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2024年11月22日
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陽光100常務副總裁范小沖日前對本刊記者表示，“我們正在由以住宅開發為主‘時尚社區領跑者’的行業定位向城市綜合體開發商身份轉型，將綜合體項目作為陽光100核心競爭力。將通過加大各地綜合體項目開發數量，在未來幾年，陽光100計劃城市綜合體項目將占到集團總資產的50%以上，（現在僅為20%—30%）。”
在范小沖看來，盡管房地產行業高速增長時期已結束，但中國的城市化進程依舊在繼續，二三線城市和商業地產應該是未來房地產行業的發展機會所在。
《城市化》：國家房地產調控不斷深入，且目前并未有放松跡象，那么您認為未來推動房地產業最大的引擎是什么？
范小沖：從目前看來，推動全國經濟增長最有力的引擎實際上是城市化進程。我們算過一筆帳，按照公布的統計數字，城市人口現在剛過中國總人口50%，城市人口如果在此基礎上增加10個百分點，就是一億三千萬人口進入城市。城市化率按計劃達到70%的時候，至少三億人還會陸續進入城市。美國全國總人口才三億，德國總人口八千萬，澳大利亞才兩千萬人口。如此看來，未來20年，將有一個美國或三個到四個德國亦或十幾個澳大利亞相當的人口進入中國各個城市。這將會對住宅市場增加巨大的剛性需求。
另外，城市的集聚效應顯現，會帶動各個產業升級，也包括城市的基礎設施建設，商務商業服務業的升級，對商業物業的需求，尤其是城市綜合體的需求都將大大增加。
再來看西方城市化已經結束的發達國家，實際上他們的需求僅存在于舊城改造、商業區功能升級階段，而中國完全是增量階段，這足以帶動經濟大發展。
所以我們判斷不管是住宅地產還是商業地產，未來20年都將是一個巨大的增量發展過程。
《城市化》：陽光100曾經給自己定義為“時尚社區領跑者”，縱觀陽光100的發展歷程，也是從住宅市場做起，那么這樣一家典型以住宅為重心的房地產開發商，卻在逐漸向商業物業轉型，你們是如何設定和調整這種戰略轉型的？
范小沖：我們現在的市場定位已經不僅僅是“時尚社區領跑者”，這實際上是我們對于居住社區項目的定義。從以往各地住宅類產品“國際新城”項目，到2011年公寓、精品商業、SOHO三位一體成都米婭中心商務綜合體落成就可看出我們重心的轉變。
實際上我們幾年前就開始籌劃向城市綜合體為主的開發商轉型，將城市綜合體開發變成我們的核心競爭力，目前在柳州、南寧等二三線城市都有我們開發的綜合體項目，今后還會在重慶、濰坊、沈陽出現陽光100的大型綜合體項目。
城市綜合體是城市升級的核心引擎。剛才提到，城市化一個典型特點是大量人口進入城市，對居住需求很大，住宅關系民生，而開發門檻也比較低，再加上國家的調控政策，實際上住宅市場已經進入“紅海”了，競爭激烈，毛利壓縮。
“藍海”戰略也是我們陽光100的一個導向。我們計劃在隨后的幾年時間綜合體開發無論從數量還是資金投入均超過住宅，占公司總資產一半以上的比重，而現在城市綜合體開發量不到集團總開發量的30%。
《城市化》：現在有一種觀點：中國現在主要的問題都出在以投資拉動經濟的發展方式。特別是中國一些地方是以政府主導、低效率的投資。實際上國內對商業地產的需求并沒有那么多，您認為這種觀點正確嗎？
范小沖：這種觀點只能說對了一半，城市綜合體就是城市升級的引擎，這個角度來看就能理解為什么甚至有城市喊出要建100個城市綜合體的口號了，但過猶不及，每個城市都應該量力而行。
城市化是一個戰略，如何來對每一個城市進行認真的研究，單純靠房地產是拉動不起來的，不是說你蓋了一堆房子，城市化就出來了，現在內蒙古的鄂爾多斯就是個例子，城市化應該有產業的支持，有本身城市的功能，而不是把人和房子堆在那里就是個城市，如果政府很好地引導投資在城市化上，政府做城市的基礎設施，引進民間的資本，進行商業開發，帶來產業的繁榮和就業的發展，自然達到城市的集聚效果。
如果政府只做單純低效的基建，而沒有找到城市的命脈，政府就是機械簡單的投資，超出城市需求的一味的建設當然就會出問題。比如說現在一些城市，為了綜合體而綜合體，當然會出現泡沫，綜合體的泡沫很可怕，比住宅的大的多。住宅由于分散在一個個個體手中，既沒有套在開發商手上，也沒有套在銀行手上，對于社會金融系統的破壞性還是比較小的，但城市綜合體每個項目都是巨大的，很多開發商都會動用銀行資本、信托等資本的力量，而且很多綜合體中的產品只能持有不能散賣，即使賣的話，也要求運營到達很高的階段后，而且是一個極其復雜的事情，一旦運營不好，損失就是幾十個億，不是開發商倒閉，就是銀行券商破產，一旦一個城市綜合體爛在那里，誰也救不了。所以說一味的綜合體商業，那確實是不負責的。
《城市化》：城市化過程中，城市綜合體開發存在的問題確實不少，但還是有很多開發商前赴后繼進入這個市場，另一方面，為了追求城市快速發展，以及頗為不正常的政績觀，很多地方政府紛紛向有綜合體開發能力的地產商伸出橄欖枝，但以往那種復制性的開發模式越來越受到質疑。您怎么看這種現象？
范小沖：城市功能在升級，在這一輪城市化中，所有的城市都有其自身獨特的優勢，也都有機會成為區域發展中心。可以說各個城市之間的競爭絕對不亞于企業之間的競爭。因為在今天城市化中，到底這個城市在未來的區域版圖中，是一個什么樣的地位，實際上在目前并未有定數，在逐漸認清自己的區域優勢、產業優勢，城市優勢等競爭力的同時，城市也需要在功能上進行升級，奠定城市中心的吸引力和聚集力，一旦完成這一步，就能脫穎而出，成為區域增長的中心城市。
一個城市發展到一定階段，出于對城市升級的需求，自然會涌現出對城市綜合體的需要，所以我們定位在二三線城市，找到正處于城市化高峰期，而且也具備建設城市綜合體動力的市場。
為了減少風險，我們對入駐城市的挑選十分嚴格的，對綜合體的地段選擇也很苛求，我們接觸的地方政府對綜合體功能指標也是很在意的，在資本運營上也是非常有講究的，綜合體不會全部銷售，包括大型酒店、主力店持有，與以往住宅“滾動開發、高周轉“不是一個玩法，要具備招商能力，還要能夠承受運營成本壓力，實際上綜合體是房地產一個更高水準的競爭，這是一個更高級別的競爭，沒有在制高點上有核心競爭力，就可能在下輪開發優勢越來越少。
《城市化》：請您從房地產開發商的身份角度談談您眼中的城市化。
范小沖：目前存在城鄉二元結構，這從城市戶籍人口與常住人口之間較大的數字差就能體現，農民工到了城市，不能夠很順利地轉化為城市身份，在教育、醫療、社會保障、子女就學等方面就沒有保障，很多農民工是“飄”在城市，很多人還要定期季節性返鄉。高房價物價也在現實層面阻礙農村人口城市化，現在城市化雖然逐漸打開，但還有很多屏障和障礙。
從房地產開發商的角度來看，主要是土地制度需要改革，包括國有和集體土地在出讓制度的差別。全球經濟都存在著需求的瓶頸，中國內生需求的動力是巨大的更是寶貴的，現在西方世界最大問題是沒有購買力，有債務問題導致的購買力下降，更重要的是新增人口的減少引起的需求減少。而中國恰恰相反，有巨大的需求未得到釋放和引導，現在的土地制度是一個障礙，使得失地農民未能真正享受到城市化帶來的好處，也沒能顯著持續增加他們這部分人的購買力。
另外戶籍制度也需要改善，這就可以有效解決建筑行業這種勞動密集型產業階段性用工荒的矛盾。
我相信新一屆政府能把這步棋走好，這也是突破“中等收入陷阱“，是我國一躍成為世界上最具影響力，最有活力的經濟體的必須。但中國的體制一直制約著這種動力的釋放，一直采取堵擋劃線通過政治的手段，強行地劃分城里人鄉村人，城里土地鄉村土地，人為地把這個劃斷，要讓中國經濟更加有活力，就必須尊重經濟規律。
