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2024年11月23日
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無疑，綜合體已經成為近年來中國房地產最炙手可熱的概念，就像二十年前的開發區、十年前的CBD一樣，不僅開發商重視，某種程度上政府甚至比開發商更加充滿期待。
當我們徜徉在國際大都市東京的六本木新城、新加坡新達城的時候，多么希望在自己的城市也能夠擁有這樣的視覺沖擊和親臨感受！而每一個到過美國南加州爾灣的游客，更是無不驚嘆其舒適的區域環境、科學的功能規劃。這些其實都是國際城市綜合體或者城市綜合開發計劃的經典作品。
我一直認為，如果冠以“城市”兩個字，綜合體就應該成為最有魅力、最具拉動力的一道城市風景；對于每一個外來者來說，都能對城市綜合體留下深刻的印象：百年建筑、百年商業。這是城市綜合體發展的靈魂，也是綜合體與城市相結合的現實意義之所在。
一、綜合體的誕生和發展源于快速的城市開發，重點是老城區改造和新城區建設。
中國城鎮化的快速發展始于改革開放之后，根據國家統計局的人口調查數據，中國城市化率至今已經超過50%；而中購聯自2003年開始統計中國購物中心（包含綜合體）的開發數據。十分巧合的是，根據中購聯的研究成果，2003年-2025年購物中心累計商業建筑面積增長率與城鎮化率的增速基本保持同步（見圖），可見購物中心（含綜合體）與城鎮化水平之間具有十分重要的關聯，可以說城鎮化是中國商業設施建設與發展的核心推動因素。
中國城鎮化率近十年的增速開始出現下降趨勢，低于30年來的平均增速，中購聯預計，到2025年中國城鎮化水平將超過60%，購物中心累計商業建筑面積的增速趨勢也與城市化率趨近。從這個角度看，中國城市綜合體還將繼續保持較長時間的發展勢頭。
從當前階段的購物中心（綜合體）的表現看，購物中心開發對城鎮化具有一定的依賴作用，城鎮化也會極大地推動購物中心開發。中購聯預計2015年以后的十年期間，購物中心累計面積增速將繼續下降，預計增速將降至8%左右。
從中國新建商業設施（包括綜合體）的布局特點看，老城區改造和新城區開發成為兩大主力市場，這也是中國城鎮化發展進程中政府部門最為關注的兩個方向。應該說這是造就中國綜合體發展的兩片沃土。
中國綜合體發展始于城市核心區或者距離老城區較近的城市新型功能區。例如北京的國貿中心、華潤深圳中心等。而最近幾年綜合體發展則出現了明顯的變化，例如以萬達為代表的房地產開發商開始主攻城市新區，其搶先布局、贏取先機的特點已經顯現。比較有代表意義的是沈陽的渾南大開發，目前遍布青年大街的綜合體等商業設施正在陸續進入市場。無論其經營水平如何，城市商業面積的迅速放量確實已經成為最醒目的新區發展標志。
當然，就從我個人理解來說，綜合體不如以片區綜合開發計劃進行定義更為貼切，因為城市綜合體并不完全屬于開發商，而是屬于整個城市。正如有位成都官員所言：50%以上的面積都是出售的居住物業，談何綜合體？對此觀點，我也表示深度認同。也就是說，如果城市綜合體無法成就百年建筑、百年商業的城市地位，僅僅是住宅地產的翻版或者可售物業的嫁衣，綜合體恐怕對城市的影響就不一定是正面的，甚至有可能成為城市的“創口”，為城市未來的可持續發展埋下隱患。中國的城市綜合體必須要擯棄的是以短期的盈利心態透支城市發展的社會資源。
二、中國綜合體快速發展的誘因并不在于城市功能的需要，而是一種開發商資金自循環的資本運作模式。
得出這樣的結論，恰恰反映出中國的城市綜合體發展機制不健全的客觀現實。萬達集團從企業發展戰略上看無疑是成功的，萬達能夠從無法進入一流梯隊的房地產開發商一躍成為“標桿性企業”，自然離不開商業房地產對其形成的強有力的支撐?？梢哉f，萬達是實現綜合體資金自循環，即資金主導型綜合體模式的典型代表，這是一種追求現金流運轉的物業投資型模式。這種模式的優勢、劣勢可謂不分伯仲。這種綜合體不以城市切實需要的物業組合取勝，而是從資金平衡角度出發。城市貢獻能力中等，對城市發展具有正負兩種效應，政府和企業得以各取所需；社會綜合效應中等，對城市短期開發和短期發展有加速和改善作用；投資回報周期較短，項目的出發點出于投資平衡，以資金高效循環為基礎；擴張速度較快，強調快速和經濟增長大背景下的投資回報和土地增值。但是我們不得不正視的現實是，該模式下綜合體項目的競爭力確實較弱，主要起到城市追隨者的作用，未來發展過程中依然需要進一步的升級和調整。中國城鎮粗放式的發展方式決定了該模式的合理存在。
資金主導型綜合體模式的出發點并不在于綜合體最為倡導和強調的物業組合與功能協同，而僅在于現金流的快速滾動，其快速開發、快速銷售、自我循環，盡可能提高資本周轉速度是這種模式的第一要素，每一個項目基本上都能夠保持資金的體內循環，其資金利用率遠遠高于其它房地產開發商。
我們也能從萬達綜合體快速發展的背后捕捉到行業發展過程中必須要引起深思的一些現象。一是城市發展進程中，地方政府確實需要萬達這樣的“高速企業”，在最短時間完成項目的開工、建設和開業；甚至從某種程度上說，產品品質和物業組合已經變得并不重要，而完成時間變成了決定性的因素。二是地方政府的確缺乏全面統籌的管理思維和現代城市規劃理念，較為忽視綜合體服務城市社會化功能的長期價值。
反觀對城市拉動更為顯著的均衡型綜合體發展模式，在中國則顯得數量有些稀少。華潤中心可為均衡型綜合體發展模式的典型代表。這種模式是結合了城市、市場和投資需求的領導型物業組合。物業組合能夠實現功能協同發展，具有較為合理的零售、辦公、居住、商旅功能設置和配比；城市帶動力強，服務城市開發、片區發展以及城市品質提升；社會效應顯著，對傳統城區或者CBD功能區的改造提升作用極為明顯；該模式的回報周期較長，開發商短期收益較為有限，但長期資產升值能力強大；擴張速度較慢，由于項目品質高，直接影響到擴張速度；項目競爭力強，具有城市領導者作用，對城市長期發展的社會價值提升效果極為顯著?？沙掷m發展的城市管理模式決定了均衡型綜合體模式的存在，此類綜合體的城市需求將日趨強烈。
基于以上分析，中購聯對城市綜合體做出如下定義：具有城市公共服務機能并且同時擁有兩種以上的零售（購物中心）、辦公、酒店商旅等功能的復合設施與物業組合，具有改善區域環境以及城市服務能力的社會機能。核心要素是全功能的物業組合和城市機能。城市綜合體與商業綜合體具有一定差別，差別就在于城市公共服務機能。
我們在對中國和日本兩大著名綜合體——華潤深圳中心和東京六本木進行對比后發現了兩者的區別所在。六本木新城，代表了日本最高水平的老城區改造項目，商業面積非常小。六本木在東京扮演了不可或缺的社會產品定位和角色。它不是一個純粹的商業綜合體，而是糅合了多種具有城市功能的文化設施和公共設施。在整個76萬平方米中，商場只有3.8萬平方米。它的商場規劃完全服務于整個大樓片區，政府規劃的超前性和開發企業的堅韌不拔精神值得學習。
華潤深圳中心代表著中國綜合體的最高水平，華潤自述為標志性的商業綜合體，這個界定是非常準確和嚴謹的，華潤并沒有像其它公司一樣稱其為城市綜合體，而是商業綜合體。
比較之后，我們不難發現，兩個綜合體所在的區位條件都較為成熟，都在城市發展中具有特殊地位和領導力，物業組合也均表現為多元化。但是它們也有差別，社會功能是華潤深圳中心和六本木最大的區別。日本的綜合體強調社會機能，六本木物業組合和社會功能的豐富度和全面性明顯高于華潤深圳中?心。
從上述對比，我個人堅持認為，中國綜合體發展極為迫切地需要進行功能延展，盡可能多地強化社會功能，發揮綜合體的組合優勢，提升城市傳統城區的承載能力，完善產業功能和城市服務功能，推動城市綜合體的全功能組合能力，增加文化、藝術、旅游、城市服務設施。
三、綜合體具有自身獨特的優勢，這是綜合體未來得以長期發展的重要基礎。
從外部表現上看，綜合體倡導多元化的物業組合可以有效分解市場波動所帶來的投資風險，抵抗經濟波動情況下對不同物業資產價值的影響；同時市場競爭因素的客觀存在，使綜合體更容易規避競爭帶來的風險，形成綜合體的內部循環系統和獨立的區域環境；綜合體最大的社會價值在于全面提升城市商業、商務、旅游等社會功能，滿足多重復合需求。
從內部表現看，綜合體借助多元化的物業組合，有助于快速形成具有影響力的區域環境，實現區域開發價值和城市功能，并使不同物業組合之間形成互動關系，盡顯綜合優勢。在物業組合、功能協同以及同一品質的前提下，能夠有效提升綜合體的吸引力。
四、反思綜合體發展，推動綜合體走上健康軌道。
中國的城市綜合體發展并不健康，雖然結論有些殘酷，但是面對太多的現實項目，確實地方政府需要警醒。對于地方政府官員而言，要在任期內出政績，興建綜合體不失為一個立馬見效的捷徑。而與預期需求脫節，則成為綜合體混戰式發展的重要原因，例如區位條件的選擇、合理面積的設定等等，都缺乏相對嚴格的依據。
另外，對于零售規劃，地方政府并沒有施加嚴格的管制，而且政府還通過政策來限制開發商土地開發的時限，導致開發商不能分期開發地塊。
我個人認為，購物中心包括綜合體的區域性過熱更多是政策“瘸腿”、城市規劃不合理造成的。購物中心包括綜合體在局部區域過于集中，與城市規劃脫節，包括數量和結構，都或多或少與城市商業設施規劃缺位存在一定程度的關聯。同時部分地方政府在引資招商方面的觀念還相對落伍，重視引資而忽視招商現象較為普遍。比如，在商業用地投放過程中，在較短時間內投放的數量規模較為集中，階段增量極為明顯，使商業項目開始招商后馬上面臨諸多困擾，比如同一個零售品牌原本在一個城市開3家店就足夠，結果多達30家開發商都想引進這個零售品牌，造成零售商與開發商無法達成一致，無法進行有效對接。
結合城市發展需要，綜合體發展確實到了需要反思的關頭。就我個人而言，有如下一些想法和建議。
1、應加快從商業綜合體階段向城市綜合體階段的轉變，使綜合體切實發揮服務城市功能區發展以及城市升級和可持續發展的作用，放大綜合體的社會機能和城市服務機能。
2、應加快從開發商投資方式主導向政府規劃引導方式的轉變。這是決定中國綜合體未來健康發展的決定性因素。
脫離了城市規劃的商業設施規劃是不存在的，綜合體的健康發展需要一個綜合性的部門來進行統籌和協調。政府規劃中應該建立健全綜合體開發的引導和約束機制，避免問題重復發生。
新加坡一直強調規劃科學和節約第一的原則。新達城是新加坡最大的綜合性商業建筑群，建筑面積65萬平方米，由5座辦公大廈、購物中心、國際會議展覽中心及財富噴泉組成。有統計數據顯示，新達城共有700多家公司落戶，每天有1.5萬多人在此辦公，5萬多車輛出入，1萬多輛車停泊，每月外來訪客超過200萬人次，堪稱“城中之城”。盡管這里車水馬龍，但車輛、人群井然有序，堵車、擁擠很少見，使人在驚嘆設計建造者的匠心獨具的同時，更是折服于新加坡城市規劃的有序與管理的高效。
3、加快從資金循環和地產投資收益模式向社會服務和城市服務轉變。房地產開發商逐利本無可厚非，但是城市管理者則需要本著對城市負責的高度控制和引導綜合體的規劃和建設，不能片面強調開發商利益而忽視城市利益。只有通過高水平運作，才能真正達成綜合體服務城市和服務社會的正確方向。
從提供城市多元化成長空間和物業組合的層面看，中國城市綜合體應加快構建三大體系，發揮綜合體在功能性設施改善、城市商業設施升級方面的積極作用，推動傳統城區改造項目和新城區建設項目的完善和提升，建立優化城市功能和城市空間可持續發展的綜合體開發服務體系；深化物業組合、協同效應和城市價值的綜合體運營服務體系；構建資源型城市發展方式需要的綜合體社會服務體系和城市功能完善體系。
五、對中國綜合體的發展規模和合理分布的分析和建議
根據中購聯對綜合體發展的初步研究，我們認為，憑借自身的諸多優勢及其與城市發展需要的緊密結合，在城鎮化推動背景下，綜合體的地位和作用還將繼續凸顯。
具體來看，雖然中國一線城市的數量較少，但是綜合體的發展成熟度較高。截止到2011年，中國一線城市已開業285個綜合體項目，預計到2014年，還將有130個綜合體進入市場。但增幅與二三線城市相比，下降趨勢已經顯現，預示著綜合體在一線城市的布局正在接近完成，數量增長將逐步進入到相對穩定的時期。
中購聯預計，2012年中國二、三線城市新增綜合體數量將達230家，而2013年和2014年新增量將接近400家，即未來三年的新增綜合體將達到625家，超過一線城市綜合體的總量。由于中國二三線城市數量較多，這就決定了綜合體在這些城市具有很大的成長空間，但我們需要正視的現實是，二三線城市的規劃水平與消費能力與一線城市相比差距較大，因此綜合體的理性開發顯得尤為重要。
我們必須承認，綜合體對城市發展環境的依賴性較強，例如消費能力、收入水平、相關產業發展能力等，同時綜合體不同的物業組合對城市的基礎環境要求又有所不同，比如商務氛圍決定寫字樓市場、旅游活躍度決定酒店市場、消費能力決定零售商場等，因此從事綜合體的開發，必須要對各類物業的未來前景進行深度調研，才能降低風險，成功運作。
由此可見，綜合體在不同城市的發展適用性是具有一定約束條件的，并非所有的城市都具備發展綜合體的成熟條件，需要政府和開發商理性看待。目前階段，綜合體的發展重點可以選擇一線城市的老城改造地區和基礎條件較好的城市新區規劃的重點功能區；也可以選擇二線城市的核心區域；而三四線城市發展綜合體確實需要相對謹慎，以避免與市場、消費、商務和旅游需求的脫節，有效規避投資風險，也可以避免對城市環境和土地資源的影響和破壞。
