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2024年11月24日
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國土資源部日前透露，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%，到今年年底“應(yīng)該會(huì)有一個(gè)更好的結(jié)果”。對(duì)于非經(jīng)法定征收程序轉(zhuǎn)變農(nóng)民集體土地性質(zhì)或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。
產(chǎn)權(quán)明晰，是市場(chǎng)發(fā)展的必要條件。產(chǎn)權(quán)明確的農(nóng)村集體土地，是其進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不可缺少的程序。否則，農(nóng)民們通過市場(chǎng)獲取更大的土地增值利益就是一句空話，甚至可能產(chǎn)生許多新的矛盾。從這個(gè)角度說，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記設(shè)置的條件無論多么嚴(yán)格，都是必要的。
先確權(quán)，再努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地利益與城市土地利益的同權(quán)，為今后農(nóng)村土地的合理使用和開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。但是也要看到，此前產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊混亂時(shí)期的遺留問題，并不會(huì)隨之消失。
以小產(chǎn)權(quán)房為例，此前小產(chǎn)權(quán)房的興起，在一定程度上是市場(chǎng)選擇的結(jié)果。由于城市地價(jià)房價(jià)太高，迫使一部分剛性需求者購買小產(chǎn)權(quán)房滿足居住需求。而有農(nóng)村集體土地使用權(quán)的開發(fā)方，則通過興建小產(chǎn)權(quán)房換取了相對(duì)較高的土地收入。應(yīng)該客觀承認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房的存在，部分稀釋了剛性需求，也為農(nóng)村帶來了新的資金。
但從長遠(yuǎn)來看，無序的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)既可能危及“土地紅線”，也與農(nóng)村集體土地確權(quán)后走向市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的改革方向不一致，而且對(duì)現(xiàn)行土地法形成了挑戰(zhàn)。如何解決遺留矛盾？
保證農(nóng)村土地改革的方向不打折扣，這是優(yōu)先目標(biāo)。與此同時(shí)，需要適度考量小產(chǎn)權(quán)房居住者的切身利益，以及徹底取消小產(chǎn)權(quán)房所可能付出的成本。如果用行政手段徹底取消小產(chǎn)權(quán)房，代價(jià)將過于高昂。因此，彌合小產(chǎn)權(quán)房與農(nóng)村土地制度改革的法律縫隙，最好的辦法是用價(jià)格機(jī)制引導(dǎo)。
在強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)的同時(shí)，加快確權(quán)和土地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的步伐。如果農(nóng)村集體土地在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下通過市場(chǎng)化運(yùn)營可以獲得更高的利潤，那么通過興建小產(chǎn)權(quán)房獲取利潤的沖動(dòng)就將消失。與此同時(shí)，一個(gè)合理流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地市場(chǎng)，將可以對(duì)不同類型的住房給出合理定價(jià)。小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)榍熬镑龅涠▋r(jià)和利潤空間都會(huì)被限制。這樣，炒作資金就會(huì)離開。總之，用市場(chǎng)化的而非行政化的方式，用較長的時(shí)間消化而非運(yùn)動(dòng)式方式解決小產(chǎn)權(quán)房等遺留問題，成本最低。
