世界城市綜合體的興起與未來趨勢
時間：2012-08-21 09:29:05
來源：城市化網 作者：趙云偉
1966年8月出生，高級城市規劃師，清華大學博士，倫敦經濟學院碩士，國外城市規劃學術委員會委員。曾先后在設計院、高等院校、規劃管理部門以及咨詢企業擔任技術或行政職務。兼任北京工業大學教授、北京建筑工程學院碩士生導師、《規劃師》雜志編委等學術職務。
作為中國城市規劃協會副秘書長，2003年成功組織策劃“濱水地區城市設計國際博覽會”，2005年組織策劃“生態城市規劃建設國際博覽會”， 2006年擔任建設部優秀規劃設計專家評審委員會委員、專家組組長。
近年來主持和參與的重大項目包括：澳門城市總體規劃綱要研究、深圳2030年發展策略、北京豐臺區土地利用規劃研究、上海嘉定新城核心區城市設計、成都四大新城規劃研究、克拉瑪依西部新城城市設計、長春蓮花山生態旅游度假區總體規劃等等。近年來出版學術專著3冊，在各類刊物和出版物上發表專業文章數十篇。
前言
我國城市綜合體建設方興未艾，如火如荼。截至2010年底，上海市已建城市綜合體32個，總面積達770萬平方米；未來三年，10萬平方米以上級的城市綜合體將新增體量約1380萬平方米。在成都，在建的城市綜合體項目有48個，總面積超過500萬平方米；已立項的城市綜合體則高達50多個。在全國范圍內，城市綜合體規劃呈現出井噴趨勢，除北京、上海、廣州等一線城市外，成都、合肥、濟南、石家莊等二三線城市都推出了各自氣勢磅礴的城市綜合體建設計劃。五合智庫稱之為“城市綜合體時代的到來”。
城市綜合體的相關概念
城市綜合體是城市經濟、文化等發展到一定階段出現的必然產物，是土地集約高效利用、功能高度復合、交通聯系通達的城市建筑群。常見的城市綜合體有：商業綜合體（商業、酒店、辦公），旅游綜合體（主題公園、度假酒店、購物街）、總部綜合體（總部經濟、研發、生產）、交通綜合體（綜合交通、購物中心、酒店）等等。這些城市綜合體將相關功能集合在一定地理區域范圍內，形成一個高效集約、功能復合的建筑綜合體或建筑街區，引領地區發展，促進城市升級，以獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
在我國，城市綜合體常常被定義為在城市中心地區以商業地產開發為主的大型綜合開發項目。因此，本文論述的重點是以商業地產開發為代表的城市綜合體。對于城市綜合體概念的界定，目前國內外尚無明確的定義，大體可歸結為從城市功能業態的角度（房地產界）和從城市空間形態的角度（城市規劃界）兩種。
從功能業態組合的角度，國內對城市綜合體已有約定俗成的界定，即集合辦公、購物、娛樂、餐飲、交通、酒店、會展、商務等功能的一組建筑群。國內普遍稱之為HOPSCA，即Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping Mall（購物中心）、Convention（會議中心）、Apartment（公寓）。HOPSCA的概念并非源于國外，而是Made in China。城市綜合體以四大功能業態為主——商業、寫字樓、公寓、酒店。其中，商業功能可以形成最佳商業活動圈；寫字樓功能為城市商業中心提供多樣化的辦公空間；公寓功能使人們在商業繁華區內就近享受豐富的娛樂生活，促進各種娛樂休閑業的發展；酒店為綜合體帶來大量的流動人口，與文化、休閑、娛樂設施相結合，形成最能推動商業中心發展的動力。
從城市空間布局方面界定，城市綜合體是指位于城市中心、副中心或新城中心的大規模土地混合使用和綜合開發項目（Mixed-Use Complex Development），通常是城市街區內的一組建筑群。從用地性質上強調商業、金融業、旅館業、文化產業等多種功能的混合使用，從開發強度上鼓勵集約的高強度開發模式，從城市空間上突出城市公共活動空間和地下空間的重要性。城市綜合開發項目往往占據各級城市中心的重要區位，接駁便捷的公共交通，對塑造城市形象，提升土地價值，帶動地區發展至關重要。需要區分的是：城市CBD并非城市綜合體。實際上，像巴黎拉德芳斯這樣世界級的CBD，其用地規模都在4平方公里以上，建筑面積超過300萬平方米，建設周期為50年，遠非城市綜合體的概念所能涵蓋。
全球化背景下的城市綜合體的興起
全球化是城市空間結構多中心化的主要動力。隨著經濟與科技的發展，當今世界已邁入以經濟競爭為核心的全球化時代。一方面，20世紀90年代以前，全球化主要體現為傳統制造業實現從發達國家向發展中國家的轉移，發達國家的城市功能和結構由此發生巨大的變化：以生產性服務業為代表的第三產業逐漸成為發達城市的主導產業，城市從生產型城市向消費性型城市轉變。消費文化是城市的主要特征，購物、休閑、體驗等多方面的消費活動客觀上要求建筑的功能更加復合和集聚。
另一方面，隨著全球化的發展，國家之間的競爭越來越表現為城市之間的競爭。城市的全球化主要表現為兩個相互關聯的過程：第一，不可避免的全球資本的介入；第二，城市自身在全球市場中的地位追求。城市競爭的結果導致全球資本的流向越來越向少數大城市集中，城市綜合實力的差距進一步拉大。客觀上，城市越來越需要高度復合的城市綜合體項目，提高城市的綜合服務能力，從而提高城市競爭力，吸引跨國公司的投資。
城市產業結構的升級和城市競爭力的提升，客觀上要求城市空間結構從傳統的以市中心為主的“單中心模式”向“多中心模式”轉變，城市逐漸出現傳統商業中心、CBD、城市副中心、新城中心等等。城市中心區復興和CBD建設逐漸成為城市發展的主流。城市復興的核心是對既有建筑的更新和改造，在原有城市功能的基礎上，進行新功能的植入，從而改造成為多種業態的街區型城市綜合體，并成為市中心的標志性地區。日本的六本木新城、香港太古廣場、新加坡的來福士廣場都是城市復興的代表性城市綜合體。在CBD的規劃建設中，城市綜合體往往代表著城市的發展方向，集辦公、商業、酒店、公寓等功能為一體的建筑綜合體能夠更集約高效地利用土地，綜合解決就業、娛樂、居住、交通等多種需求，將人們的工作空間、社交空間和生活空間包容在一起，提高城市的品質，為城市提供多樣化的、全天候的工作和生活方式。
城市化背景下城市綜合體的發展
中國市長協會《中國城市發展報告》指出，中國已進入城鎮化加速時期，預計到2030年，將有65%的人口居住在城市，新增城市人口達4億。中國的城鎮化任務是在未來20年中，如何合理地安排這新增的4億城市人口。中國的大城市人口密度已經趨于飽和，必須把空間從城市拓展到區域，通過城鄉統籌解決現實問題。中國要探索的是一種兼具集約土地、人口高度密集特點的城市區域化發展模式。在一個較緊湊的區域內，集中多個大城市以及不同層級、規模的中小城市城市群。
在我國主體功能區規劃和全國城鎮體系規劃中，都明確了中國未來發展的主要區域的城市群。城市群是在特定的區域范圍內云集相當數量的不同性質、類型和等級規模的城市，以一個或兩個特大城市為中心，依托一定的自然環境和交通條件，城市之間的內在聯系不斷加強，共同構成一個相對完整的城市“集合體”。城市群呈網絡化空間布局，網絡體系上的空間節點就是以土地混合利用的城市綜合服務設施，并有可能以城市綜合體的模式出現。因此，從某種意義上講，我國的城市綜合體既可以在城市中心區更新改造中扮演主要角色，更重要的是，又能擔負建設新區，實現城市跨越式發展的重要責任。作為一種新型的城市空間形態，城市綜合體特別適合中國城市人口密集的特點，對提高城市品質、塑造城市形象可以發揮重要的作用。
除了上述城市發展和城市規劃的客觀需求之外，近幾年國家政府對住宅房地產的持續宏觀調控政策成為城市綜合體快速發展的催化劑，大量原來以住宅房地產為主業的房地產開發企業紛紛轉向商業地產市場。同時，城市政府為實現城市升級和擴張的宏偉藍圖，積累突出的政績，急于引進能夠增強地方活力和提升城市形象的城市綜合體項目，結果導致大量、持續的資金涌入全國各地城市綜合體的開發建設中，因此，我國城市綜合體的建設必然會出現井噴現象。
城市綜合體的主要特征
總結世界各地的城市綜合體的建設經驗，城市綜合體有五大特征：規模超大、強度超高、功能復合、形象創新、技術復雜。
規模：從國內外的建設經驗來看，城市綜合體的建設規模往往都是在25萬平方米以上，在我國的一些大城市，其規劃建設規模甚至突破了100萬平方米。而近年來在全國各地布局的萬達廣場的規模基本上都在50萬平方米以上。規模超大的城市綜合體的建設要求開發商必須有足夠的資金實力，才能確保建設周期和項目品質。
強度：城市綜合體是以高強度開發為前提的。城市中心地區用地緊張，地價昂貴，往往高強度的開發才能滿足開發商的經濟平衡。根據控制性詳細規劃的編制規律，城市綜合體往往選址在中心區容積率最大、建筑高度最高的地區。在實際建設中，個別城市綜合體的容積率甚至達到8.0。城市綜合體的建筑高度也在不斷攀升，超高層的建筑群逐漸成為城市緊湊發展的代名詞。
功能：商業、酒店、辦公、公寓等多種使用功能的復合是城市綜合體有別于其他建筑物的本質特征。復合的城市功能體能夠為城市提供更加高效、便捷的公共設施配套服務，為城市居民提供多種多樣的活動空間，同時還可以為城市提供大量的就業崗位。復合的功能特征決定了城市綜合體在管理和使用方面必須提出更高的要求，內部各系統的合理組織與聯系必須保證高效率運作。
形象：當代城市形象往往通過城市的公共空間和公共建筑表現出來。作為城市公共建筑的重要組成部分，城市綜合體往往是城市的地標。從使用功能分析，不同業態的功能可以形成豐富的空間組合，從而形成獨具一格的建筑形象。從經濟效益分析，時尚、個性化的建筑形象和景觀空間更能夠吸引消費者的眼球，使更多的客戶趨之若鶩。
技術：相比單幢建筑，城市綜合體往往涵蓋超高層建筑、大跨度建筑、地下空間等技術要求極為復雜的建筑結構形式。同時，城市綜合體的交通系統分為內部交通系統和外部交通系統，基于不同的行為需求產生多種的交通流，使得城市綜合體交通組織成為極為復雜的立體化交通網絡。在新技術應用方面，新材料技術、多媒體技術和生態節能技術的綜合應用已經成為可持續發展的必要手段。
城市綜合體的發展趨勢
從世界范圍看，發達國家的城市化進程早已完成，不會存在大規模的城市擴張現象。城市的更新改造將是城市規劃和建設的重點。城市綜合體是解決城市更新的重要手段之一，但建設數量有限。相比之下，我國尚處于快速城市化的進程之中，城市擴張剛剛進入區域發展階段。從中長期的規劃來看，城市綜合體將隨著我國城市群的布局而蓬勃發展。由此可見，雖然目前有專家擔心城市綜合體有過剩的現象，但從長遠來看，城市綜合體仍存在巨大的發展空間。
就城市綜合體開發的發展趨勢來看，品牌化和專業化是城市綜合體發展的必由之路。凱德置地開發的來福士廣場遍布新加坡、阿聯酋及中國的一線城市，太古集團開發的太古廣場也已經從香港擴張到廣州等大城市，萬達集團已經在全國各地布局了近百個萬達廣場。這些企業品牌成功的共同特點就是做有實力、專業化的城市綜合體開發商，并通過數十年的建設開發不斷摸索和創新，逐漸積累持有物業的管理經驗。城市綜合體品牌的塑造同樣離不開與高水平、有經驗的專業機構的戰略合作，如萬達廣場與洲聯集團（WWW5A）五合國際在規劃設計方面的合作，與雅高集團在酒店管理方面的合作等等。
在規劃設計方面，追求自然、時尚、創新是當代城市綜合體設計的主要潮流。傳統的粗放式、高消耗的綜合體開發模式會加劇城市中心的環境承載壓力。城市綜合體的建設需轉向高效生態型、營造公園式的休閑購物、辦公、居住環境，如建筑中庭或中心廣場，建設可供行人休息娛樂的綠色空間，建造屋頂花園等。
在建筑形象方面，城市綜合體的建筑風格往往是時尚的風向標。利用GT技術進行輔助建筑設計已經成為一種趨勢。城市綜合體的創新設計不僅僅體現在建筑造型的創意卓絕，更重要的是在建筑單體設計中各項新技術的綜合應用，如新材料技術應用、結構設計創新、高科技生態節能技術應用、高精度多專業整合設計等等，通過技術創新實現城市綜合體的更新換代和可持續發展。
