藤忠商社等跨國公司總部在內的寫字樓入駐客戶。華貿寫字樓將有11000多人進駐辦公；華貿商城包括新光天地和華貿購物中心則提供了近6000多人的就業； JW萬豪、麗思卡爾頓兩座頂級酒店有近千個房間接待能力。華貿中心全部投入使用后將每年為政府提供數十億稅源。
因而，當我們不斷研判能夠代表中國城市化進程中的主流力量的時候，打造了華貿中心的房超便一直叩動我們的視野。那么房超對于城市化又有怎樣的思考呢？
篇章一 政府主導，強化資源配置能力
房超認為，各個城市政府作為城市化的管理者，同時也是主導者，而且是唯一的主導者，主要面臨著三個方面的挑戰，即:如何處理好城市發展速度和發展質量的關系，如何處理好近期與長遠的關系，如何發揮市場機制和優化資源配置的關系。
不能讓失誤重演
“實踐證明，純市場化的運作，帶來的問題層出不窮，而由政府主導的、規模化統一運作的、規劃合理的新城，區域價值凸顯。”他認為，中外在這方面不乏經典案例。
巴黎在城市形成階段，得益于其市長出身為設計師，注重城市規劃，因而發展得比同時期其它歐洲城市更好;紐約曼哈頓曾經是一片沼澤地，由于基本貫徹了設計師早期的規劃，因而發展得較為合理;上海浦東經過17年的建設，由一張“白紙”成為中國內地城市化發展最快的地區，實現了經濟社會高起點、跨越式的發展，成為“上海現代化建設的縮影”和“中國改革開放的象征”。
北京市“兩軸-兩帶-多中心”城市空間新格局的提出，房超認為這是對北京未來空間發展布局做出的戰略性規劃，昭示北京的城市建設將圍繞“跳出老城區，開發新城區”。這一主線，既延續了舊城的歷史文脈，又在新城建設上站得高，看得遠，具有強烈的規劃意識。
《北京城市總體規劃》修編的出臺，對新城和舊城將產生雙贏的積極意義:有利于疏散現有城市中心區過度集中帶來的壓力，有利于新城的發展及周邊地區快速發展;同時舊城的可持續發展依托于新城區的合理規劃。
房超特別強調，一定要解決好新城區與舊城之間的交通組織這一問題，他說:“新城與舊城兩者之間要形成立體有序的交通網絡，使之既相互分離又有機相聯，形成一個新的城市形態。新城區城市功能的調整，合理協調好兩者之間的關系，對新舊城協同發展都將產生積極意義。有了新城區作為依托，舊城才有條件進行合理規劃并反過來為新城區的發展創造條件。”
一般城市功能擴展，發展新城區規劃先要考慮交通。高效和低成本的交通對縮小新老城區級差地租有著重要作用，也是新城區發展的重要條件。
充分發揮資源配置職能
“中國的城市化必須要符合國情、市情和民情，必須是可持續的、實現人與自然和諧發展的城市化。” 他認為，在城市化的進程中，資源配置和優化環境是政府的重要職能，土地資源配置對城市的社會經濟形態更加具有重要的影響。
一般來說，企業比較注重項目的規劃和建設，很少注重教育、醫療、商業等配套建設，而這些恰恰是有效組成城市的基本元素。因此，政府一定要敢于承擔責任，在土地配置上，要用招商引資的態度、用負責任的態度，優化資源配置。
政府行使配置土地資源合理與否，將涉及到城市價值與土地價值的綜合效能，特別是對涉及城市發展主要功能區域土地資源的配置尤為重要。房超認為，政府一定要立足長遠規劃，立足于城市的長期利益和民眾的公共利益，通過理性的土地資源配置，吸引有責任感、有豐富運作經驗、以及豐富資源的企業積極參與，共同著眼于城市運營和可持續發展能力，造就獲得多贏局面的出現，大力提升城市發展的活力和競爭力。
政府每推出一個地塊，一定想要對就業、招商引資、城市形態和城市功能產生影響，房超直言:“目前以掛牌拍賣土地這種方式，是實現不了的，政府不能變成出賣土地資源的商業行為主體。”
房超對所謂“價高者得”的土地招拍掛政策有自己強烈的看法，這個政策的弊端在于“一是幾乎沒有門檻，只要符合18歲以上的機構或個人都可以參與;二是價高者得，到底建成什么樣，沒人去管。”他說，“如果土地被沒有經驗的開發商高價拿走，即使想建好的建筑也建不起來，而那些有實力、有經驗的開發商又不能承受這么高的價格。”
從國內各地城市發展的正反兩方面經驗來看，單純依靠市場這只無形的手，或依賴于企業的自覺性是不太現實的。過去一些城市和地區在進行土地資源配置時，單純依靠市場的力量，從而造成城市功能的弱化的教訓非常深刻。
房超認為，城市功能的定位與落實，要求必須進行集約化、規模化開發，并選擇主流地產的模式，這是客觀規律。從這個角度看，政府與有這樣理念的企業是目標一致的。所以，加強政府部門這方面的職能，將可以有效地引導符合城市功能發展要求的產品不斷涌現，形成可持續發展的活力，提高城市的競爭力。
篇章二 城市化進程，速度與質量要和諧發展
城市化是通向現代化的必經之路。經過30年的改革開放，我國的經濟發展和城市建設取得了巨大成就。2007年人均國民生產總值已超過2000美元，城市化水平提高到44.9%。經濟發展水平和城市化水平的指標都表明，我國城市化已駛入快車道，進入加速發展階段。
短命建筑是對城市的最大傷害
近年來，城市化加速了中國的城市建設和房地產業的繁榮與發展，同時城市建設與房地產市場的不和諧之音時有出現。例如我國建筑平均壽命不到30年的現象，令人十分震驚。
然而歐洲建筑的平均生命周期超過80年，英國的建筑平均壽命則高達132年之久。這是因為英國的建筑在規劃、設計階段就受到高度重視，必須要經過詳細論證。同時，英國非常注意對建筑物的維護、加固和病害處理，以延長建筑使用年限，提高資源利用效率。
對此，房超分析認為，這主要是由于我國的房地產發展時間不長，整體產業尚不成熟，低水平開發帶來的規劃、設計不合理，建筑質量不過關等“硬傷”，以及配套服務體系尚未完善、物業管理水平低等“軟傷”所導致。
在他看來，造成短命建筑的原因有多方面，一方面是體制問題，即由于當前房地產相關制度不夠健全，土地等資源配置方式不夠合理，使得行業介入門檻低，房地產企業專業化程度參差不齊。
另一方面，部分開發商急功近利的行為較為突出，“蘿卜快了不洗泥”的現象普遍存在于一些專業化程度不高的企業中。由此，造成了產品規劃不合理、質量差、配套不齊全等不和諧現象。另外，由于綜合管理水平不高，物業、開發商、業主之間的關系沒能得到妥善協調，造成三者之間摩擦不斷。
他認為，和諧城市與精品建筑需要政府、開發商、業主等各方力量共同努力。作為政府，應宏觀把控行業發展的可持續性，要進一步優化資源配置，從源頭上減少甚至杜絕低水平的開發;作為企業，應該自覺履行社會責任，本著對資源負責、對社會負責的態度，用心打造高品質的產品;作為消費者，要理性對待居住中出現的問題，尋求積極有效的解決方式，共同維護社區品質。
對于房地產企業在企業發展戰略上，同樣要在發展速度與質量上尋求平衡，否則將會得不償失。
記者了解到，華貿中心的成功讓北京國華置業和房超成為眾多城市競相爭奪的對象。他坦陳，“目前我們面臨太多的機會。但是我們很清楚，迅速擴張是自不量力的，是違背企業本身人力資源、資金、管理幅度等各方面能力的。國華置業將把精品戰略、穩健財務、品牌效應作為發展根本，關注以北京為中心的京津冀都市圈，以上海為中心的長三角都市圈，以深圳、廣州為中心的粵港澳都市圈,并在這三個區域尋找機會。”
據悉，今年國華置業在北京、上海、惠州、北戴河開工4個項目,即:北京華貿城、上海島、惠州華貿中心、北戴河游艇俱樂部。其中，總投資35億元、總建筑面積達73萬平米的惠州華貿中心將充分利用北京華貿中心的成功經驗，整合各種資源，打造成為惠州城市的標志性建筑和珠江三角洲地區具有影響力的項目。
讓農民工分享改革開放的成果
據測算，我國的城市化水平每提高一個百分點，就意味著要有1000多萬農村人口轉移到城市。面對農村人口與城市人口雙膨脹的現實，如何實現大量農業勞動力向城鎮非農產業的轉化，將成為我國城市化之路面臨的最大挑戰。
隨著我國城市化進程的加速，城市規模不斷擴大，一方面城市創造了大量的就業崗位，另一方面農村富余人口涌入城市尋求就業機會。目前大部分建筑公司都變成了總包公司，城市建設一線工人幾乎完全依賴農民工。房超說，華貿中心的建設，農民工發揮了主力軍的作用。
“農民工不怕苦，不怕累，從保潔、保安，到建筑工地，巨大的農民工勞動力市場滿足了各行各業的需要，強有力地推動了城市化進程。”
在他看來，今天的中國主要是高水平的教育和醫療等服務設施短缺，其他產品和服務幾乎都處于過剩。以目前的資源，如果滿足農民工的需要，城市居民利益就會受到損害。要讓農民工分享改革開放的成果，國家就要將城市化進程中得到的收益，拿出相當一部分變成增量資源配置，切實解決農民工子女教育、醫療、社會保障等問題。“這是他們最迫切需要解決的問題。”
就中國城鄉二元結構是否阻礙城市化的發展，房超表示要一分為二看待這個問題:在短缺經濟的情況下，如果不實行城鄉分割，將無法保障全國民眾的物資供應，因此，政府只能采取城鄉分離的“農民自給自足，城市人發糧票”政策。但客觀上產生了巨大問題，一個是農村經濟的循環，另一個是城市經濟的循環，城市化和工業化進程受到局限。曾被當作“盲流”的農民工，現在成了城市建設的主力軍，他們沖破了二元經濟的藩籬。
他認為，很難有一個體制在短時間內解決這個問題，因為這是一個歷史問題，需要時間。他相信，國家最近啟動的成渝“統籌城鄉”綜改試驗區將為解決這一歷史難題找到有效辦法。
篇章三 企業責任，實現土地價值最大化
目前，中國城市化進程的速度達到同期世界城市化進程速度的兩倍，而房地產業則是城市化進程的主要載體。無論是舊城改造，還是新區擴張，在整個中國的城市化進程中，房地產開發商的身影越來越活躍。他們無疑將成為最主要的推動者和責任承擔者。“只有勇于承擔企業公民社會責任的發展商，才會立足長遠，把企業的發展同城市的健康發展，把社會效益和經濟效益緊密地結合起來。”
企業家要有歷史責任感
大量事實證明，企業的利潤和企業履行的社會責任應該是一致的，從長遠來說，社會責任履行更好的企業，更能贏得市場和社會的信賴，勇于承擔社會責任的企業還可以提升自己的形象，增加無形資產。房超領銜的北京國華置業就是一個最好的例證。
房地產業是社會影響力極強的行業，有人甚至用“居住改變中國”來形容它的力量。房地產開發商通過自己的產品改變的不僅是人們的居住狀態，更包括城市的文化形態、城市的生活方式。房超說“建筑是一種特殊的商品，除了具有一般商品的屬性外，還具有社會性，歷史性，是城市文化的一部分。”
城市由建筑與建筑之間的關系組成，而建筑本身只是一個平臺，人們利用建筑空間生活、工作、交流……建筑越多，城市承載的經濟活動就越多，城市規模也就越大。城市承載了文化、政治、經濟、歷史等元素，做建筑之前，就應當對城市規劃、城市定位、城市發展，以及經濟發展有相當成熟的思考。然后，才能談上對城市負責。建筑是為社會服務的，建筑是百年作品，本身就構成了城市的歷史。建筑不僅與使用者而且與整個社會有關，因此必須強調社會效益，發展商要樹立對社會的責任感。
房超認為，強調承擔企業社會責任不僅有助于創造良好的社會效益，也會極大地幫助企業實現經濟效益的最大化，實現土地價值最大化。所以“我們對承擔企業公民的社會責任更具有積極性。”
經典建筑適應城市發展
土地是稀缺資源，而人口在不斷膨脹，城市在不斷擴展，這進一步加劇了像北京這樣的特大城市對于土地的巨大需求。
房超指出，要站在城市的高度去思考土地開發問題。在城市化進程中，發展商要扮演提高城市發展質量，維持城市可持續發展，發揮土地價值最大化的角色，并成為采用環保、科技的手段滿足市場需求的產品供應商。并且，只有符合城市規劃，滿足城市功能，利用科技環保手段，按照國際同類型高標準打造的建筑，才能實現建筑產品最優化、土地價值最大化、城市價值最大化。
華貿中心從誕生到崛起，是房超對于經典建筑的詮釋，更成為業內外公認的經典案例。然而，一貫“挑剔”的房超認為，就華貿中心本身來說，還有許多挑戰和需要完善的地方。
“前不久，我剛從國外考察回來，立刻召開全體動員會，目的就是讓全體員工認識到，盡管中國與國外的整體差距在縮小，但要看到國外也在與時俱進，在高端領域，尤其是軟環境建設，我們與發達城市和項目的差距不是在縮小，而是在加大。”
而軟環境建設也成為困擾房超的“難題”。“在設計、建筑方面，我們都有很好的隊伍，但在軟環境上，誰來幫我們完成？誰來為華貿中心軟環境做藝術美化設計和改進？這個難題我們要盡快攻克。”
房超表示，華貿中心在年底前將全力做好軟環境建設，真正成為一個優雅、藝術、便捷、令人流連忘返的地方。
