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2024年11月24日
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從6月20日呼和浩特明文宣布取消限購開始，我國樓市政策出現松動已整整兩月。如今，在全國47個限購城市中，已有37城或明或暗地松綁“救市”。那么，這些城市的“救市”效果如何？部分城市的限購松綁之后引起的成交回升能否持續？
《每日經濟新聞》記者調查發現，多數城市限購松綁后的成效不彰，個別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優惠全面取消甚至上浮的情況下，單方面取消限購對樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關鍵。而從半年報來看，房企普遍面臨現金流減少和融資成本的雙重壓力。面對樓市“寒冬”，開發商的“糧草”備足了嗎？下一個倒下的會是誰？
自6月20日呼和浩特發文宣布取消限購以來，“救市潮”已在全國各地蔓延開來。
根據中原地產研究中心的統計數據，截至8月26日，全國47個限購城市中，已有37個城市取消或調整限購政策。
然而，各地救市政策似乎并沒有達到預期的效果。《每日經濟新聞》記者綜合中原地產與克而瑞等機構的研究數據發現，除了呼和浩特、南昌、長春、蘇州，大多數出臺救市政策的城市成交并未出現持續回暖，部分城市成交量反而進一步下滑。
新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，本輪樓市價格出現調整根源在于市場供求關系發生了逆轉，除了一線城市，大部分城市供過于求，即使限購放松，帶來的新增需求也相當有限。除非房貸能出現大力度松綁，否則市場很難出現實質性回暖。
然而，在中國經濟去杠桿化的大背景下，加上目前處于利率市場化的過程中，銀行的攬儲成本居高不下，寄望房貸資金面放松的想法恐怕要落空了。世聯行認為，此前85折的房貸利率優惠恐難再現，預計接下來市場成交回升的力度有限，房企仍需積極跑量。
個別城市松綁后成交反降
克而瑞監測發現，作為首個放開限購的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠高于上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環比上漲68.62%，同比漲幅也達到42.55%。
然而，呼和浩特的回暖只是個例。中原地產研究中心對30個調整限購政策的城市跟蹤發現，多數城市成交量出現短期沖高后馬上回落至正常水平，部分城市成交持續低迷，救市政策的長期效果仍待觀察。
在8個率先調整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現明顯回升，無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州五地則在政策放松初期出現短期成交沖高現象，之后又逐漸恢復至今年3月以來的水平，而短期沖高現象主要是由于集中備案所致；廈門及天津則幾乎對政策調整未作出任何反應。
在隨后政策放松的12個城市中，南昌、長春、蘇州三地在政策放松后的一個月內市場成交有所起色，較今年3月至限購放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟南、福州、成都、杭州、寧波、石家莊等六地都有明顯的短期成交沖高現象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間。
武漢及西安政策調整后，市場未有任何明顯反應；海口在限購放松后日均成交量較前期反而下降了27%。
在最近調整樓市政策的10個城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現象，其中青島及佛山短期沖高時間分別達到10天和9天，而金華、昆明僅有4天和1天；徐州、貴陽、合肥、大連、長沙五地對政策調整未作出明顯反應，其中徐州由于去年末已經對限購措施作出調整，而長沙從限購令執行初期開始就較為寬松。
克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經濟新聞》記者表示，“部分城市短期沖高的共同原因主要是，限購調整前累積的成交單在限購松綁后集中補備案或補網簽，但并沒有帶動新增成交，因此呈現出沖高后回歸常態的趨勢。”從限購取消之后各城市市場情況來看，購房者看房數量明顯上升，但基本以咨詢政策變化為主，來訪客戶的轉化量(包括意向轉簽約的轉化率)都沒有明顯提升，因此成交量并未出現明顯上升。
中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，在46個限購城市中，除了一線城市和部分重點二線城市嚴格執行限購以外，大多數城市的執行力度并不嚴厲，外地人要獲得當地戶籍比較容易，取消限購能帶來的新增購買力自然很有限。
目前來看，各地救市潮對提振房企業績的作用也有待觀察。克而瑞的統計報告顯示，其監測的16家重點房企7月份銷售額全部呈現環比下跌。
首套房與二套房貸利率趨同
與各地方政府掀起救市潮相對應的是，困擾市場的房貸緊縮依然沒有好轉的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場購買力疲弱的重要原因。
根據“融360”發布的7月房貸分析報告，基準和上浮利率依然是房貸市場的主流，絕大部分二三線城市優惠利率已經銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實亡。停貸銀行占比相比6月有小幅回落，但也達到12%的高位。
歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，今年上半年雖然各地掀起了一波降價潮，但除了部分一線城市，大多數城市成交并不理想，一個重要原因是房價下降的同時房貸利率上漲，購房者的實際負擔并沒有降低甚至提高了。
“我接觸過的部分城市，房價從年初算已經下降了20%，但由于房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購房者實際需要承擔的總房款不降反升，這表明信貸政策已經成為制約市場的最重要因素。”歐陽捷說。
“限貸放松或將給市場帶來真正的轉機。”易居中國執行總裁丁祖昱認為，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購買力，二套房首付比例下降則有利于減少改善性購房者的換房負擔，限貸與限購同時放松對市場產生的作用將遠大于單一政策的作用，“1+1”的效果會大于2。
實際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持。江西省政府日前印發的 《關于促進經濟平穩增長若干措施》中指出，要落實首套房貸款優惠政策，適當降低二套房首付比例。
此外，紹興的二套房首付比例不低于40%、紹興和福建省的二套房認房不認貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。
但丁祖昱擔憂的是，地方政府要求銀行支持房貸也許只是一廂情愿，由于商業銀行的主管機構屬于央行與銀監會，加上自身的盈利壓力，商業銀行能否采納地方政府的建議還有待觀察，這可能是下半年市場最大的變數所在。
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房企現狀
“糧草”不夠 貸款來湊主流房企借長還短過冬
“至少1/3以上的房地產企業經營性現金流和投資性現金流為負，完全是靠籌資性現金流支撐。”蘭德咨詢總裁宋延慶研究多家地產企業的半年報后如是說。
《每日經濟新聞》記者查閱多家上市公司的現金流量表發現，面對樓市調整的“寒冬”，房企主要靠貸款來應對。不過，這些借來的“糧草”，并不足以應對房企銷售下降帶來的困窘。根據國家統計局公布的企業開發資金數據，前7月房企來自銷售系統的定金、預收款和個人按揭貸款總金額，較上一年減少2170多億元，而新增的國內貸款總金額只比去年增加不到1680億元。
不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發商多數認為本輪調整期較長，諸多企業被迫使用利率較高的中長期貸款 “過冬”，導致財務成本上升。如果市場無法在短期內走出困局，部分開發商的資金鏈不僅會更加緊繃，利潤也會被高額的融資成本吞噬。
房企現金儲備下降
以招商地產為例，截至6月末貨幣資金僅為185億元，而年初有242億元；泰禾集團上半年的貨幣資金，更是由年初的66.17億元，減少至上半年末的37.58億元；萬科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑，截至6月30日，其貨幣資金為428.61億元，而年初是443億元。
當現金儲備大幅減少后，開發商還有沒有足夠的“糧草”應付漫長的“寒冬”？盡管上半年前50名房企中，不少企業的銷售業績仍然增長，有的企業銷售額增長幅度甚至超過100%。但一部分企業銷售額的增長，并沒有給現金收入帶來明顯提升。
以上半年銷售額101億元的泰禾集團為例，上半年銷售商品、提供勞務獲得的現金卻只有57.68億元。另一家銷售額110億元的房企金融街的現金收入也只有71.9億元。
億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時等因素影響，房企目前回款率不高是很正常的現象，而且越是小的公司越容易遇到銷售回款被拖欠的問題。
此前，平安好房網CEO莊諾在每日經濟新聞報社主辦的第四屆價值地產年會上談及，為了解決資金的及時回款，不少開發商會選擇將已經簽訂的銷售合同抵押給平安好房網。
宋延慶則直接戳中了個別開發商的“痛點”：有些開發商的銷售金額可能并不存在。真正反映企業上半年業績情況的，也許并不是各公司公布的銷售數據，而是現金流量表。
調整負債結構準備過冬
受銷售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開發商的經營性現金流由正轉負，這使得開發商大幅度增加了貸款的規模。而業界普遍認為本輪樓市調整周期較長，開發商為此調整了貸款結構，部分短期貸款被中長期貸款替代。
招商地產長期借款金額由年初的170億元出頭，增加至上半年末180多億元，短期借款由上一年的425億元，降至342.5億元。金融街的長期借款由228億元增加至308億元，短期借款則由12.6億元減少至5.3億元。
宋延慶說，在市場回暖時間未知的大背景下，調整短期貸款和長期貸款的負債結構，能大大提高企業資金鏈的安全性。但是，上述做法的代價卻是利息支出大幅度上升。
招商地產中報顯示，公司上半年分配股利、利潤或償付利息所支付的現金由去年同期的10億多元，增加至今年上半年的15億多元。金融街同期上述現金支出項由13億元增加至20億元，泰禾集團的上述現金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。
值得注意的是，房企可以通過資本化利息，將部分財務費用在項目開發的成本中攤銷掉，因而在半年報中，上述成本尚顯現不明顯，但上述巨額的財務費用未來無疑將會吞噬房企相當一部分利潤，是企業業績的一大隱患。
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記者觀察
政府有必要救市嗎？
地方政府究竟有沒有必要出手救市？
在 “2014亞布力中國企業家論壇夏季高峰會”上，華遠地產董事長任志強說，雖然目前還有較大供應量，從供應情況看，到明年9月份供求關系可能就會出現逆轉。
根據他的測算，今年至少到7月份為止，樓市總需求并沒有下降，而目前的庫存中有一部分是相當長時間都無法消化的，比如像鄂爾多斯的供應量。
按照任志強的預測，其實用不了多久，市場就會有一個自發調整，由暫時供應過剩，轉向為供不應求。
此前，新城地產高級副總裁歐陽捷也有過類似觀點。他認為，目前的需求其實非常旺盛，購買力也并不弱，而目前房地產在建項目的竣工率偏低，只要再經過一段時間，市場的供需就會逆轉。
如此看來，房地產市場所需要經歷的調整時間并不長，那么為什么地方政府還要出手救市呢？
有業內分析人士告訴《每日經濟新聞》記者，政府救市的原因是因為房地產與多個產業直接相關，并且是地方財政資金的重要來源。
根據任志強的觀點，房地產投資增速從19%多下降到10%左右，對于GDP的影響大概只有0.6個百分點。另據國家統計局數據顯示，前7月房地產企業購置土地所支付的土地成交價款4828億元，增長9.8%，增速提高0.8個百分點。
既然土地財政收入并未下降，對GDP影響也非常有限，那么地方政府爭先恐后地救市的原因何在？
《每日經濟新聞》記者了解到，目前有救市需求的，主要是那些庫存較高，而市場需求疲弱的二三線城市。
其實當地擁有大片土地的開發商并不希望政府盲目救市，因為救市政策往往會成為地方政府賣地的好機會。雖然短期內救市政策可能會刺激成交量，中長期卻會增加市場供給，給本來就銷售乏力的市場雪上加霜。
而對各地政府來說，與其把精力放在如何救市，不如把時間用于調整地方經濟結構、促進產業優化，吸引更多人才的落戶上。
第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮說，從世界各國的經驗來看，無論經歷怎樣的經濟不景氣，那些經濟發達、就業率和居民收入較高的城市，比如倫敦、紐約，其房地產市場始終能夠保持穩定向上的趨勢；而那些經濟凋敝的地方，樓市更容易遭遇價格下跌的風險。
由此看來，地方經濟的轉型升級才是地方政府更應該關注的，至于房地產市場，還是交給市場的無形之手去自我調節吧。
