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2024年11月24日
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7月29日，杭州市調(diào)整限購政策，到如今已近一個月的時間。在這近一個月中，市場明顯的感受是在穩(wěn)步回暖。數(shù)據(jù)方面給出的支撐也是如此。政策調(diào)整前，杭州主城區(qū)（包含蕭山、余杭），每天的成交量在120套左右，政策調(diào)整后，這個數(shù)字基本翻了一番。
不過這種回暖，在銷售人員那邊并沒有得到明顯的反饋，記者在過去一段時間內(nèi)，與眾多的銷售人員進行了溝通，聽到的最多一句話就是——市場怎么還這么差，限購調(diào)整好像并沒有起到什么作用呀。
為什么市場拿出的數(shù)據(jù)與銷售人員的敘述之間會有如此差異？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在每一輪的樓市強勢反彈前，市場確實要經(jīng)歷這么段“價格筑底期”，而目前的樓市處于這么個時期，對于更多樓盤而言，想迎來理想中的旺銷，可能還需要在這個時期之后。
所謂“價格筑底期”，指的是從政策調(diào)整后第一天開始，到樓市迎來徹底反彈為止的這段時間。“價格筑底期”的一個典型特征就是政策見底，但房價尚未見底，市場總體仍處于一個“以價換量”的弱市階段，而購房者也正經(jīng)歷從觀望到掙扎的心理狀態(tài)變化過程。
“價格筑底期”內(nèi)，市場之所以有種分化明顯的感覺，是因為有些項目，利用這個窗口期，繼續(xù)用自己的高性價比沖擊市場，從而為自己贏得市場份額。這方面的典型代表就是這段時間賣得風(fēng)風(fēng)火火的歐美金融城（efc），8月16日開盤至今，已賣出了近500套房子。這也很好能夠解釋，為什么市場的成交數(shù)據(jù)在攀升的同時，很多銷售人員仍然沒有感覺的原因，因為市場的成交數(shù)據(jù)中，有很大一部分都是由這些“明星級樓盤”創(chuàng)造的，除了efc，還有濱江·金色江南，萬科·未來城等。一些續(xù)銷盤，如綠城·蘭園等，在價格調(diào)整到位后，也獲得良好的市場回應(yīng)。
那么這個“價格筑底期”會持續(xù)多長時間內(nèi)？據(jù)統(tǒng)計得知，距離我們最近的一次調(diào)控政策由嚴到寬是在2008年底。
彼時，在不斷加息和二套房貸從嚴的作用下，杭州樓市已經(jīng)急轉(zhuǎn)直下。加上2008年全球金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，2008年10月底，政府終于發(fā)文救市，希望通過減免稅費、降低貸款利率和松綁二套房等系列措施刺激樓市。
這樣的政策并沒有讓樓市迅速回暖，直到2009年3月，杭州樓市成交量才開始明顯回升。當(dāng)年5月，主城區(qū)商品房成交量更是歷史性突破萬套，樓市價格也出現(xiàn)回升。而在2008年10月到2009年3月的這段時期，樓市成交量表現(xiàn)低迷，價格持續(xù)探底，不少板塊還出現(xiàn)房價歷史低點。
而據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，這次由于少了“4萬億”的刺激，同時，庫存又是歷史新高，整個“價格筑底期”持續(xù)的時間可能更長。
“我們這次開盤，我有個朋友想買，戶型與首開價格他也覺得非常滿意，但臨近開盤前一小時，他給我發(fā)來短信，說跟父母再三商量后，還是決定不買了，想再等等看”。城西有個樓盤，剛剛過去的這個周末首次開盤，其營銷總監(jiān)告訴記者，“看得出，他內(nèi)心也經(jīng)歷著很大的掙扎，過去他可能只是觀望，現(xiàn)在覺得差不多是時候買房了，但總覺得還有更便宜的房子可以等等。”
不過這位營銷總監(jiān)對后市還是表現(xiàn)出了足夠的樂觀，“很明顯，大家現(xiàn)在都在動搖，如果真的如傳言所說，到本月底限購能全部放開，可能會加速購房者的入市，熬過這一段，樓市就會光明很多?！?/p>
