以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
【程崇山自傳】
中國國際城市化發展戰略研究委員會委員，北京誠必達機構董事副總經理，山東大學MBA聯合會副會長，山東大學管理學院研究生校外導師，優秀 培訓師，心態調整專家。
以“開心工作，快樂生活”的人生追求跨界進入地產行業，堅持用“大山”精神縱觀房地產行業的全程發展，對市場有著一定的研究，并有獨立的見解；對房地產運作的各個環節均有涉入，從細微之處開始，用獨特的快樂方式，在地產圈內“深入淺出”，形成良好的人脈資源。潛心于地產服務機構的發展方向的思考，讓大山善于發現，啟迪于細小的行動或者事件，用責任來承載自我的發展，影響和感染著誠必達機構的每一個人。用負責任的態度，傳承著對社會、對城市發展的努力。大山，承載的是智慧和深邃的態勢必然，“峰回路轉”，“柳暗花明”，笑傲于人生的山河之中。
程崇山是個很富有社會責任感的企業家，這一點僅從他在首屆中國城市化國際峰會上呼吁所有參會人員要積極宣傳城市化并為城市化做出自己的貢獻可見一斑。呼吁的同時，他積極從自己的實際工作出發，以城市化進程的戰略性眼光為誠必達機構以及服務的客戶打造市場觀、專業觀，推動中國城市化的發展。
面對房地產市場不振、信心不足的現狀，他表示，作為房地產行業的從業人員，我們要對政府有信心，要對房地產行業有信心，要對我們身處地產行業的代理服務機構有信心！我們要用十足的信心迎來并促進房地產行業的振興和發展！
城市化：中國的城市化被認為是影響21世紀的兩件大事之一。請問，您如何看待這一問題？作為地產服務機構，又如何通過自身推動城市化？
程崇山：我認為，中國的城市化不僅是個大課題，更是事關中華民族千秋萬代的大戰略。根據諾塞姆曲線，我國的城市化進程呈現出由緩而快的特征，尤其在2000年以后，速率明顯提升，進入了快速發展的軌道。預計從現在到2030年，我國的城市化平均每年保持1—1.3個百分點的增長。這意味著每年約有1500萬人口從農村轉移到城市，未來20到30年內，大約有4-5億農民要“進城”。
在經濟全球化和區域發展一體化的背景下，這一人類歷史上最為巨大的人口遷徙和生活方式的變更過程，不僅會大大推動中國經濟社會的發展，而且對于世界的城市化和現代化具有歷史意義。
由于城市化是生產力不斷提高的過程，也是人均資源能源消耗量成倍增長的過程，這本身就會引發全球資源配置的機制變化，也會給地球的生態環境帶來影響。近年來，全球資源、糧食、住房及環保等行業的發展速度與出現問題的頻率呈加快趨勢，說明“城市化進程”帶來的問題，不僅對中國是個挑戰，也是全球各國的共同挑戰。我們必須以中華5000年璀璨文明積淀而成的大智慧，站在大戰略的高度思考這一問題。因此務必善用機緣，因勢利導，方能化機遇為現實。
由于“衣食住行”是人類生存和發展的最基本的需求和保障。經過改革開放30年的發展，“衣食無憂”的中國人將生活的質量和追求放在了“住”上！中國的房地產業由此成長起來，并呈現出巨大的發展潛力。僅僅從中國平均每年有1500萬人口進城的現狀看，按每人平均30平米的住房需求計算，每年需要新建住宅4億多平米。如果考慮到中國人口和家庭構成等眾多因素，考慮到城市化的大背景，中國的房地產業將成為支撐城市化發展的“脊梁”，未來至少有20—30年的發展前景。我們有幸經歷這一過程，所以要用負責任的態度做好一切。
代理服務行業作為房地產業鏈條上的一個重要組成部分，自身的發展也從最初的項目銷售代理，衍生出包括投資顧問、營銷策劃、市場推廣、銷售代理、二手中介、物業管理、投融資、評估在內的多樣化服務，并逐漸向房地產綜合服務商的角色轉變。在這種新的市場格局下，各個代理公司只有迅速調整戰略，建立強大的核心競爭力才能在激烈的市場搏弈中立于不敗之地，
我們深知，誠必達機構是市場經濟發展的產物，因此將“誠信為本，精誠必達”作為企業理念，構筑技術密集的知識型策劃力量、鑄造強于執行的專業化營銷團隊，更致力于房地產綜合服務能力的全面提高，以將責任到位貫徹到代理服務始終。我們認為，我們的產品和服務不僅僅對客戶的現在負責，也要對客戶的未來負責，還要對整個地球負責；我們要考慮經濟效益，還要考慮做出環保科技、有前瞻性的產品，更要通過我們的專業眼光引導社會走資源節約型與環境友好型的可持續發展的道路。
在城市化發展的巨大浪潮中，誠必達機構將本著對崗位負責、對項目負責的工作態度，為市場、產品、消費者與發展商之間建立完善的業務紐帶，用堅實的腳步走好每一步，以城市化進程的戰略性眼光打造企業的市場觀、專業觀，構建自身獨有的企業文化理念，推動中國城市化的發展。
城市化：區域經濟發展已成為中國經濟的引擎。您表示，對京津冀輻射圈的市場關注已久，其與北京的融合速度穩步推進，環渤海經濟圈的協調與發展已成為誠必達重要的研究課題。請您就這方面談談最新研究成果。
程崇山：目前，城市群已成為各國推動經濟發展的新型模式。我國經濟從改革開放之初設立特區，到長三角、珠三角的聯動發展，呈現出巨大的經濟效益增長的勢頭，因而讓“龍頭帶動，城市群聯動”的發展模式，有了可“拷貝”的意義。這使得環渤海經濟圈、中原經濟圈等核心區的發展具有更實質性的內容和效果。
誠必達機構通過對環渤海地區的長期關注，認為環渤海經濟圈的起因和發展，是因為渤海的獨特的地理和處位。它是東北、華北、西北和華東部分地區的主要出海口，而且呈現區域不同的資源配置的重要作用。比如，東北三省及內蒙古東四盟的糧食、畜產品、石油；西北地區的煤炭、皮毛；華北地區的石油、輕紡產品；渤海沿岸的海產品，甚至遠在數千里的青海、新疆的貨物都會經過這里運往世界各地；此外，它還是世界160多個國家和地區貿易往來的通道。這讓渤海成為中國北方與世界連接的重要“咽喉”，其吞吐量的劇增正是帶動渤海所涉及的十幾個省和自治區共同發展的結果。
另外，在環渤海地區5800公里的海岸線上，近20個大中城市遙相呼應，數千家大中型企業虎踞龍盤，60多個大小港口星羅棋布，成為中國乃至世界上城市群、工業群、港口群最為密集的地區之一。其土地面積約占全國的60%，國民生產總值約占全國的40%，這在我國其他沿海區域也是少有的。
從“十一五”發展規劃看，環渤海經濟圈以濱海新區建設為引擎，將帶動整個環渤海地區快速協調發展的趨勢將更為突出。但也要看到，面對如此“遼闊”的經濟區域，單靠一個城市、某個地區的力量，環渤海經濟圈是發展不起來的。它需要區域內城市攜手推動，更需要核心城市的帶動，還需要克服“三省兩市共五個省級行政單元”的行政阻力和突破產業和體制趨同意識形態的“堡壘”思想，這對于區域的騰飛來說，是當務之急。
目前，誠必達機構正受益于環渤海經濟圈的發展。除了在北京積累了多年的經驗和成績外，我們已于2008年成功進軍大連，代理合生集團40萬平米的東三省旗艦項目—合生江山帝景，短時間內取得了驕人的業績；在煙臺代理了50萬平米的山景洋房項目；今年又在唐山開始了2個項目的投資策劃。正是看到中國城市化進程環渤海區域內各個二級城市的“磁場“效應，城必達將戰略目標從大都市轉移到了中小城市。希望通過我們的進入，為環渤海經濟圈的發展做出我們的努力和貢獻。
城市化：在國際金融危機的背景下，經歷了近20年高速發展的中國房地產業難以避免地遭遇重創。有人說，這是中國地產涅磐的一年，有人說，最重要的是要重塑消費者信心。請問，您如何看待房地產發展現狀？
程崇山：美國次貸危機引發的全球金融危機讓全球經濟面臨“大考”，中國房地產業同樣經受著中國經濟的“大考”，股市大調整、政策調控、銀根緊縮、市場觀望、資金鏈緊張等一系列問題的困擾，以及從峰巔到谷底的轉變。目前行業的波動是符合經濟發展規律的，因為沒有一個行業可以永遠“登峰”，同時這也是大浪淘沙的過程，穩健經營，誠信經營、苦練內功的企業一定是能笑到最后的企業。
近期，席卷全國的房地產大蕭條引發的“信心危機”，是由消費者對房價持續走高的排斥、對經濟現狀的明顯信心不足、對房地產政策導向及行業發展走勢的不確定，還有就業壓力、物價波動等多種因素造成的。我認為，面對目前的市場不必悲觀，一方面房地產作為國民經濟的支柱產業之一，被認為是擴大內需的龍頭，對中國經濟所作的貢獻也再次被肯定；另一方面，市場的全面復蘇需要一個過程，經過此番“洗禮”后的樓市重振后將迎來一個全新的發展時期。作為普通購房者來說，更應充滿信心，理性面對樓市。
從房地產市場現狀看，今年上半年應該還是消化存量房為主，其在成本壓力下普遍降價幅度有限。信托、債券等房地產衍生品可能會復蘇并熱鬧起來。下半年則是市場經濟見分曉的時候，許多去年的土地會開發，新盤的形勢會好轉起來。當然，也不能忽視國際金融危機波及的滯后性，次貸危機引起的經濟危機傳到中國用了半年，打落GDP用了1年。以此類推，如果像蒙代爾所言，美國經濟2009年上半年開始復蘇的話，傳到中國應該在年底，而全國經濟再次提速，應該在2010年的上半年了。
因此，對于房地產市場的判斷，我們持謹慎樂觀態度。市場會在剛性需求的拉動下，起伏波折，最后根據全球經濟的復蘇與中國拉動內需的振興政策的帶動下健康、穩定發展。作為與地產業發展心心相惜的地產服務業，要以區域扎根+戰略合作伙伴為戰略發展重點，以更加專與精的服務，為客戶和消費者提供全方位的“智力”與服務，從軟件和硬件、從產品與管理取得多贏。
城市化：近期國家出臺了一些房地產宏觀調控政策。對此，您有何看法？在您看來，今年房地產將呈現哪些發展趨勢？
程崇山：目前政府采取的措施是在救經濟、求穩定、保就業，而房地產將隨中國經濟的全面復蘇和增長回到正常發展的軌道上來。僅僅看到政府救房地產的觀點是片面的。今年，在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期，呈現3個趨勢：
（一）剛性為本，“洗牌”加速，房價徘徊
今年將延續去年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將推遲，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎；從需求結構的角度，購房需求將向實用性的中小戶型集中；從產品需求特點的角度，留存市場中的真正住房需求者會對產品提出更高要求。另外，部分自有資金不充裕的中小房地產企業將淘汰風險，地產服務機構也將隨之迎來行業整合。在供需雙方的作用下，開發企業會采取進一步降價的措施，以期盡快回籠資金，短期內房價下調將成定局。
（二）通縮壓力，“斷供”、“爛尾樓”等風險加大
房地產市場的景氣下降、量減價跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發一系列的風險：一是利率上調、房價下跌引發的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風險。美國次貸危機就是由此引起的。而我國商業銀行個人住房按揭貸款余額從2003年的3329億元上升為2007年末的3.13萬億元，四年來貸款數額以年均75%的速度增長。在利率上調和房價下跌的情況下，“斷供”風險加大。二是開發企業資金鏈斷裂，將導致房地產開發貸款出現償付危機以及“爛尾樓”的出現，進而拖欠工程款和拖欠農民工工資的“兩欠”問題可能爆發。三是由于房地產市場低迷，投資下滑而反作用于宏觀經濟，經濟增長下滑的風險加大。
（三）地產發展跟隨經濟發展跨入振興行列
2008年9月17日，央行下調貸款利率及中小銀行存款準備金率。此次利率的下調表明中央將保增長置于更加突出的位置。本次利率的下調對房地產市場的實質影響不大，但心理影響卻至關重要，各方均看好利率將進入下行通道，這對房地產市場是利好消息。隨著宏觀經濟形勢逐漸轉好，城市化進程的效益將會體現，被抑制的多種需求將進一步釋放。而由于2008年以來土地購置面積和新開工面積均出現明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以后的房屋供應量，供求關系有可能進一步緊張。
