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2024年11月23日
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樓市調控下，是什么動力驅使，讓各類企業和各地政府一哄而上，蜂擁搶灘城市綜合體開發？城市是否真的需要如此多的城市綜合體？隨著城市綜合體開發中的“泡泡”被吹得越來越大，毫無疑問，“集體狂歡”式的一哄而上必將導致將來一哄而下！回歸理性，可能才是城市綜合體的持久發展之道！
失了韁的野馬
近兩年來，在嚴厲的樓市調控之下，以城市綜合體為代表的商業地產開發開始了“狂歡”。借著住宅調控這股“東風”，萬達、首創、寶龍、華潤等品牌房企，紛紛加大或轉戰城市綜合體開發。
在當前這輪城市綜合體的開發盛宴中，狂歡不僅存在于一線城市，一些二三線城市的熱潮比一線城市更顯狂熱，成為眾多商業地產新貴的表演舞臺。
相關統計數據顯示，杭州計劃五年之內在全市打造100座城市綜合體。成都目前在建的城市綜合體將近100個，未來兩年之內還將有1000萬平方米以上的商業項目投放。對此，一些專家直言，當前的城市綜合體開發，猶如失了韁的野馬！
從地產大鱷到小型地產企業，從一線城市至二三四線城市，地產商集體“豪飲”城市綜合體，甚至蘇寧、華聯、娃哈哈集團等這樣的零售餐飲大鱷也加入到城市綜合體建造的行列之中，城市綜合體大戰赫然逼近。
根據相關媒體報道情況，我們整理出了“全國各主要城市綜合體數量排行榜”和“全國各知名企業城市綜合體開發量排行榜”兩份數據，從中可出地產企業和一些城市在綜合體開發上的“雄心壯志”。
城市綜合體為何“高燒”不止
一邊是冰雪，一邊是火焰。就在住宅市場遭遇“速凍”之際，商業地產，尤其是城市綜合體卻陷入瘋狂的火熱中。
政績與投資沖動“功不可沒”
面對當前蔓延全國一浪高過一浪的城市綜合體開發熱潮，我們不禁要問，究竟是什么原因讓城市綜合體“高燒不止”？中國國際城市化發展戰略研究委員會秘書長蔡義鴻直言，一些地方政府的政績沖動和部分企業盲目的投資沖動是導致當前城市綜合體開發愈演愈烈的重要原因。
萬達集團最近一段時間與綿陽當地政府發生的一系列“故事”可謂做出了最好詮釋。
據相關媒體報道，綿陽市地方政府不僅存在為了留住萬達投資而犧牲剛建成學校的嫌疑，而且土地出讓過程“先斬后奏”。而這次事件也讓急于在全國二三線城市布局的萬達在綿陽陷入了進退兩難的尷尬境地
綿陽市國土局網站公布的已成交信息顯示，大連萬達商業地產股份公司于2011年1月12日以3.9億元受讓涪城區金菊街A、B兩個地塊75020.63平方米（合112.53畝）土地。根據規劃圖，綿陽師范學院和紫荊中學就處于金菊街A地塊。
此前的2010年12月10日，綿陽市國土局網站發布了上述地塊的掛牌出讓公告，而2011年11月底，綿陽市政府才與紫荊中學捐建方香港教育工作者聯會（下稱“香港教聯會”）簽署了異地重建紫荊中學的備忘錄，而香港特區政府至今還未同意搬遷計劃。根據2009年5月香港教聯會與四川省教育廳和綿陽市政府三方簽訂的協議，項目改變需要提前征得三方的同意。
香港教聯會主席黃均瑜日前接受記者采訪時稱，是在2011年八九月才獲悉該校地塊改變用途，已有發展商介入，但事前校方和綿陽市政府并未征詢香港教聯會和特區政府意見。“（綿陽市政府）還沒征得同意就改變了用途，改變用途后才講價。”
然而，事情遠不止于此。記者查閱資料發現，當地政府還對這一地塊變更了土地出讓進程和主要規劃指標。
資料顯示，綿陽市國土局于2010年2月10日曾發布拍賣出讓土地信息的預公告（綿國土資公告[2010]17號）。該公告擬出讓5宗地，其中第一塊就是涪城區金菊街地塊，總面積75.270畝。該地塊用途為“居住（兼容商業）”，主要規劃指標為：建筑高度≤80米，建筑密度≤20%，容積率≤4.5，綠地率≥30%。
10個月后，2010年12月10日，綿陽市國土局又以掛牌出讓的方式出讓涪城區金菊街A、B兩個地塊。最終萬達以3.9億元的起始價競得。而規劃指標也進行了更改，土地用途變更為“商業（兼容居住）”，主要規劃指標為：建筑高度≤100米，建筑密度商業≤60%、住宅≤18%，容積率≤5.0，綠地率≥10%。
“拍賣出讓”改成“掛牌出讓”，土地用途和規劃指標又進行了變更，對于這一系列的變故，有專家直言皆因當地政府部門為了留住萬達才做出上述更改。
然而，萬達與綿陽的“故事”還未結束，隨后又因為萬達廣場樓層超高，影響當地航班，綿陽萬達被勒令要求將樓層削低10層。最近的消息顯示，綿陽萬達廣場已經開始拆除被責令削掉的超高建筑，據現場工人介紹：總共要拆6層。
與此同時，原先不涉足商業地產開發的企業和地產開發企業也開始大舉殺入城市綜合體開發。
沃爾瑪今年3月向外界透露將自行購買土地，自主開發商業項目；家具經銷商紅星美凱龍不久前以聯合體的名義在上海拿下了一宗單價36億元的商業用地，創下今年以來上海單體地價最高紀錄，成為“地王”。
宜家公司的合資公司英特宜家，今年在江蘇無錫同時有兩個項目在建，是以宜家為主力店的綜合購物中心；重慶市巴南區政府與本土餐飲巨頭陶然居日前簽下合作協議，陶然居將在未來兩年內投資10億元，在巴南龍洲灣打造包括美食廣場、寫字樓、五星級酒店的商業廣場。
中海地產宣布將在南京、沈陽、濟南、天津、珠海五座城市投建環宇城購物中心；首創置業表示今后將重點在環渤海、珠三角、長三角以及西北、西南五點的三、四線城市布局商業地產業務；商業地產標桿企業萬達，2011年在廊坊、唐山、石家莊、襄陽等三、四線城市的項目已經開業，2012年的重頭戲也在三、四線城市。
商業地產已然出現“大躍進”式的發展局面。中國商業地產聯盟的數據顯示，2011年前8個月，全國商業營業用房新開工面積14287.67萬平方米，同比增長近26%；開發投資額則完成4508.61億元，同比增長近40%。
規避政策風險也是重要“誘因”
“當前很多開發商之所以熱衷城市綜合體的開發，規避政策風險也是重要原因之一。”中國商業地產聯盟秘書長王永平在接受本刊記者專訪時這樣說道。
他直言，當一線城市商業地產趨于飽和的情況下，政策非調控重點地區的二三線城市便成為房地產企業“攻城略地”的戰場。
有開發商透露，由于這些地方處于城市發展的旺盛階段，政府要業績，急于招商引資，因此對能夠較大提升城市面貌的商業地產投資，特別是一些大企業投資的“城市綜合體”頗為青睞。在這些地方拿地，雖然也要按招拍掛程序走，但可以獲得和政府方面協商的余地，拿地勝算大。
另外，經協商地方上往往會給予減免城市配套費用、分期開發等優惠，拿地成本可大為降低。去年以來，二三線城市不斷爆出投資超百億的“造城”項目，許多大型房企躋身“造城”行列。
王永平強調，綜合性商業地產的規模遠大于普通房地產項目，與住宅相比，商業地產對資本規模、運營水平、價值培育等方面的要求更高，風險要大。為避免引資風險，地方政府往往要求開發企業要長久自持30%的商業物業。這對開發商的資本運作能力是一大考驗。
“銷售資金滾動開發后期的寫字樓、商業部分。也有開發商先期銷售工時相對短、成本較低的LOFT建筑以運作商業建筑。盡管限購政策在全國普遍推開，但有不少開發商此前預判這將是一項短期政策，到年中即會放松。然而，從目前的政策形勢看，中央不但沒有放松對住宅的限購政策，全面緊縮的“銀根”，以及接連不斷的新政對商業地產資金來源正在產生巨大的影響。”
但在中國社科院國際金融研究所研究員蘇偉看來，一些開發商之所以熱衷城市綜合體的開發，主要還是為了便于融資。
他說，如果開發一個城市綜合體項目需要投資20億元，那么，因為項目為商業地產，便可向銀行借貸10億左右。另一方面，因為城市綜合體還涉及少量住宅產品，或者說公寓等業態的開發。如果開發商首先開發住宅或者公寓內產品，公司通過出售這部分物業產權，又可以回籠很大部分資金。一來二去，公司就沒有了資金的壓力。
而據記者走訪發現，當前受樓市嚴厲調控影響，在很多城市，純住宅用地的開發難度非常大，相反，如果是開發城市綜合體，其面臨的貸款難問題就迎刃而解。
據王永平介紹，大部分城市綜合體項目，都兼容少量住宅開發。與純住宅的開發融資不同的是，銀行除了可給予城市綜合體項目借貸外，政府還考慮到城市綜合體建成后，將會對稅收有所拉動，所以在開發過程中往往給給予開發商政策支持。又因為城市綜合體項目中配備了一定比例的住宅，開發商可以通過綜合體項目融資，再通過住宅銷售變現，由此完成了借道融資的全過程。
除此之外，開發商也可能通過商業用地來建“類住宅”，即所謂酒店式公寓，雖然產權沒有70年，但因為不被限購，也成為目前大量房地產企業選擇的產品類型。
資金“擠出效應”不容忽視
“從2011年1月26日的“新國八條”出臺到1月27日“房產稅”落地，再到2月以“滬九條”和“京十五條”為代表的地方執行細則的相繼面世，短短半個月的時間內，針對房地產的調控政策密集落地，讓資本資金擠出效應的動向備受關注，長期持有并獲得租金回報的商業地產投資，毫無疑問將成為地產投資的轉型方向。”復旦大學房地產研究中心主任、商業地產研究所所長尹伯成如是說。
他直言，當前國家的一系列調控政策最嚴的就是限購，而且限購短期內在一線城市還可能不會取消，相反限購的政策面還要擴大。由于此輪政策的矛頭主要針對住宅的投資性需求，而商業地產的投資并沒有任何限制，這就必然促進民間資金流向商業地產領域。
而上海至行投資咨詢有限公司總經理趙春雷的觀點更為直接：“除不動產投資外，當前投資者并沒有更多的投資渠道可以選擇，而住宅投資受限后，商業地產必然迎來機遇。”
尹伯成一針見血地指出，除了政策的推波助瀾，商業地產本身的“硬通貨”屬性也逐漸顯現，其價值前景引發了開發商紛紛搶持或加碼。
據商業地產數據監控室統計，國際機構資本對中國商業地產的興趣越來越濃厚。2010年，全國商業地產大單交易頻現，涉及商業地產整購案例超25個，一線城市商用物業依舊是投資熱點，共發生18筆大宗交易，隨著各大機構及零售商對二三線城市的拓展及前景看好，二三線城市大宗交易也有7筆。
而在商業地產的開發方面，除了像萬達這樣專注于商業地產的開發商持續加碼外，萬科、保利、富力、華潤、金地等大型房企也紛紛搶灘登陸，不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。
對此，盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民強調：“開發商進入商業地產領域是一個趨勢。未來將有越來越多的開發商，從純粹的快速滾動、住宅開發的模式，分一部分精力，甚至于全部精力往持有型物業方向發展。”
中國房地產信息集團地產分析師薛建雄甚至斷言：“不排除兩三年以后，城市綜合體的投資開發還將會出現一個爆發式、井噴式增長。
盲目復制，代價慘重
在當前的城市綜合體開發熱潮中，雖然有一些城市和企業取得了成功，通過修建城市綜合體提升了自己的知名度、形象或獲得不菲收益，不過，也有不少城市或企業因為盲目介入，對區域經濟環境把握不到位，為此付出了不小的代價。
“湖南益陽離市中心不遠的地段有一個20萬平方米的大型綜合體，整個項目氣勢恢宏，很漂亮，但卻閑置了好幾年”。剛從益陽考察回京的董利向記者表示，益陽這個名為“福中福·國際城”的城市綜合體沿街外圍5層，里邊2層，呈放射式布局，整體建筑呈歐式風格。但是開發了好幾年，目前僅有零星商家進駐，經營慘淡，租戶怨聲載道。
影響還不僅止于此。董利表示，該綜合體雖然對城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的閑置也對城市的可持續發展帶來了不利影響，“由于長期經營不善導致其他開發商望而卻步，擾亂了城市發展過程中商業發展的進程和秩序，使城市文化命脈的延續也受到很大影響。”
探究益陽福中福陷入困局的深層次原因，業內人士認為，開發商所犯的錯誤在于對當地消費力判斷不足、盲目立項，并且簡單復制大城市的成功經驗，對當地市場預期過于樂觀；此外，開發企業缺乏專業操盤能力，后期運營管理不規范、后勁不足等，也是目前城市綜合體開發普遍存在的問題。
值得業界深思的是，益陽的案例并非個案。“幾乎每個城市都有綜合體的失敗案例，我們要深刻認識到并不是所有的城市綜合體都能帶動城市的發展。”董利提醒各地開發商：北京、上海等大城市的經濟基礎較好，有城市綜合體生存的土壤，中小城市不能照搬大城市的做法，需根據區域條件、市場環境進行調整，中小城市的綜合體不一定要像大城市一樣具備各種齊全的功能，例如沒有商務環境的支撐，高檔寫字樓就難以生存。
但是，很多城市并沒有意識到城市綜合體可能“水土不服”，諸多二三線城市正不斷地向綜合體拋出橄欖枝。如杭州、沈陽、昆明、濟南、臺州等城市紛紛大興土木，投建綜合體項目。
其中，尤以杭州最為典型。早在2010年，杭州就提出要建設100個多功能城市綜合體的宏大目標，掀起一場全新的“城市革命”。進入2009年，杭州不少城市綜合體項目已經動工開建。
開發商同樣積極性高漲。萬達集團、SOHO中國、凱德置地等知名開發企業和投資機構聲稱將持續重點關注城市綜合體的開發，并加大其投資力度。萬達集團、中糧集團等更是提出只做城市綜合體的發展戰略。
但到目前為止，上述知名開發企業中在綜合體開發上盈利的并不多，而很多中等規模的企業更是在盲目擴張過程中折戟沙場！
自我救贖勢在必行
面對當前城市綜合體開發中越吹越大的泡沫，開發企業如何才能獨善其身？陳喆表示，最為直接也是最為有效的辦法就是通過走特色化開發、積極進行創新與轉型等自我救贖辦法，讓自己走上良性發展道路。與此同時，各地方政府也應該更加理智，避免再次陷入政績沖動的怪圈之中。
拒絕簡單復制盲目開發
“城市綜合體最大的價值是資產的價值，一個城市綜合體有很多經濟效益：一是出售獲得的現金；二是商業酒店持續經營的租金回報；三是綜合要素組合對資產評估的價值；四是資本的價值，通過基金、上市、債券其他的資本通道實現變現”。一位商業地產專家表示，現在的城市綜合體都是泛綜合體，不但使自己的地塊價值提高，同時也會帶動整個周邊土地、住宅綜合價值的提高。因此不難理解，為何全國各地都對城市綜合體趨之若鶩。
“當前盛行的復制式開發模式必須停止，否者，受傷的不僅是參與復制開發的企業，還有整個行業。”陳喆斬釘截鐵地說道。
他坦言，目前我們對城市綜合體的市場價值研究并不夠，業界普遍認為它對城市、區域的發展影響很大，但究竟是何種影響則研究不足。
另外，綜合體在發展過程中存在哪些問題、風險以及不足之處也都沒有一個清醒的認識，現在人們對它更多關注的還是表面上對城市形象的提升。”商業地產評論專家董利指出，城市綜合體的出現確實對區域經濟帶來了很大的推動作用，但不務實的盲目開發，造成的結果可能是相反的。
一位商業地產研究人士也持相同觀點，他表示，城市綜合體具有較大的操作難度，所謂綜合并不是所有物業形式的大糅合，而要根據該區域特點有所偏重，側重點主要看該綜合體的項目定位。城市綜合體根據所處位置不同，所操作的方式也要各不相同。
北京市房地產業協會副秘書長陳志表示，一個成功的綜合體除了前期的規劃、定位要合理外，后期的運營和物業管理也很關鍵。城市綜合體開發不僅是一個地產模式，更是一個城市發展和運營的問題，城市綜合體的引進與發展必須與城市經濟、產業氛圍、消費能力等和諧、合拍、互動。
董利建議，在城市綜合體中，一定要重點做好商業、酒店這兩部分，一旦商業、酒店不能銷售，整個綜合體的品質就會下滑。此外，要把城市綜合體當作一個產品放到市場環境中來做，這樣才能避免盲目開發。
盡快破解三大難題
不可否認，城市綜合體目前已成為了房地產領域最為炙手可熱的項目之一。
而在過去，地產行業中以城市綜合體為主的公司很少，同時一個公司成規模化地開發和經營商業地產的成功先例非常匱乏。大部分公司的獲利都是通過將項目蓋好出讓獲得差價的方式。
有專家直言，到目前為止，住宅開發商只要解決了土地、人才、資金三個問題，還有別碰上太差的行情，基本都能賺錢但要做真正的城市綜合體還須另解決專業運營能力、利益分配和退出機制等三大難題。
也就是說，中國商業地產雖然蔚為風尚，但事實上從各個環節都還停留在住宅開發的舊轍上，真正的轉型仍然遙遠。
運營能力的高低，在一定程度上決定了租金水平的高低，在固定的貼現率下，租金直接決定著商業地產價值的高低。即商業地產價值不是以成本計的、也不是以交易價計的，而是以租金貼現計的。
過去的商業地產開發往往喜好追求短期利益最大化，特別是一些將商業地產高價分割出讓的項目，更是不懂得利益的平衡。
需要注意的是，城市綜合體運營是長期性的、多主體的，特別是對于部分出售返租、要求統一經營的大型綜合體商業，不僅僅需要平衡持有者與承租者間的利益分配，還要平衡小業主的租金回報率，其實質是開發商在定價時不能一味追求短期最高價，而要以合理的租金回報率為定價依據，給其他主體留下利益空間。
同時，退出機制被認為是困擾國內商業地產發展最根本的因素。成熟商業地產的邏輯是由果導因的，資本市場提出收益率要求，商業運營商根據這一要求整合土地、投資、經營者等資源來提出方案，當項目收益率高出資本市場要求時，方案執行。而目前國內，缺少成熟的、以獲取穩定收益為目的的資本市場主體和形式。
在成熟經濟體，地產商分為兩類，即地產開發商和商業地產運營商。地產開發商與國內絕大多數的開發商相似，像制造業一樣不斷的生產產品、賣出、獲取價差；而商業地產運營商則是通過策劃、融資、招商、建設、運營等一系列運作，使商業體具備穩定的、持續增長的租金收益，以獲取長期性的現金流、或者現金流貼現收益。
可以看出，住宅開發其獲利模式是一次性的，交易完成后雙方權利和義務即宣告終結；而商業運營則是持續性的，在這個過程中商業體所有者、經營者始終發生著利益聯系，只有各方利益達到一個平衡點，才能持續下去。
從這個意義上講，住宅開發與商業運營不應該以產品來區分，而應該以是否持有并產生穩定現金流來區分。而衡量商業地產價值的核心則是未來現金流量的現值。以此標準來看一些國內的地產商本質上并非是商業地產運營商，而僅僅是以商業為幌子的“類住宅”開發商。
地方政府已在行動
面對當前“高燒”不已的城市綜合體開發熱潮，成都的市規劃部門已感覺到了這股“熱浪”咄咄逼人的氣勢，并開始著手開始“降溫”。
今年5月7日，成都市規劃局正式頒發了《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定（試行）》規定，這也是成都市明確針對城市綜合體而制定的首個規范性文件。新規從2012年6月7日起實施。
據悉，新規對城市綜合體首先作出了如下界定，即以現代服務業（主要包括商業、辦公、酒店、會議會展、文化娛樂、體育等城市功能）為主導，由三種或三種以上的城市功能組成，以軌道交通節點為支撐，最終形成的一個由建筑空間、內部功能、交通流線相互有機結合的具備較大建設規模的建筑單體或建筑群。
同時，新規明確規定：今后開發商在成都不能隨意修建城市綜合體，修建城市綜合體必須符合多個條件。
首先，項目應臨近軌道交通站點；同時，項目還必須應臨兩條（含兩條）以上道路；臨兩條道路時，其中至少一條道路的規劃寬度應為40米（含40米）以上；臨三條道路時，其中至少兩條道路的規劃寬度應為25米（含25米）以上；臨四條（含四條）以上道路時，其中至少一條道路的規劃寬度應為25米（含25米）以上；
此外，對城市綜合體體量也作出了要求，即二環路以內的，不宜小于15萬平方米；二環路以外的，不宜小于30萬平方米。
對于政府相關部門這次出臺的關于限定城市綜合體開發的規定，成都社會各界也都給予了積極評價。
華西城市與房產研究院首席研究員溫利陽認為，剛需的萎縮以及前幾年人們對商鋪、商辦等產品的熱捧，無不刺激著開發商對于城市綜合體的熱切追求，從利稅的角度看，政府部門也樂于看到更多經營性的地產項目在本區內落地生根。
然而凡事物極必反，即使成都人再熱衷于消費，這么多的綜合體也必將導致幾年后商業項目惡性競爭，政府嚴格限制新綜合體項目審批就是想控制綜合體未來的亂局。
同時，一些地產專家表示，出臺上述規定，對于一些早已習慣了跑馬圈地、瘋狂開發的地產開發商來說，像被“套”上了緊箍咒，希望相關部門堅持按新規執行，力避“前緊后松”等現象發生。
