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2024年11月24日
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據媒體報道，國家統計局20日發布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關，達到7.18億平方米。與此同時，媒體也對2005年以來的商品房庫存數據進行了梳理。結果是，從2011年開始，就以每年1億平方米的速度增加。其中，2012年和2013年都增加了近1.3億平方米。
而從每年商品房的銷售情況來看，除2008年因為保增長大開房地產開發大門，當年新增銷售近3億平方米之外，年份也大致保持在年增1億平方米左右。其中，2014年比2013年少售了1億平方米，2015年則只比2014年多銷售了不到8000萬平方米，比2013年還少2000萬平方米。這也可以看出，近兩年房地產市場的低迷狀態。
應當說，按照全國房地產一年銷售近13億平方米的商品房面積來看，7億多平方米的庫存并不算多。關鍵在于，總量是一個問題，結構是另一個問題。總量不多，不代表結構合理。結構不合理，才是當前房地產市場的最大風險。因此，“去庫存”的關鍵，不是解決總量問題，而是結構問題。如果結構問題不解決好，縱然總量出現比較明顯的下降，其風險也很難避免。就結構來看，主要表現在兩個方面。一是地區之間的結構不平衡，二是商品房的結構不平衡。
從地區結構不平衡來看，問題主要在三、四線城市，尤其是鬼城、空城現象嚴重的三、四線城市，是“去庫存”的關鍵。一方面，這些地區的庫存與需求已經嚴重不協調，庫存與需求的差距很大，短時間內根本沒有能力消化；另一方面，這些地區還有許多待開發的土地，仍有可能不斷地增加庫存。同時，這些地區的外來人口很少，吸引農村居民的條件也很差。因此，在“去庫存”過程中，自我消化能力嚴重不強。如何消化、如何“去庫存”，是一個非常嚴峻的問題。
從商品房結構的不平衡來看，在很多城市，特別是三、四線城市，前幾年建造的商品房，都是在房地產市場十分火熱的情況下建成的。因此，商品房的標準、結構等也是盡可能地按高的要求設計，加上土地價格被炒得很高，自然，商品房的價格也就下不來。在這樣的情況下，普通消費者、特別是有住房需求的中低收入者根本沒有能力購買，這也從一個側面反映了“駢庫存”的難度。
更重要的，商品房庫存比較多的城市，都是前些年“土地財政”被過度運用的城市。也就是說，來自于土地方面的收入已經被嚴重掏空，且在“土地財政”的作用下，多數地區出現了政府負債累累的現象。如果在“去庫存”過程中，采取由政府購買保障房的方式，這些地區也沒有能力購買。這樣一來，要依靠購買力的自我釋放達到“去庫存”的目的，也就相當不容易了。
同時需要特別引起注意的是，在很多三、四線城市，庫存的商品房往往不是由有實力的開發商開發。這也意味著，這些開發企業還沒有能力通過降價方式消化庫存，甚至有些開發企業已經出現資金鏈緊繃的現象。如果再不加快“去庫存”步伐，就極有可能引發區域性風險。
也正因為如此，在研究“去庫存”工作時，切不能把總量下降作為衡量和分析“去庫存”效果的主要指標，而應當把重點放在庫存的結構和風險上。首先，要將庫存矛盾比較突出的地區排出來，作為“去庫存”的重點。尤其是那些已經風險頻發的三、四線城市，更要作為重點中的重點。
其二，要對商品房結構做詳細的分析和研判，看看到底有多少是難以消化的商品房。特別是價格過高、不符合地區銷售實際的商品房，是否可以采取一定的降低措施，或由政府購買作為保障房。
再者，在政策上給予風險較大地區一定的支持，幫助這些地區消化庫存。前提是，不能再增加庫存，并將其作為地方政府的剛性考核指標。否則，追究地方黨政主要負責人的責任。
總之，必須對“去庫存”的艱巨性有充分認識，從而在“去庫存”過程中，采取強有力的措施，把高庫存地區的庫存壓下來，把風險化解掉。
