以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
曾肩負中國最富城市和“鬼城”雙重稱號，鄂爾多斯最新一次吸引公眾，是美國的一檔電視節目分析中國樓市泡沫時，播出鄂爾多斯康巴什新區是“空城”的畫面。這個在煤炭資源基礎上GDP快速發展的城市，過去十年中城市建設也大步前進。符號意義的，便是康巴什新區。這個中心城區面積32平方公里的新城，2010年統計常住人口不足3萬人，也因此被稱鬼城。據報道，康巴什今年人口已到10萬。
人口在增長，不過經濟危機仍在。一方面是諸多房地產項目停工，煤炭經濟持續下滑，另一方面，則是政府過去數年大筆的城建投入和債務。
十年新城
這里有很多“之最”。從市政府門前世界上最大的雕塑群，向南，是世界上最大的廣場
晚上8點，鄂爾多斯，康巴什新區，燈亮了起來，霓虹燈勾勒出建筑物的輪廓，現代且豪華。
這座還在建設中的新城，因“空曠無人”而負有“鬼城”的名字。
康巴什新區總面積達352平方公里、中心市區32平方公里。2010年，常住人口統計數據2.86萬人。媒體報道稱，這座新城原規劃入住百萬人。
“90%的新建房屋無人居住”、“街上清潔工比行人多?！?010年4月《時代》周刊報道“鄂爾多斯：一座現代鬼城”。兩年后，2012年BBC報道“鄂爾多斯：中國最大的鬼城”，又進一步加深了世人的印象。
康巴什新區被作為“中國房地產泡沫最佳展示品”的樣本解讀。
這里有很多世界之最、亞洲之最。從鄂爾多斯市政府門前世界上最大的雕塑群向南，是世界上最大的廣場，廣場與公園一直延伸了2.5公里，到了烏蘭木倫河畔的亞洲最高的音樂噴泉。
7月14日，鄂爾多斯博物館后面的民族路上，一輛路虎車駛過，車窗里扔出一個塑料袋，老石跑過去撿起來。
清潔工老石是街上難得一見的行人。來自赤峰的老石，負責民族路上10個路燈桿間的街道衛生。
“畢竟人少嘛，沒有多少垃圾?！崩鲜f，工作強度并不大。老石的老伴也是清潔工，在另一條路上值班。
康巴什600名清潔工大都是“外來戶”，其中約一半是老石的赤峰老鄉。
康巴什的居民也沒有多少“土著”。公務員、生意人、建筑工人、學生等，大都是外來戶。
十年前，康巴什所在的地方，還是一個千余人的村子。從2004年打下第一個地基開始，距鄂爾多斯東勝老城區25公里多、毛烏素沙地邊緣的，野蠻地長出一座新城。
數據顯示，鄂爾多斯市過去數年投入大量資金進行城市建設。
根據公開數據，2012年鄂爾多斯在建項目總投資超過1500億元，其中包括600公里高速公路、18個大型變電站、14個分布在全市各旗縣的工業園，每個工業園區的面積均達數十平方公里。
這一數據在2010年是800多億元，2011年是1070億元。鄂爾多斯地方財政總收入2010年至2012年分別為365億、538億和810億元，這意味著，政府每年拿出相當于財政收入兩倍的錢，投入了城市建設。
特定時段的繁華
上下班時間，市政府大樓附近人流最多。吃飯時間，美食廣場人最多。晚上，音樂噴泉附近人最多
“‘鬼城’是好幾年前的事情了，現在已經有十萬人了?！背鲎廛囁緳C劉耀不認同“鬼城”的說法。他說，在街上找不到熱鬧的地方，是因為不了解康巴什人的生活節奏。
每天上下班時間，市政府大樓附近人流最多。吃飯時間，美食廣場人最多。到晚上，則是音樂噴泉附近人最多。
7月15日臨近中午，建筑面積4.41萬平方米的康巴什美食廣場，坐滿了食客，門外停滿車輛，保安在疏導交通。
不過，美食廣場之外，從中午到下午，街頭難尋這種熱鬧場面。
幾個游客在“成吉思汗廣場”拍照。兩三個年輕人在圖書館前廣場上打籃球。幾個大型購物中心，門可羅雀。
到晚上7點多，烏蘭木倫河畔開始聚集車流人流，這里有號稱亞洲最大的激光音樂噴泉，每晚都會有“表演”。8點左右，人群聚集，警察指揮交通。
一公里的河岸邊的親水平臺上人頭攢動，河堤平臺上的大排檔也坐滿客人。
9點多，音樂噴泉表演結束，人群散去。
世紀康城一期小區，近半的房燈陸續亮起來。這是地段最好，房價高的一個小區。
小區保安說，小區的房子都賣出去了，但真正入住的在三分之一左右。
“以前買瓶水喝，都要走1公里?，F在好多了。”保安說。不過，生活也還有不便的地方，例如在康巴什很難找到配鑰匙的，配鑰匙要坐車去烏蘭木倫河對岸的伊金霍洛旗。
2010年《時代》周刊報道后，康巴什房價的每一次波動，工地停工的跡象，都被作為“鬼城”的證據。
2012年，諸多房產商資金鏈斷裂，地產項目大面積停工?！肮沓恰痹俅伪唤许?。
鄂爾多斯人對被叫做“鬼城”表現出反感。他們說，居民比前些年多了。
2011年12月12日《鄂爾多斯日報》稱，新區常住人口突破7萬。2012年9月4日，該報報道，常住人口將近10萬了。
今年1月，康巴什新區管委會主任高志華接受媒體采訪時稱，當初建設新區規劃用20年時間達到三十萬人口，之后最多不超過五十萬。他認為發展現狀與當初規劃基本吻合，“發展速度并不慢”。他稱預計到2020年，最晚到2025年完成規劃，入住人口三十萬。
高志華介紹稱，大項目落地會給這座新城帶來“人氣”。例如神華集團在鄂爾多斯建設國家級煤制油基地，把康巴什選為生活服務場所，已入住一萬戶；規劃入住三萬戶，神華能帶來近十萬人。
高志華認為，“康巴什經過八年建設，走出了一條極具特色的新型城鎮化道路?！?/p>
建在煤上的樓市
煤炭價格上漲，鄂爾多斯遍地一夜暴富的神話。在房地產熱潮下，財富涌向了樓市
被稱為“鬼城”的那一年，鄂爾多斯還有另一個稱號，全國最富有的城市。
2010年，鄂爾多斯地區生產總值達2643億元。根據住建部政策研究中心聯合高和投資發布的《中國民間資本投資調研報告》，鄂爾多斯資產過億的富豪人數不下7000人。人均GDP超越香港位居全國第一。鄂爾多斯每217個人中間，就有1個億萬富翁；每15個人里面，就有一個千萬富翁。
煤炭帶來的財富，成為這個城市源源不斷的動力。2004年起，全國煤炭價格迅速上漲。鄂爾多斯遍地都是一夜暴富的神話。開礦征地和煤礦買賣，催生了鄂爾多斯第一批富起來的人。
鄂爾多斯的房地產熱潮，在煤炭暴富和全國房地產大開發的大背景下，迅速發展。
2005年左右開始，大型煤炭企業和發了財的煤老板加入了房地產開發，而全國各地大型房地產企業，也紛紛在鄂爾多斯安營扎寨。2008年至2011年，鄂爾多斯這塊只有幾十萬人口的土地上，云集300多家地產企業。
買房子也被認為或宣傳為最劃算、最穩妥的資產保值、增值方式。2010年，城區人口65萬的鄂爾多斯，商品房銷售面積1009.4萬平方米，若平均到市民頭上，人均購買了約15平方米。
根據媒體報道，鄂爾多斯房價一路飆升，甚至達到1.5萬、2萬元每平方米。
2011年，鄂爾多斯繼續建設房地產，當年計劃新開工面積1300萬平方米，計劃銷售商品住宅面積1200萬平方米。
這一年，國家對房地產領域調控升級，開始深入到二三線城市。2011年8月18日，住建部發布二三線城市限購標準。
雖然鄂爾多斯未出臺實質性限購政策，但市場彌漫觀望情緒，銷售陷入停滯。從民間融資到銀行，也都對房地產企業關上了大門。
鄂爾多斯房價下跌，2011年底開始，鄂爾多斯樓市崩盤，類似“房價萬元跌至三千”的消息吸引全國目光。
據鄂爾多斯市政府的數據，截至2012年4月底，計劃新建的49個項目，7個開工。全市324個房地產續建項目，復工率不到四成。全市房地產市場完成投資10.4億元，同比下降83.4%。
鄂爾多斯《國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2012年全市商品房銷售面積和銷售額都是前年的一半左右。在康巴什，很多售樓工作人員辭職。
2013年是2012年的持續。在康巴什美食廣場的一樓大廳，城投綠城設有售樓點，少人問津。售樓小姐稱一棟樓已預定出去，但相比兩年前的搶購，現在房子太難賣了。
雙重困境債務纏身
鄂爾多斯負債總額，流傳不同版本，從1000億元至4000億不等。官方未公布過債務總額
出租車司機劉耀說，生意越來越難干。從去年開始，很多工地停工，建筑工人離開。而本地人大都家中有車。
劉耀說，在康巴什，工地上的塔吊轉，出租車就會賺，但高聳的建筑塔吊，像被按了暫停鍵，一動不動。
7月15日，烏蘭木倫河南岸伊金霍洛旗的萬力太陽城工地，工人說原來幾百人的工地只剩二十幾個人。老板沒錢了，又不能徹底停工，“只要有人干活就不能說停工了?！?/p>
在康巴什新區北側的新北社區，哈巴格希新村是個移民村，十幾個“工人”在小區花圃里種草。他們是康巴什的拆遷戶，都是“百萬富翁”，只是錢有去無回。
哈巴格希新村的王來清說，艱難的日子從2011年就開始了。拆遷款200萬元都放貸了，吃了半年多利息，典當行老板不再露面。
在鄂爾多斯，有的豐田大吉普甚至沒現金加油。國際酒店顯得冷清，酒店普通經理的工資，由幾年前的七八千降到四五千元。
房地產經濟危機之外，支撐鄂爾多斯經濟的煤炭產業正持續萎縮。
在包府公路上，很難再看到運煤車輛排隊的景象。從去年下半年開始，煤炭市場價格大跌，鄂爾多斯煤炭從最高點近400元/噸的坑口價，落到現在的200元/噸。除大型國有煤礦還在堅持外，鄂爾多斯眾多中小煤礦要么停產要么減產。
除市場需求逐步降低外，還有來自“外煤進口”的沖擊。從美國、澳大利亞等國進口煤炭價格優勢凸顯，按照當前匯率，一噸到港煤炭400多元，而高昂的物流成本使得本土煤炭到港已接近500元。
隨著市場需求量的下滑，鄂爾多斯又開始面臨賣不出去煤的窘境。
另一方面，在連續的大規模城市建設后，鄂爾多斯地方負債的數目，流傳有不同版本，從1000億元、2000億元和4000億元不等。
官方沒有公布過負債總額。7月31日，鄂爾多斯東勝區財政局副局長戴宏奎接受媒體采訪時說，“我認為不會超過1000億”。
2013年的市政府工作報告顯示，鄂爾多斯2012年制定出臺了政府債務三年化解方案，化解政府債務346.6億元。
當地媒體報道，鄂爾多斯市、旗兩級政府決定從2012年開始，利用3年時間，完成2011年前形成的工業企業政府性債務清理工作。
有公務員認為，市政府要把債務化解可能要5年以上時間。但他也表示疑慮，“拿什么還？”
