以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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論壇嘉賓：
顧云昌 中國住宅研究會副會長、秘書長、建設部住房政策專家委員會副主任、教授
朱凌波 全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任、秘書長
翟寶輝 建設部政策研究中心城鄉規劃處處長
毛劍瑛 建設部科技委智能建筑委員會專家組副組長、教授級高工
李津逵 綜合開發研究院（中國深圳）主任研究員
陳國強 北京大學房地產研究所所長、博士
王 杰 龍德置地有限公司總經理
劉文斌 安家傳媒機構董事長、《安家》雜志總編輯
蔡義鴻 中國國際城市化發展戰略研究委員會秘書長
2008北京奧運會，讓中國成為世界矚目的焦點！世界看中國，中國看北京，北京看奧運，奧運看奧北！
為向世人展示中國改革開放30年來的成就，主辦城市北京借奧運之機，加大了對整個城市的改造力度，城市基礎設施水平和現代化水平大幅提高。中心城區面貌煥然一新的同時，郊區的建設步伐明顯加快，城市功能進一步完善。
以奧北地區為例，由于該區鄰近奧運場館，在奧運經濟的帶動下，不僅產生了“奧北”這一名稱，其城市化進程大大加速。一個不爭的事實是，這個曾經因為同時擁有天通苑和回龍觀兩個大型居住社區，缺少相關配套設施，被人們稱之為睡城的地區，已明顯感覺不到城鄉差別:高樓大廈平地而起，商業設施鱗次櫛比，城市軌道穿城而過……
那么，在北京這個大都市的發育過程中，有沒有可能走出一個獨特的發展模式？有社會責任感的企業可以為社會做什么？4月21日，中國城市化進程戰略模式研討峰會在北京國際會議中心舉行，與會嘉賓聚焦城市化進程中的奧北區域展開了深入研討。
中國的城市化要走“修正主義”
胡錦濤總書記說“世界上沒有一個放之四海皆準的發展模式”，中國有自己的發展模式。關于中國的城市化發展模式，與會嘉賓展開了熱烈的討論。由于中國正處于快速城市化階段，專家們特別強調了“我國的城市化一定要根據各地實際，在前進中修正錯誤。”
顧云昌：城市化可以“補課”
我認為，城市化要解決好三個問題。首先是城與市。城市不僅要有城，還要有市場，這是最古老、原始的城市起源。但在城市化快速發展的過程中，我們往往忘記了城市的基本要素，出現了臥城等大量案例。
其次是好與差。好的城市化要做到人與人、人與自然的和諧，這樣，城市才有活力，才能夠可持續發展。但現在，人類不是在繼承父輩的地球，而是在侵占子孫的地球，過度開發造成了資源浪費、環境破壞，城市發展不可持續。我們需要的是一個資源節約型、環境友好型的城市化。
第三是先與后。我們從計劃經濟走向市場經濟。現在看來，市場經濟這條路是非走不可的，我們正在補市場經濟的課。從這個意義上看，由于規劃強調功能分區產生了亦莊、方莊、望京等功能相對獨立的區域，產生配套不完善等問題。但要看到，住宅的大量建設目的是為了改善人們的住房條件，雖然規劃跟不上開發引發了一系列問題。這卻給我們留下很大的發展空間。
李津逵：城市需要在發育中成長
北京是一個工商文明積淀并不深厚的城市，是中國的傳統封建城市。奧北30年前是農村、20年前叫城鄉結合部、10年前規劃建設臥城，兩年前輕軌通了，一年前又出現了供我們享受城市文明的城市綜合體。也就是說，北京這個大城市處在不斷的發育過程中，今天，我們看到，在不斷地發育和成長過程中，它越來越像一個城市。
城市是創造著人類文明最前沿的、最新的價值和價值觀的地方。但是，城市不僅僅有經濟的發展，還要有社會的建設。在經濟發展中，政府和企業是發動機，社會建設的發動機不再是政府和企業了，是公民社會。因為我們關心共同身處的城市，不斷改進它。在這種情況下，大家要懷著一種感恩之心。就像王杰總經理所說，我們是學生，僅僅做了一點點事情。
毛劍瑛：城市規劃應放在首位
城市化進程中，規劃應放在首位考慮。無論是從人力、物力，還是環境保護等諸方面看，這都將是最大的節約。美國在修建公路時就把水、電、氣、通信等所有的基礎設施都安裝到位，沿線居民隨時可以方便地接通，省卻了城市發展中的許多問題。這樣做盡管前期建設成本多一些，但從長遠看，從整個使用的生命周期來看,總投資是節省的，而且使各方受益。
奧北地區的城市化發展具有中國特色，這個地區目前居住人口達到100萬左右，在國外相當于一個大、中等城市。由于前期規劃不夠完善，初期給居住的居民帶來了很多生活的不便。城鐵13號線和5號線的開通緩解了該地區的交通問題。龍德置地有限公司具有眼光和智慧，他們抓住了這個商機，既為百姓解決了購物難的問題，又獲得了豐厚的經濟效益。應該說百姓的滿意，是開發商最大的成功。
從這個案例中，我們看到了中國特色的城市化進程，但也為我們新城建設提供了寶貴經驗和教訓，因為北京還有不少這樣的“城中城”。我們是否應該加強和完善城市建設的前期規劃，使第一批居民能夠生活方便。但每個規劃都不可能做到盡善盡美，在建設的過程中可以不斷地去修正，進行合理的更新，這是開發商的商機，也是百姓所希望的。
翟寶輝：城市化是基礎設施和公共服務的均等化
中國經濟發展到今天，正面臨著兩個“期”，一個是經濟快速發展期，另一個就是危機凸顯期。這是從國際、國內大量的實踐中總結出來的。這同樣適用于中國的城市發展，就是說，快速發展期和危機凸顯期同樣存在于中國城市化的進程中。
從城市的發展軌跡中，我們看到，它有推動力和制動力，推動力來源于對經濟發展和物質財富的追求，制動力來自于對健康和精神財富的關切，雙方共同作用的結果產生了城市的文明。因此，城市化也是有質與量的內涵的。“十七大”報告用經典的語言告訴我們，城市化應該是公共服務的均等化。如果將這個概念延伸到城市化的過程中，就應該是基礎設施和公共服務的均等化。美國在公共服務和基礎設施方面的做法已經證明了這一點。任何人無論在什么地點，只要打一個電話，水、電、氣等等都可以接通。如果我們也能做到這一點，就沒有必要讓13億人大挪移，而且可以節省后期的各項投入。而這正是我們郊區化與城市化交織時產生的矛盾。
朱凌波：和諧不僅存在于社會結構，還有精神層面
中國城市化推進的過程中，今天談到補課模式，是值得探討的。在中國一線城市的發展過程中，最早以深圳、廣州、上海、北京依托香港模式發展，是城市外擴和郊區化的過程，包括廣州華南塊和北京天通苑、回龍觀等大盤模式，這中間都有城鄉二元化的問題。
農民要進城、市民要出城，追求城市化進程和追求科技化、追求自然宜居生活同等重要。我認為，和諧社會的建設不僅存在于社會結構，還有精神層面，這也是最終解決城市化困境和出路的問題。
城市化的核心意義是什么？是進步、高科技，還是時尚和國際化？我想，很重要的元素是傳統、自然、文化的積淀，包括精神跟物質找到很好的和諧。現在，我們在追求物質的過程中面臨精神困境和宗教困境的重要問題。我們這一代人，包括下一代人，不但透支了生態，透支了能源，透支了對大自然美好生活的記憶，同時物化的生活也使我們的精神面臨著困境。
陳國強：北京“攤大餅”模式正在改變
好的城市化應該是符合中國國情的、或者符合北京市市情的、可持續的、較好實現人與自然和諧發展的城市化。作為居住在北京北部的居民，我對北部城市的變化有很多親身感受。我認為，奧北是探討北京城市化模式的一個很好的切入點。
說到北京的城市發展，或者說北京的城市化，很自然地會想到“攤大餅”。它形象地描述了北京的城市發展，反映在城市從二環擴張到三、四、五環，這在城市化發展里屬于一種特殊形式。
透過龍德廣場這個項目，我們看到，在原有“攤大餅”的城市發展模式之外，企業在做一個非常有意義的探索。城市“攤大餅”的模式正在改變。
王杰：城市開發要給城市注入新鮮血液
城市化進程，不僅僅是大量的農民進城，而且關系到如何解決農民進城所帶來的各種問題。在北京的城市改造中，我們發現，在農民進城的同時，農村演變城市也是城市化需要解決的問題。
一般來說，開商比較注重項目的規劃和建設，但很少注重教育、醫療、商業等配套建設，而這些恰恰是有效組成城市的基本元素。
龍德所在的東小口鎮，就是一個典型的城鄉結合部。在政府搭臺企業唱戲的過程中，這個地區有很多值得城市化研討和論證的東西。龍德置地在開發過程中，希望給天通苑這個睡城注入新鮮血液，讓它變成一個真正的城市，讓當地居民不用再去城里消費、購物，節省人們的時間成本、能源成本，提高人們的生活水平。
城市化給企業帶來巨大商機
論壇上，嘉賓們認為，雖然城市化的快速發展給城市留下許多遺憾，但缺憾的城市規劃也為有眼光的開發商提供了巨大商機。
顧云昌：企業要成為“及時雨”
龍德廣場就好象春天里下了一場及時雨，給房地產找到商機提供了很好的案例。從這個意義上講，我們在房地產的發展和觀望、布局中，還有許許多多的空間需要填補，還有許許多多的商機需要去尋找。因為我們需要人與自然和諧的城市發展模式，需要配套齊全的區域發展模式，需要合理的商業化模式。希望更多的開發商能夠為中國城市化的健康發展多作貢獻，將“及時雨”下到各個社區。
同時也要看到，剛剛過去的冬天下了一場暴風雪，雖然我們需要雪，但太大了，就泛濫了。所以，在城市化發展過程中，我們需要春雨，而不是暴風雪。在城市建設中，減少項目決策失誤帶來的巨大損失，可能是最大的節約。
翟寶輝：規劃調試創造商機
龍德廣場所處區域原來是舊村改造項目，只要通了上水、修了馬路、再建個公廁就可以了。在奧運經濟的帶動下，這里演變成了周邊100萬左右人口的大城市了。
在英文里，計劃譯為plan，規劃譯為planning。這說明，規劃是個動態的過程，出現錯誤的時候可以改正，當有發展需求的時候可以去改善。正是因為規劃，或者說管理動態的過程、調試的過程才創造了機會。
我認為，龍德置地的做法體現了全心全意為人民服務的理念，他們研究人們需要什么服務，然后去追逐這個服務，抓住這個服務。所以，全心全意為人民服務應該仍然是我們這一代人要為之奮斗的。
陳國強：局部失誤提供商機
就奧北醫療設施方面的商機，目前北七家鎮有王府中西結合醫院，是個三甲醫院，今年上半年就可以投入運營。這也印證了，在城市發展過程中，雖然出現了階段性的失誤或者局部的失誤，恰恰是這種失誤，給有眼光和運營能力的企業提供了發展的商機。
我想，龍德廣場項目就是這樣的案例。希望將來有更多有責任感的、有眼光的、有資源整合能力和消化運營能力的企業，提供更多這方面的案例。
王杰：企業要保證城市化的“海平面不降低”
北京城市化進程，這個話題非常大。作為企業，我們兢兢業業，如履薄冰，注意每一個細節，每邁出一步之前，要為這一步的代價和決策想得很細，這樣才能邁得對。應該說我們是大海里的一滴水，作用就是保持海平面不下降，這是負責任的企業應該做的事情。
作為開發商，在市場出現稀缺資源的時候，要“抓住商機、準確定位，科學布局、堅定不移”，找到市場突破口、找到非同質化競爭的產品獻給社會，這樣才會給市長少帶來麻煩。這也是我們34萬平米的項目分成商業和精品小戶型兩期開發的根本原因。
我們抓住了機會，是城市化進程的受益者，但在受益之前，應該是城市化的推動者。我們是冒著市場的風險推動城市化這項事業。總之，城市化進程是給城市所有居民帶來了好處。
蔡義鴻：商機是給有眼光、有膽識的企業準備的
中國的城市化和以美國為首的信息化，是關系到21世紀的兩件大事。據測算，中國的城市化率每遞增1%，就會有大概1400萬左右的農村人口進城。這個數字給政府、企業家、老百姓提供了史無前例的機會。
城市規劃是在一張白紙上畫畫，中國的企業家要能從中找到巨大商機。在新城建設的過程中，一個商業的形成或者說一個綜合體的形成，人氣、位置都很重要。龍德置地抓住了區域龐大的人氣，交通也很便利，很有眼光。此外，這個企業很有膽識，體現在抓住商機的同時，堅持物業長期持有，這讓他們得到了利益最大化。而這是合情合理的，因為他們解決了當地居民的生活、文化休閑等問題。
龍德置地的做法給世界、中國、北京的城市化提供了一個很好的借鑒。它的出現，給奧北地區帶來了快樂，讓我們感受到了快樂的城市化。現在，這個地區還比較缺少文化教育、醫療衛生等設施。相信，這中間會有很多商機。
為解決郊區城市化提供新模式
2007年，房地產界曾經為400多萬商業地產放量為之擔憂。然而，龍德廣場一站式消費購物中心的開業，不僅吸引了國際商業巨頭的注意，也讓人們看到了久違的火爆現象。僅以家樂福為例，開業至今，日銷售額過百萬，遠遠超過了預期的日銷售額70萬，預計三年的培育期為零，超過了預期的1.3到1.5倍！那么，在郊區城市化進程中，城市綜合體能夠起到什么作用？
朱凌波：城市綜合體激活新城區
龍德廣場在城市外擴郊區化過程中，作為激活一個為解決居民生活方式的一站式購物中心MALL，或者叫城市綜合體，會在未來中國城市化進程中起到激活新城區的關鍵作用。
由于城市化帶來了包括新城區的組建，人口、文明、年齡的不同組合，怎么形成新的文化？我認為，這給中國帶來了解決物質文明的問題。
實際上，我們追求的都市化有豐富的元素，城市綜合體作為一個新興業態，使配套、工作、生活、商業、教育、娛樂、休閑、自然能夠達到一體，為人們工作之余提供了夜生活、周末生活、假日生活最好的綜合場所，使人的精神、物質、承受的高度壓力、以及對城市和現代物質的焦灼得到很好的緩沖，同時在回歸現代文明、回歸自然、回歸家庭休閑的過程中，重新變成健康的人、找回健康的生活方式。
在中國城市化加速發展的今天，希望城市綜合體不僅是一個商業形態，更作為一種生活方式，甚至作為一種文化精神方式，在中國人民追求現代化、物質化的過程中，提供更平衡、更和諧、更健康的生活方式。
顧云昌：龍德廣場是城市不可缺少的“調料”
生活除了追求方便、舒適、和諧，還應該是豐富多彩、多種多樣的。新城既要有生活，也要有生產，還要有生態。城市“攤大餅”的發展模式在實踐中證明是不可行的，那么，我們能否采用“餃子”模式讓城市在發展的過程中有各種不同的“味道”呢？我認為，“餃子”模式之所以比“大餅”模式好，是因為，餃子里面包含更豐富的材料，龍德廣場就是其中不可缺少的“調料”，否則，“餃子”吃起來不香。
陳國強：龍德廣場為睡城糾偏提供思路
在北京市“兩軸兩帶多中心”南北軸線這個未來城市發展的框架里，龍德廣場處在往北延伸的關鍵點上，目前項目的成功運營，與其說在探索，不如說是為城市發展提供了一個新思路或者新模式，也表明“攤大餅”的城市發展模式正在發生變化。
就是說，在城市發展的軸線上，通過增加城市重要的資源聚集點，由點帶動整個區域價值的提升。我想，龍德廣場已經讓我們感受到了這一點，相信它的真正價值在未來十年、二十年，或者更長的時間里會充分體現出來。這個項目在解決北京城市發展中出現的睡城現象，或者說觀察未來睡城現象有沒有可能通過適當的方式來對它進行糾偏、補課，提供了非常好的案例。
現場互動
嘉賓的精彩演講，主持人的專業獨到，讓論壇氣氛緊張而又熱烈。一番“洗腦”之后，來自京城的各個媒體爭先恐后地向與會嘉賓提出自己的疑問。嘉賓們的回答贏來陣陣掌聲。
記者：在中國城市化發展中，北京提出了“兩軸兩帶多中心”的城市發展模式。那么，在未來的發展中，多中心和城市中心的關系是什么？
顧云昌:：多中心、或者說城市群，都是全世界城市化、模式化當中的一種。城市“攤大餅”的發展形式不利于城市發展，但多中心是很有利于城市發展的，所以，“餃子”的形式比“大餅”好。北京也是一樣。
城市，除了生活、生產，還要有生態。我希望這種多中心的模式，也不是一成不變的，而是動態的。北京對城市的思考在變化，發展模式也在變化。我還是引用胡錦濤總書記的話，“世界上沒有放之四海皆準的模式，也沒有永遠不變的模式”。
記者：請問翟寶輝處長，您如何看待城市化進程中政府和企業的關系？
翟寶輝:：在市場里，企業是主體，因為它要提供產品和服務，滿足追求利潤的需求。而市長應該起到一個市場沒有辦法做到公正的那部分，或者說彌補效率不夠高的部分。過去是市長取代了市場做決定，這很容易出問題。雖然市長也有科學化的程序，但最后常常是拍腦袋。龍德的例子說明，企業在做項目的時候，會為如何節約一分錢，如何掙到更多的錢，把所有項目相關者都研究遍，而市長在做決策的時候未必會這樣。
還有一個現象，就是真正決策的那個人未必是這個項目的專家。要想改變現在決策頻頻失誤的局面，唯一的辦法就是規劃師、建筑師踢開市長去做市場，把市場的力量、把知識界的力量結合在一起去改變現狀。彼得堡就是這樣例子。
記者：龍德廣場是借奧北區域發展的東風找到的商機，而且是在政府前期規劃有失誤的情況下后期發展起來的。請問，后奧運時代開發商如何尋找這樣的機會？
朱凌波:：龍德廣場確實是一個市場促發的結果。由于政府事先沒有做相關的公共設施配套，天通苑作為純居住的生活區，曾經是北京大型住宅區里問題最多的，尤其是交通。龍德置地抓住了這個機會，迎合了市場需求。
城市化進程中，除了市場和市長，還有一個重要因素，就是消費者。因為沒有人的需求，沒有人的需求不斷升級，就沒有市場的機會，也沒有開發商的機會。今天，我認為開發商對城市命脈的把握，包括后奧運時代對所有綜合要素的把握，是大家逼著他們承擔這個責任，在經歷了20多年的原始積累，這一代開發商普遍有一種草根性，他們大多當年大學畢業，每月掙50塊錢左右。由于多年追求高度功利化，這一代人開始對歷史和童年所有關聯生活懷舊，這是他們誕生責任的最重要的心理淵源。
記者：今天我們探討的是中國城市化戰略模式的問題，請王杰總經理談談，龍德項目在推進奧北區域城市化進程中的模式是什么？這種模式有什么借鑒作用？
王杰：如果和奧北地區1600萬平方米的建筑面積和56個開發項目，還有20幾個別墅區相比，我們的項目規模只有34萬平米，不值一提，關鍵是性質。在這個地區缺乏這種產品的時候，我們把它送到了家門口，解決了人們消費、購物、休閑、娛樂等各方面需求。
作為開發商，我們抓住了市場需求的商機，使這個原來不像城市的睡城，有點像城市了。我們只起了一點點的作用，它還需要交通、醫院、幼兒園、學校等諸多因素去進一步完善。目前，城軌、公交等交通設施的改善，給這個地區注入了血液。其他設施還需要政府和開發商一起合建，讓奧北更像一個城市。
