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2024年11月23日
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城市綜合體符合中國城市化發(fā)展的需要，其土地集約化的特性，集合大型購物中心、高檔寫字樓、星級酒店及高檔公寓等，滿足了人們的辦公、居住及消費的需求，形成多種功能配套的商業(yè)集合體，綜合體內(nèi)各物業(yè)形成了復合型的互動關系，各物業(yè)間彼此良性的互動提升了自身的效率及價值，并憑借其強大的空間整合能力，融匯了各功能于一體，使其形成一個更具生命力的商業(yè)體。
同時，也必須清晰地看到，城市綜合體也具備了一定的開發(fā)風險。即使一個商業(yè)體項目具備了以上的特點，也并不代表其一定能成為一個優(yōu)質的綜合體項目。從過往的經(jīng)驗來看，開發(fā)優(yōu)質城市綜合體必須以雄厚的資金作為后盾，開發(fā)商還需要有一定的項目開發(fā)經(jīng)驗及運營經(jīng)驗，而且由于綜合體的體量大，開發(fā)周期長的特點，一般城市綜合體都會分期分區(qū)開發(fā)，所以需要通過合理及科學的安排來對各物業(yè)進行開發(fā)，如果其中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則將導致綜合體后續(xù)經(jīng)營出現(xiàn)紊亂，而導致失敗。
城市綜合體是城市經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物
城市綜合體一般遵循著一定規(guī)律，就是城市的經(jīng)濟發(fā)展帶動產(chǎn)業(yè)進一步的聚集，從而形成更多的人口導入、城市的產(chǎn)業(yè)結構也隨之得到提升，并帶動第三產(chǎn)業(yè)的增長。也就是說，當城市規(guī)模及經(jīng)濟發(fā)展到達一定的程度，才會催生集合多種功能物業(yè)于一體并能把人口及消費資源整合到一起的城市綜合體項目。一般來說，三線城市缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，這意味著，第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達的情況下，三線城市難以發(fā)展城市綜合體項目。
從對一線城市綜合體的研究來看，在傳統(tǒng)的一線城市北京和上海，由于其經(jīng)濟總量及第三產(chǎn)業(yè)一直為全國之首，所以也較早出現(xiàn)城市綜合體。
比如，1990年在北京出現(xiàn)的第一個綜合體——中國國際貿(mào)易中心（一期），當時北京的常住人口已突破1000萬，GDP總產(chǎn)值在500億左右，第三產(chǎn)業(yè)占比也達到了38%（按1990年統(tǒng)計年鑒及統(tǒng)計口徑），結合北京作為中國的政治文化和經(jīng)濟中心的地位，在當時已有較多的跨國公司及知名企業(yè)在北京設立分公司或辦事處，但當時北京的寫字樓配套仍未跟上經(jīng)濟的發(fā)展，直到國貿(mào)的出現(xiàn)，提供了當時北京最優(yōu)質的辦公場所，迅速吸引了這些企業(yè)入住，并帶動了其商業(yè)、酒店及會展的配套。
上海也是類似的情況，而后發(fā)展起來的城市如廣州、深圳則依托珠三角強大的經(jīng)濟發(fā)展動力，在產(chǎn)業(yè)結構升級上，形成了對辦公、消費及酒店的龐大需求，從而帶動其城市綜合體的發(fā)展。
根據(jù)調(diào)查，廣州及深圳在GDP達到1000億元人民幣的時候，才出現(xiàn)了真正的城市綜合體，而對于二、三線城市，邁入“綜合體”時代的門檻就相對更高，通過研究沈陽、成都和大連這些近年的熱門城市，可以發(fā)現(xiàn)，當其年GDP超過2000億元人民幣之后，才出現(xiàn)了綜合體形式的項目。
根據(jù)對比各主要一、二線城市的人均甲級寫字樓、人均優(yōu)質商業(yè)面積及五星級酒店數(shù)量后發(fā)現(xiàn)，一些城市及二線城市的人均商用物業(yè)開發(fā)量已比較接近，部分二線城市甚至超越了一線城市的開發(fā)量，可見一線城市由于發(fā)展較早，土地價格較高，所以對商用物業(yè)的開發(fā)要較為謹慎，每開發(fā)一個項目都需經(jīng)過周詳?shù)囊?guī)劃及研究后才實施，其發(fā)展步伐要晚于二線城市。
作為城市的名片以及受近年的房地產(chǎn)調(diào)控措施的影響，使城市綜合體受到地方政府及開發(fā)商所追捧，這也導致城市綜合體在二、三線城市遍地開花的現(xiàn)象。根據(jù)調(diào)查，成都在建或規(guī)劃中的城市綜合體已超過80個，而沈陽已開業(yè)或已確定的綜合體已經(jīng)超過30個，而且不乏華潤、中糧等知名綜合體開發(fā)商，這種現(xiàn)象可理解為這些城市在綜合體開發(fā)方面落后于一線城市而奮起直追。
在一些三線城市也相繼參與到綜合體開發(fā)的熱潮當中，但在經(jīng)濟總量及第三產(chǎn)業(yè)，尤其是服務業(yè)還無法相匹配的情況下，其寫字樓的本地使用者占絕大多數(shù)，從而使這些城市的寫字樓以銷售型居多，也產(chǎn)生了租售價格倒掛的現(xiàn)象。另外有部分城市的綜合體需要依靠大型國企、政府相關機構的支持，比如由大型國企、金融或房地產(chǎn)機構出資購買綜合體內(nèi)的辦公產(chǎn)品，而在沒有旅游資源的條件下，酒店及其會議配套更多依賴于當?shù)卣南M，這也導致了綜合體失去了其原來的體現(xiàn)價值最大化的意義。
同時也可以看出，在一些二線城市，比如成都、沈陽等，當其經(jīng)濟總量及服務業(yè)上升到一定階段的時候，其服務業(yè)也得到蓬勃的發(fā)展，從而導致對高端寫字樓及高檔酒店有較高的需求，開發(fā)商對未來租金收益預期有信心，所以出現(xiàn)了一些以租賃為主的高端綜合體項目，如成都的華潤中心、仁恒置地廣場等項目。這些成功的商業(yè)綜合體也帶動了區(qū)域的發(fā)展，提升了周邊地塊的價值，從而使更多優(yōu)秀的開發(fā)商參與開發(fā)，促使了一個新商圈的形式，使城市的經(jīng)濟得到了發(fā)展。
城市綜合體應“謹慎”發(fā)展
從目前城市經(jīng)濟總量及城市化發(fā)展水平來看，北上廣深等一線城市的綜合體發(fā)展水平已接近，甚至超越了國際水平，比如北京的華貿(mào)中心、上海的恒隆廣場以及深圳華潤中心等，集合高端購物中心、甲級寫字樓及五星級酒店于一體的城市綜合體，在其他發(fā)達國家也不多見。
但伴隨著二線城市的經(jīng)濟及服務業(yè)的發(fā)展，居民的消費力得到提升，對高端商業(yè)體的需求得到了支持。另外，城市綜合體的發(fā)展也與該城市的城市屬性以及文化特點有關，比如，以成都和沈陽為例，成都的文化為安逸、休閑，所以其消費力比較驚人。成都2011年的人均可支配收入為2.3萬元，其人均消費支出也達到1.7萬元，成都的居住環(huán)境及氛圍加上近年大力發(fā)展科技行業(yè)，使其第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，從而帶動了服務業(yè)的增長，加上成都為傳統(tǒng)的旅游城市，所以在消費、商務及酒店的需求帶動下，高檔的城市綜合體則應運而生。
而沈陽則由傳統(tǒng)的工業(yè)化城市向以第三產(chǎn)業(yè)及服務業(yè)為主導的城市轉變，通過與周邊城市的緊密相連，形成了一個城市群，沈陽作為遼寧的省會、城市群的核心，在吸引周邊城市極強的消費者及企業(yè)進駐上享有得天獨厚的優(yōu)勢，也使其具備了發(fā)展優(yōu)質城市綜合體的條件。
從未來發(fā)展看，中國的經(jīng)濟發(fā)展將為城市綜合體這種新型商業(yè)體提供發(fā)展的機會，但并不意味著所有綜合體都能成為城市經(jīng)濟發(fā)展的動力，二、三線城市應學習一線城市的“謹慎”發(fā)展，才能充分地發(fā)揮其優(yōu)勢。
