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2024年11月24日
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最近地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了一些新動(dòng)向，先是地產(chǎn)公司的A股再融資有望開閘，續(xù)而是溫州官方確認(rèn)松綁限購令，允許購買二套房等等。
對此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為號稱“史上最嚴(yán)格”的地產(chǎn)調(diào)控政策或許已經(jīng)終結(jié)，未來還將進(jìn)一步微調(diào)放松；預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)后的方案也會比較溫和，征收范圍只面向增量，稅率也不會比滬渝兩市高。這讓一些地產(chǎn)商異常興奮，在土地市場上進(jìn)行激烈的競爭，而對于購房者而言，則害怕繼續(xù)上漲而出現(xiàn)搶購現(xiàn)象。
出現(xiàn)上述政策微調(diào)的背景之一是，一部分面臨著嚴(yán)格調(diào)控的大城市房價(jià)、住宅成交量仍然在持續(xù)上漲，顯示出很強(qiáng)的剛性購買需求，從而突顯出這些區(qū)域新建住宅供應(yīng)量不足的問題。與此同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)增速下滑，出現(xiàn)明顯的景氣回落，硬著陸擔(dān)憂抬頭。為了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)走勢，中央政府已失去單純打壓房價(jià)的興趣，改為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。近三年來反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動(dòng)搖”、“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”等政策表述已然消失。既然是“發(fā)展”，沒有理由繼續(xù)禁止房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股票、債券融資，并實(shí)行銀行信貸歧視政策。
另一個(gè)背景是，目前國內(nèi)不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)市場冷熱不均，個(gè)別三四線城市房價(jià)下跌、銷量停滯，甚至出現(xiàn)了“鬼城”現(xiàn)象，地方財(cái)政的壓力很大。比如，溫州房價(jià)自2011年9月以來連續(xù)22個(gè)月同比下降，不少樓盤房價(jià)已經(jīng)腰斬。如果不放開限購，溫州地方財(cái)政、商業(yè)銀行、開發(fā)商都會面臨大麻煩。
2012年溫州市區(qū)一度有近7個(gè)月的時(shí)間，財(cái)政等各類收入中沒有一分錢來自土地出讓金。房市的頹勢已經(jīng)通過一系列連鎖反應(yīng)影響到當(dāng)?shù)毓ど唐髽I(yè)的正常經(jīng)營，因?yàn)楫?dāng)?shù)赜胁簧俑呃J用于炒房，有的企業(yè)甚至是挪用貸款炒房。房價(jià)下跌后民間借貸出現(xiàn)信用危機(jī)，一些企業(yè)主跑路，進(jìn)而通過“聯(lián)保、互保”放大到銀行信貸市場。所以，一旦房價(jià)轉(zhuǎn)跌，政府就會有很強(qiáng)的動(dòng)機(jī)來托市、救市。
總體來說，近三年來嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控沒能有效地控制全國房價(jià)上漲，盡管通過“限購、限貸”等政策抑制了部分投機(jī)需求，推遲了部分剛需購買時(shí)點(diǎn)，卻沒有觸及過去十來年房價(jià)走出大牛市的根基：政府供地制(供地壟斷)、城鄉(xiāng)及東西部二元化(公共服務(wù)設(shè)施分布不均)、城鎮(zhèn)化、房產(chǎn)稅缺失(持有的房產(chǎn)增值無須納稅)、實(shí)際利率偏低、貨幣供應(yīng)較為寬松，等等。換言之，它只治標(biāo)、不治本。
未來的房地產(chǎn)政策估計(jì)會是推出并持續(xù)完善房產(chǎn)稅體系，在房價(jià)走向平穩(wěn)的前提下逐步取消行政化限購政策。留有較大懸念的是會不會改革土地制度？讓農(nóng)民可以通過交稅改變宅基地的性質(zhì)，動(dòng)搖目前地方政府征地、賣地的單一模式，引入其它主體的競爭。這方面難度大，阻力多。
但是，新一屆政府所提倡的“城鎮(zhèn)化”，不僅是指地方政府要改革外來人口、農(nóng)村人口的戶籍管理制度，提供公共服務(wù)及基本社會保障措施，還需要進(jìn)行農(nóng)村土地改革，在基本耕地政策不變的情況下讓農(nóng)民自主決定家園的命運(yùn)，而非全部由地方政府、“村集體”或村領(lǐng)導(dǎo)代為決定。否則，拆遷悲劇難止。
