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2024年11月24日
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中國法學會民法學研究會副秘書長，《物權法》草案專家建議稿起草人之一；
中國人民大學法學院副院長、中國人民大學民商事法律科學研究中心副主任、民法學博士、博士生導師。
出版專著十余本。
在法學界，尤其是在民法學領域，王軼以精湛的專業造詣而著稱，備受法學界人士推崇；作為一名教育工作者，他深受學生的愛戴和尊敬。和藹、熱情、謙虛是記者一行采訪王軼教授后，他留給我們的印象。采訪中，他直言，同地同權是城市化進程中一個迫切值得我們注意的問題；他期盼，集體土地上的建設用地使用權進入一級土地市場交易這一天能早日到來！
《物權法》的重大作用 將會逐步顯現
彈指一揮間，《物權法》已實施近兩年了。當記者一提起這部法律時，作為該法起草人之一的王軼教授謙虛地說：“我覺得自己很幸運，當年有機會參與了《物權法》草案專家建議稿的起草工作。《物權法》的出臺，在中國具有至關重要的意義和價值。“從某種程度上來講，對它評價多高都不為過。因為跟以往的民事法律相比，《物權法》里247個法律條文，從第一條到最后一條都滲透著對民生的關心，非常突出地強調對民生的關注。從這一點上來說，這是《物權法》最為重要的價值。”王軼自豪的說道。
他強調：“《物權法》還非常強調對私人的合法財產權益要進行周到的確認和保障，這可以說把憲法中保護私人合法財產的憲法原則在《物權法》中落實為了具體的法律規定。我想這對于維護中國的社會穩定，推動中國社會經濟的健康有序發展，都會發揮非常重要的作用。”
王軼教授略帶遺憾的說：“《物權法》實施到今天，我個人覺得實施的過程中間，其總體狀況不錯，但也還有一些不太盡如人意的地方。”
首先，《物權法》里所表達的一些適合中國實際情況的合理的法律理念，它可能跟《物權法》頒布施行以前，我們原有的一些法律和行政法規中間的規則有不盡一致的地方，如《物權法》中的一些條款與現行《城市房屋拆遷管理條例》中的一些條款存在不一致的地方。“我想，由于像這樣的行政法規沒有及時修訂，肯定會對《物權法》的法律效力產生一些影響。所以，我個人認為，國家相關部門應該出臺一些司法解釋或是完善相關法律法規，只有這樣，才能最大限度發揮《物權法》的作用。”王軼充滿期盼的說道。
其次、當年在《物權法》起草的過程中間，一些問題存在較大的爭議，為了讓這部法律能夠順利出臺，我們的立法機關采取了一些技巧，如對一些爭議較大的問題采取暫時回避的態度，這就導致《物權法》對一些問題的回答不夠明晰和確定。王軼教授說，最明顯的例子，如《物權法》74條第二款，在建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位車庫的歸屬，當事人可以通過出售、附贈或者租賃的方式作出約定。這涉及到車位車庫的歸屬和利用問題，而今天在城市里面，車位車庫的歸屬和利用可以說是關心每一個老百姓切身利益的重大問題。顯然，《物權法》對車庫所有權的回答不夠清晰。再如，《物權法》第149條第一款中：住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續期問題，今天老百姓非常關心，自動續期續多長？續期了還交不交出納金？“這個問題雖可不急于作出回答，因為住宅建設用地的使用期限通常都是70年，但如果當年立法時表明一個態度，可能會更好一些。老百姓就不會有那么多的意見了。” 盡管《物權法》還存在一些不太完善的地方，王軼教授仍樂觀的表示，隨著相關司法解釋的出臺和法律法規的完善，《物權法》在社會生活中的重大作用將會逐步顯現。
集體建設用地 應該進入一級土地市場流轉
我國相關法律法規明確提出土地要實現“同地同權”，但現實中這一法則并沒有得到充分實施，國有和集體土地價值也存在巨大差價，“同地同權”在我國是否能夠真正實現呢？
王軼表示：“‘同地同權’的確是中國今天社會經濟生活中一個迫切值得我們去注意的問題。因為無論是《憲法》，還是《物權法》，都強調平等原則。但一些相關的法律，包括我們實際執行過程中的一些政策和做法，常常又會根據土地所有權歸屬主體的不同，分別設置不同的法律規則。”最典型當屬土地所有權歸國家的時候，國家可以在享受所有權的土地上，設定建設用地使用權。而當土地所有權是集體的時候，集體在享有所有權的土地上去設定建設用地使用權，那個主體就是非開放的，特別是在進行住宅的開發和建設上。因為要想在集體土地上進行住宅開發，按照《土地管理法》第43條第一款的規定，必須先將土地征收成為國有土地，然后才可以進行房地產開發。
國家為什么要設定這樣的條件？無非是想防止耕地流失，確保國家糧食安全。但王軼教授一針見血的指出：“如果我們有統一的城鄉規劃，耕地流失等這樣的一些擔心應該不會發生！如果我們的確強化了集體成員的（社員）權，我們也不應當擔心在集體土地的建設用地上進行房地產的開發，就一定導致損害集體成員利益的情形發生。難道說征收成為國有土地，然后再允許房地產開發，就不是對集體成員利益的損害嗎？恐怕現實生活中間的實踐告訴我們，可能對集體成員的損害是非常明顯，非常直接的。這也是為什么一些有條件在集體土地的建設用地上進行房地產開發的集體成員，對現行法規的一些規則感覺不盡如人意一個非常重要的原因！”
雖然同地同權在一段時期內仍難以實現，但王軼教授仍堅定的表示，“我想總會有那么一天，國家會讓集體土地上的建設用地使用權進入土地交易的一級市場。我也希望這一天能夠早日到來。當然這天的到來會有很多的前提條件，如，我們要建立全民的社會保障制度。今天中央和各級政府也在推進全民的社會保障，因為城市里邊有社會競爭中的失敗者，我們給他們提供了經濟適用房、廉租房，提供了最低生活保障。那么農村生活中也有競爭的失敗者，我們也應當有同樣的措施。”另外，他還強調，在推進全民社會保障的過程中，僅僅靠中央和地方財政顯然不夠，如果讓集體土地上面的建設用地使用權進入土地交易的一級市場，再進行流轉，我們可以強制性要求流轉所獲得的一部分地價，必須作為農村居民社會保障的一個資金的來源，我們再限定它的用途，管理它的資金的使用，可能對于我們切實推動全民社會保障大有裨益。也只有這樣的背景下，我們提出消除城鄉二元結構，實現城鄉一體化的目標，才可能真正實現。
同地同權是遏制高房價的一劑良方
經歷了2008年年底短暫的消沉后，當前中國房地產可謂是強勢反彈，以北京為例，從今年4月到7月，五環以內每平米房價整體上漲了近4000元。四環以內新房每平米均價超過了18800元。與此同時，盡管國家相關部門一再聲稱，小產權房不合法，國家也不會保障購買者的權益，但小產權買賣依然是有聲有色。一份調查顯示，深圳的小產權房數量占全市住房總量的49%；北京小產權房占全市住房總量的20%左右；廣州、上海、西安等地的小產權的數量也都占據了其全部住房總量的15—22%。面對這樣一個無法忽視的社會現象和龐大的交易數量，王軼教授坦言，對小產權房采取全員否定，搞“一刀切”，一點可行性都沒有。“我個人認為小產權房在中國的出現，一定有它的必然性，即城市市區的房價，已經漲到了工薪階層普遍感覺難以接受的程度，這恐怕是其屢禁不止最為重要的原因。”
目前，我國有多部相關法規制約小產權房上市交易，如《土地管理法》43條第一款就限定了集體土地上邊的建設用地，尤其不能進行商品房的開發建設。即使十七屆三中全會的相關文件指出，允許集體土地上的建設用地使用權做一些非公益性的建設項目，但仍然不包括住房開發和建設。歸根結底，小產權合法性問題之爭，實際也就是集體土地上面的建設用地使用權到底讓不讓進入土地交易的一級市場進行流轉的問題，也即能否真正做到同地同價。“也只有真正實現了“同地同權”，讓集體土地上的建設用地使用權進入一級土地市場進行流轉，這才是解決當前高房價問題一個根本性措施。”王軼如是說。
王軼教授略顯沉重的表示：國家不讓小產權房進入市場進行交易，但它實際上仍然在進行交易，而且還在以很大的比例進行交易，某種意義上我們是自己在破壞法律的權威。一方面沒有辦法對付它、制止它。另一方面又說它是非法的，等于是讓法律在這個領域里喪失了權威性。長遠來講，對我們建設法治國家非常不利，因為人們會覺得法律就是那么一回事，違法的仍然在進行交易，而且好象規模還在不斷擴大。“所以，我個人認為，對小產權房，堵不是方法，而應該采取疏導的方式。”
最后，王軼補充說道，國家在推進土地承包經營權的流轉的過程中，應該適當允許農民將自己的宅基地或土地承包經營權進行合理、合法的抵押，以豐富他們的融資手段，同時更加積極的介入競爭失敗者社會保障問題，這樣會更有利于我們推進城市化進程。
公平是城市化進程中最大挑戰
目前，我國城市化正在以每年近一個百分點的速度增長，這也就意味著每年將會有超過1000萬的人口涌入城市。在王軼教授看來，這一過程中，我們應該警惕“南美城市化陷阱”。“大批人口涌入城市，最后在城市里因收入、受教育背景等差異，出現 “貧民窟”現象，這就意味著在城市里面或城市周邊有相當一部分人處在較為惡劣的生存環境之中。“所以，如何確保收入分配的公平性，是我們在快速城市化過程中一個非常值得關注的問題。”
王軼充滿憂慮的說道，在高校他還注意到這樣一個現象：今天大學里城市學生的比例，遠遠超過來自農村學生的比例。“嚴格來講，這是不正常的，因為城市人口和農村人口的比例關系不是這樣的。而且在考慮到計劃生育政策在城市和農村的差異，農村適齡的學生的人數應當比城市多得多。但是我們大學里邊，來自農村的生源在減少，這也是我們在城市化過程中必須注意的一個問題。”因為適齡的年輕人進入學校接受教育，包括接受高等教育，是培育中國人共同體的一種非常重要的途徑。接受過同樣教育的人越多，大家的共識就會越多，社會的穩定才會有最扎實的地基。如果大家受教育的背景不一樣，受教育的層次不一樣，必然對社會的看法、享有的價值共識就會有非常大的差異。一旦價值共識稀缺的話，對社會穩定影響非常大。
如今，不少農村孩子在小學高年級、中學的時候輟學了。這跟工農收入分配巨大的差異性有很大關系。“應該說中國的農民在非常長的時期里，為中國社會經濟的發展作出了非常大的貢獻，做了很多的犧牲。國家應該在收入分配上面體現出來對農民的關注。另外，國家也應該盡快建立完善的社會保障體系。只有這樣，才能確保國家的長治久安，保證我國城市化順利前行。”王軼教授如是說。
