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2024年11月24日
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有媒體稱，2013年，中國正式進入“鬼城時代”：繼鄂爾多斯因房產泡沫成為所謂“鬼城”，鬼城模式便迅速在中國內地蔓延，從沿海到內地，從一線城市到小縣城，許多所謂的“新城區”紛紛打著“新型城鎮化”的旗號大干快上，于是一眾高大密集的樓盤中少有人煙，晚上偌大城區只有兩至三成燈光點亮，因而得名“鬼城”。
這樣的造城運動如今是怎樣的規模？是什么導致“鬼城”效應不斷擴大？問責的板子應該打在誰身上？最重要的是，如何避免在將來城鎮化的過程中還會出現這樣的問題？真正的城鎮化應該走怎樣的路徑？
過度投資導致“鬼城”頻出
據全國科學技術名詞審定委員會的官方說法，“鬼城”是指“資源枯竭并被廢棄的城市”，屬于地理學名詞，若以房地產領域的角度觀之，系指某片區房屋空置率過高，鮮有人居住，夜晚漆黑有如鬼城而得名。
其實中國的“鬼城”豈止12座，房地產被開發過度的地區并不在少數，只是并未全部冠以“鬼城”之名而已。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令表示，據調研，幾乎每一個大城市附近都要搞一個新區，其規劃占地和人口甚至于遠遠超過老城區。現在不止鄂爾多斯，很多地方都出現了“鬼城”的現象，即使北京和天津之間也有空城。一些城市的房地產項目空置率達40%-60%，有些中西部城市的項目空置率更高達70%-80%。
著名時評人童大煥指出，“鬼城”就是過度投資而不是超前建設。超前建設指的是供應最終會被市場消化，過度投資則是永遠的空置和浪費，最后等待它們的，不是拆除就是自行湮滅。
中國房地產學會副會長陳國強教授并不認同對于“鬼城”的提法。陳國強認為，“鬼城”并不是一種科學和嚴謹的說法，所以無法嚴格定義某個城市或者樓盤就是“鬼城”。
執著于土地擴張板子打在誰身上
有評論認為，鬼城頻出說明市場規律一定要成為社會、經濟、政治的最后和最終總結算力量，誰也逃不脫它的魔掌。誰不尊重自然和社會歷史發展的規律，誰就一定會遭到規律最無情也最沒有預警的懲罰。
北京大學城市規劃與房地產研究所所長高志則認為，沒有產業配套導致銷售或者入住率偏低是造成鬼城的主要原因。
中企資本聯盟副理事長、副秘書長張健玫認為，鬼城在表面風光的背后，暗地里是一個利益鏈暗流，這個利益鏈包括在各方面，其中包括資本的方面，而資本和地方聯合“強奸”了市場，就造成了這種怪異的現象。利益鏈背后還有很多其他方面，比如說老百姓也追逐，追逐高回報。
只執著于土地擴張的城市化，不僅造就了空城鬼城，也是低效粗放的城市化。從根本上講，對土地財政的依賴與現有的政績考核模式相交織，是造就空城鬼城的根本原因。
一方面，這是地方政府“圈地運動”下的蛋。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，在經濟整體疲軟的背景下，地方政府急于賣地補充財政資金的傾向愈加明顯。有文章指出，地方政府過度依賴“土地財政”的模式，嚴重扭曲了政府在市場經濟中的功能和作用。政府本是公共利益的提供和服務者，但出讓土地讓地方政府成了“生意人”，某種意義上與房地產開發商捆綁在一起。地方政府因“土地財政”而導致土地的放量，造成供求失衡、以及過度炒作出現的泡沫。
另一方面，空城鬼城大行其道，板子不僅僅要打在地方政府身上，更需要改革政績考核機制。安邦咨詢高級研究員唐黎明指出，考核機制如果不能實質性地轉變，必然導致地方官員新瓶裝舊酒，換個土地財政的馬甲再上陣。也有評論建議，改革政績考核和官員晉升標準，不再將GDP作為提拔官員的主要標準，要逐步加大民生、環保等標準所占的權重。另外，還應該通過立法形式將各地政府的政績考核機制固定化和法制化，在立法過程中，建議以全國主體功能區規劃為依據，對全國不同主體功能區，采取不同政績考核標準區分對待。
著名財經評論人吳其倫認為，“鬼城”若要擺脫現狀，短期來講，應該慎重上馬新建項目。未來三到五年內，當以集中精力清理庫存為主。
城鎮化 ≠“房地產化”
有人預測，中國城鎮化率每增加1個百分點，將能帶來7萬億元的投資和消費需求。預計到2020年，中國城鎮化所產生的資金需求將超過40 萬億元，由此可以支持未來7%到8%的中速增長。于是部分地區就將城鎮化當做是經濟發展的“救命稻草”。
但是，城鎮化不應是經濟增長的工具。如果為追求經濟增速而借用城鎮化美好愿景做“幌子”，新型城鎮化可能將重蹈覆轍。正如國家發展改革委規劃司副司長袁喜祿此前指出的那樣，城鎮化不會是一個爆發式發展過程，其對經濟增長的促進作用是長期過程，也就是說，城鎮化不是應對經濟放緩的應急政策。
中國經濟體制改革研究會產業改革與企業發展委員會常務副會長廖明指出，城市發展不僅僅是一個“造城運動”，沒有產業，沒有人口就成了“空城”、“鬼城”。城鎮化要與產業發展相結合，在布局上要有一個長遠眼光，要為子孫萬代考慮。
其實，新型城鎮化的推進實質上是中國經濟結構的一次重大調整，是制度層面的一次大改革。國家發改委城市和小城鎮中心研究員易鵬表示，這種改革將牽涉到方方面面的利益調整，面臨的挑戰不小。這一點也體現在地方政府對新型城鎮化路徑的具體選擇上。
中國房地產學會副會長陳國強教授則認為，城市變化歸根結底是人的變化，要有相應的常住人口，要考慮就業、醫療、教育等問題，這是一個復雜的系統工程，不是只建房子。
城鎮化的精髓，并不在于建起多少房子，而在于生活于其間的人，脫離了舊的生產方式和生活方式，以全新的形式實現了就業，并且當地的產業實現了良性循環的自我造血功能，這才叫真正的城鎮化。
