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2024年11月24日
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38歲的廣州某金融監管系統副科級干部吳文（化名）與妻子張娟（化名）在一場由境外金融機構舉辦的投資理財分享會上聽得津津有味，他們正在尋找新的投資產品，替代已參與多年的房地產投資。
“不僅投資風險越來越高，投資空間也在逐漸縮小。”吳文感嘆道，穩賺不賠的房地產黃金時代已經遠去，這是他們撤離房地產投資的主要原因。
“不想做最后一名漁夫”
在上述分享會上，張娟手上拿著幾份來自境內外不同類別的理財計劃，也有一些屬于海外風險投資入股的理財計劃，“收益略低，不過都可以考慮嘗試。”
“收益略低”是張娟一種有所保留的說法。事實上，對于有著近8年房地產投資經歷的夫妻二人而言，在投資理財市場上接觸到的項目收益率幾乎都遠遠低于房地產投資。
“我們今年以來，都在尋找能夠替代房地產投資的投資渠道，比如這類金融機構的投資計劃，還有去物色一些創新領域的項目投資。”吳文強調。
“為什么撤離房地產投資？早該‘撤網’了。”雖然身為官員，但吳文卻保留著潮汕人天生的商人嗅覺，他用“捕魚”來形容房地產投資，“早些年只要一撒網，都能掙到錢，而且還不乏大魚，現在只剩下小魚小蝦米，再不撤，恐怕自己都被套進去。”
借用李嘉誠“不掙最后一個銅錢”的說法，吳文稱“自己不想做最后一名漁夫”。
張娟坦言，今年他們投資的幾個房地產項目收益都出現了問題，這讓夫妻二人真正意識到風險的來臨。
張娟從2012年初開始，以民間借貸的方式為朋友的一家房地產公司提供融資，“此前回報一直很穩定，回報率20%，甚至30%都曾出現過，房企用得起也還得上。”
由于前兩年房地產市場風生水起，從中獲利的投資者并不少。部分實體經濟的經營者為提高資金回報率，借道旗下工廠從銀行貸款，再轉投房地產。
吳文表示，在發生“錢荒”風波的2013年，雖然外界不斷強調房地產領域風險逐步暴露，但投入到該領域的資本依然很活躍，投資方式除了民間集資，還有多種金融產品。
但今年因多地房地產市場驟然變冷，上述與張娟合作多年的房地產公司在資金回籠方面出現問題。“這家房地產公司需要借到更多的資金，也愿意接受高利息的融資，不過投資客還是不敢借。”
最近幾個月，很多朋友都拿著項目策劃書、融資計劃書等找張娟及她的生意伙伴，張娟說，“項目比往年多，市場上的資金也充足，可就是對接不上。”
張娟分析，越來越多資金聚攏到房地產行業中，行業的融資環境也較一兩年前寬松，但市場的變化使得不少資金持觀望態度，都擔心在這場擊鼓傳花的游戲中，花最終砸在自己手里，無法再傳下去。
投資風險蔓延
事實上，隨著整個行業寒意四起，房地產投資危機信號也在繼續釋放。
吳文與張娟去年的一項房地產有限合伙基金項目連續兩期延期兌付，目前，資金依然面臨兌付危機。
據他們描述，該項目投資回報高達17%，且能獲得一定股權。
事實上，有限合伙基金市場混亂，通常對并不優質、交易不活躍、可投資空間不高的房地產項目進行“包裝”，用較低的投資門檻、高額的年收益率吸引投資者，實際上，資金安全、項目風險管理往往存在缺陷。
此前，深陷資金鏈危機的全國百強房企光耀地產發起的多個有限合伙產品出現了延期兌付危機，而且融資項目存在造假嫌疑，項目背景被夸大，甚至是“移花接木”到國有單位保障房項目。
有媒體統計，僅今年就曝出7家資產管理公司、私募股權基金發行的多款產品出現問題導致無法按期兌付，涉及金額超過35億元。由于有限合伙形式發行的產品可以繞過眾多監管條款，信托、私募股權基金、第三方資管機構等均青睞此形式發行產品，有限合伙也成了無法兌付理財產品的重災區。
夫妻二人均表示，他們一直很謹慎，不會盲目跟風，隨隨便便投項目，一般是經過相熟的朋友尋找到可靠的渠道才投資。如上述有限合伙基金項目，他們確定該項目為某市一家國有企業子公司負責人所發起的項目，才愿意參與。
張娟稱，由于他們具備掌握信息的優勢，資質比較好的項目可以提前獲知，這成為前幾年投資房地產穩賺不賠的重要因素。“不過一旦風險蔓延，再好的項目也會受到波及。”張娟描述。
吳文分析，之所以青睞投資房地產行業，是因為這個行業的發展依賴眾多掌握在政府手上的資源，而且屬于資金密集型的行業，所以借助掌握資源的權力，不同環節的審批部門都有機會找到“生財”的機會，這個行業也產生了眾多裙帶關系。
吳文進一步表示，金融監管系統的官員介入房地產投資的手法更高明且隱晦，利用錯綜復雜的股權交易合作等金融操作手段，滲透到房地產投資中，一般查不出來。
