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2024年11月24日
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城市化網(wǎng)訊 2015年安徽房地產(chǎn)論壇暨安徽省房地產(chǎn)商會聯(lián)誼會近日在合肥舉行。城市化委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌做客合肥。他在媒體采訪時預(yù)計，中國樓市將在2015年第三季度開始回穩(wěn)，從而實現(xiàn)軟著陸，去庫存回籠現(xiàn)金流是房企核心競爭力。
顧云昌表示，在前不久的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央提出要認(rèn)識新常態(tài)、適應(yīng)新常態(tài)、引領(lǐng)新常態(tài)。為什么中國的經(jīng)濟(jì)會進(jìn)入新常態(tài)，其實新常態(tài)這個詞并不是中國的發(fā)明。2008年、2009年的時候西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)世界的經(jīng)濟(jì)格局發(fā)生了變化，進(jìn)入了新常態(tài)。而中國的經(jīng)濟(jì)正在為了配合世界的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行強(qiáng)刺激。所以我們當(dāng)時沒有提出新常態(tài)，僅僅是提對經(jīng)濟(jì)啟動4萬億的投資和十幾萬億的新增貸款。實際上世界的經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下已經(jīng)運(yùn)營了好幾年了。現(xiàn)在是看到了世界經(jīng)濟(jì)的變化，同時看到了中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的不同的發(fā)展階段，即人口紅利消失、勞動成本增加這個階段，中國的經(jīng)濟(jì)會出現(xiàn)增速的放慢，也會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的換擋。
顧云昌指出，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)商將會遇到新機(jī)遇和新挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的第一個“新”叫新增長點(diǎn)，第二個“新”叫新的發(fā)展空間，第三個“新”叫新型城鎮(zhèn)化。1998年提出的“新的增長點(diǎn)”很明顯的是提出了房地產(chǎn)是增長點(diǎn)。今天是戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。其實所有的增長點(diǎn)都和老百姓的生活密切相關(guān)。我們的增長點(diǎn)應(yīng)該隨著生活水平的提高不斷地發(fā)現(xiàn)不斷地培育。老百姓的生活歸納起來就是吃穿住行用，經(jīng)濟(jì)必須是跟隨吃穿住行用來發(fā)展。當(dāng)我們宣布要全面建設(shè)小康的時候，我們發(fā)現(xiàn)我們的溫飽問題已經(jīng)解決了，老百姓要解決的是住和行的問題。這時候中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入了第二個階段，這個階段就是2000年以來的房車時代。住就是房地產(chǎn)，行就是汽車、動車、高鐵、飛機(jī)。國家抓住了這些增長點(diǎn)，我們整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了新的高潮。那么到目前為止，不斷地在更新，不斷出現(xiàn)新的增長點(diǎn)。
新常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)正在轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、升級。第一個變化是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)公司現(xiàn)在紛紛轉(zhuǎn)型。另一個變化是縱向多元化。房地產(chǎn)新的需求產(chǎn)生出了新的方向，橫向多元化成為必然。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)正在被發(fā)現(xiàn)，特別是萬科提出了五菜一湯的社區(qū)商業(yè)，就是把房地產(chǎn)過去的物業(yè)管理轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)。從管理轉(zhuǎn)入服務(wù)，企業(yè)重點(diǎn)是要具有三個力：決策力、資本力、管制力。
對于房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展方向，顧云昌認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)正在唱兩首歌，一首歌叫作“吻別”，另一首歌叫作“牽手”。吻別黃金時代，牽手白銀時代。這就是我對房地產(chǎn)整個的看法。市場變化我叫市場變態(tài)。它的關(guān)健詞是什么？進(jìn)入買方市場。我們過去黃金時代的房地產(chǎn)市場是一種賣方市場，今天白銀時代的市場是一種買方市場、是一種供大于求的市場。首先如何來判斷是買方市場。我們很清楚地看到，現(xiàn)在銷售的面積、庫存的面積大，合肥好一點(diǎn)，有的城市比較嚴(yán)重。2014年全國房地產(chǎn)的待售面積大概有6億多平方米，其中住宅是4億平方米。占到三分之二。有人說待售面積看起來不多啊，請大家注意國家統(tǒng)計局公布的待售面積僅僅是指已經(jīng)竣工的房子。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了買方市場。也就是說，過去開發(fā)商可以主宰房價，現(xiàn)在則由買方來決定房價。在買方市場出現(xiàn)了以后，房地產(chǎn)市場特別是房地產(chǎn)企業(yè)就出現(xiàn)了三個變化：第一，競爭加劇；第二，洗牌加快；第三，利潤減薄。
一個真正健康的市場，應(yīng)該是買方市場。從這個意義上講，中國房地產(chǎn)市場到今天才進(jìn)入了一個比較理性的發(fā)展階段。中國經(jīng)濟(jì)不會硬著陸，所以中國房地產(chǎn)市場也不會硬著陸。
最后，顧云昌對對合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商提出建言：根據(jù)統(tǒng)計顯示，2014年全國房地產(chǎn)銷售量比2013年有所下降，但是銷售額、銷售面積仍然是歷史的次高峰，僅僅低于2013年；去年的房地產(chǎn)投資增長率是10.5%，而過去這個數(shù)字通常是20%~25%。這兩組數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場在明顯下行。但是，下行速度和力度都已經(jīng)減弱了。在一線城市，已經(jīng)看到了樓市回暖的跡象，三四線城市表現(xiàn)得稍顯平淡一點(diǎn)。與此同時，2014年全國房地產(chǎn)新開工面積同比下降了10%，商品房新開工面積更是下降了14%，尤其是土地交易量也下降了14%，意味著供應(yīng)速度放慢了。有理由相信，中國房地產(chǎn)市場正在實現(xiàn)軟著陸，并很有可能在今年下半年回穩(wěn)。對于合肥的房企，在供大于求的情況下價格戰(zhàn)是必然的，這就要求開發(fā)商提高樓盤質(zhì)量，并在差異化上做文章。當(dāng)然有一些房子實在賣不掉還是得降價，去庫存對中小開發(fā)商是很重要的任務(wù)，畢竟現(xiàn)金流才是房企核心競爭力。
