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2024年11月24日
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城市化網(wǎng)訊 中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫正在縮小，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在面臨的最大問(wèn)題是過(guò)剩而非泡沫。在近期舉行的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2015（第十二屆）年會(huì)上，城市化委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌接受媒體采訪時(shí)這樣評(píng)價(jià)目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)。
顧云昌說(shuō)，雖然，北京、上海、廣州、深圳還存在房地產(chǎn)泡沫，也不可能完成消失；但是，現(xiàn)在三、四線城市的房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)多少泡沫。而房?jī)r(jià)與居民收入比也正在下降，現(xiàn)階段人均收入的增長(zhǎng)水平超過(guò)房?jī)r(jià)的上漲水平，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫正在縮小。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨最大的問(wèn)題是供應(yīng)過(guò)剩，而不是泡沫了，現(xiàn)在關(guān)鍵是要去庫(kù)存化?！鳖櫾撇f(shuō)道，“2008年，中國(guó)4萬(wàn)億的強(qiáng)刺致使住宅出現(xiàn)供不應(yīng)求，由于前期國(guó)家對(duì)住宅的限購(gòu)政策，大量投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)也是供不應(yīng)求。”
3月30日，央行、住建部、財(cái)政部、國(guó)稅總局等部委分別下發(fā)房地產(chǎn)新政以穩(wěn)定樓市增長(zhǎng)，包括二套房貸款首付降至40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%；個(gè)人出售2年以上住房免征營(yíng)業(yè)稅。加上此前剛剛落地的國(guó)土部與住建部發(fā)布的優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，中央方面對(duì)樓市已連下三劑猛藥。
顧云昌表示，這些政策是對(duì)前期過(guò)緊房地產(chǎn)政策的松綁，還談不上政府出手救市。政策變化是必然，因?yàn)闃鞘邢滦刑欤瑢?duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)不利影響，國(guó)家要防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑，還是要靠百姓購(gòu)房，未來(lái)政策還有很大的調(diào)控空間。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，比上年增長(zhǎng)10.5%，同比下滑9.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2011年以來(lái)新低。除此之外，2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資所占比例也出現(xiàn)下滑，投資增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資，已經(jīng)直接影響到了GDP。房地產(chǎn)投資在全國(guó)固定資產(chǎn)投資中占比僅為18.9%。
顧云昌說(shuō)，中國(guó)房貸平均首付比例不超過(guò)10%，許多國(guó)家都在20%左右，而且不分首套二套三套之說(shuō)。中國(guó)目前的首套房首付比例為30%—40%，而貸款利率高于國(guó)際水平，未來(lái)如果國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)需要，央行將首付比例下調(diào)至20%也符合世界水平。北上廣還處于限購(gòu)中，政策還沒(méi)有放開(kāi)，這些都是政策調(diào)控的空間。
近段時(shí)間的調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存效果有限。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2014年部分城市取消限購(gòu)后地產(chǎn)銷量在5、6月短期反彈，但7月再度下降，降息后11、12 月地產(chǎn)銷量短期反彈，但2015年前兩個(gè)月地產(chǎn)銷量再度下降。而從2014年3月起全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，目前尚未止跌。
顧云昌說(shuō)，從央行去年9月解除限貸以來(lái)，房地產(chǎn)信貸政策歷經(jīng)降息、降準(zhǔn)、首付比例調(diào)整，老百姓購(gòu)房門(mén)檻和負(fù)擔(dān)一降再降。開(kāi)發(fā)商只有在消化庫(kù)存之后，才能再投資拿地，才能滿足地方政府土地財(cái)政的需求。
對(duì)于有媒體報(bào)道稱，今年北京四環(huán)內(nèi)上市的項(xiàng)目銷售均價(jià)將在8萬(wàn)元/平方米左右，四環(huán)到五環(huán)之間房?jī)r(jià)則將達(dá)到5萬(wàn)元/平方米。顧云昌認(rèn)為，個(gè)別城市個(gè)別地段出現(xiàn)高價(jià)也很正常，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下只要有人出錢買就行，實(shí)際上不應(yīng)太關(guān)注這個(gè)問(wèn)題。
