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2024年11月24日
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結構性過剩正在倒逼樓市加速去庫存。截至6月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環比增長2.8%，同比增長22.9%。35個城市中有29個城市庫存出現了同比增長。住建部負責人近期明確表示要千方百計消化庫存。筆者認為，在市場步入深度調整期、銷售壓力劇增、資金鏈持續吃緊的背景下，地方松綁限購救市的效果難以在短期內釋放，房企若想加速去庫存必須以實質性降價為前提。
首先，目前房企打折促銷的力度并不能令購房者買賬。零首付、買房送精裝等各種促銷手段層出不窮，但多屬“雷聲大雨點小”，首付優惠政策的房源也會被要求限期內補齊房款，實質降價的樓盤屈指可數。中原地產調研的23個主要城市中，截至6月上旬，北京、上海、武漢、合肥等依舊停留在特價房、低首付等促銷手段，成交量低位徘徊，單憑這些手段挽回市場收效甚微。
這可以從一組數據中得到印證。6月、7月以來，各地住宅成交進一步下滑，新房庫存明顯攀升。中原監測的40個城市數據顯示，6月新建住宅合計成交面積環比下降17%，僅高于今年2月的成交水平。而7月前13日新建住宅成交面積日均值又較6月下降9%，且各線城市均呈現下滑走勢，一線、二線及三四線城市降幅分別為15%、13%、5%。市場的持續低迷令多地新房庫存出現明顯攀升，一線城市中除深圳外，北京、上海、廣州的當周庫存較年初分別上升43%、17%、12%。
其次，持續攀升的庫存為房企進一步降價讓利促銷提供了動力和可能。根據中國指數研究院統計，2011年至今，典型城市可售面積已由2011年1月的6251萬平方米，增至2014年6月的12498萬平方米，增幅高達100%。典型城市出清周期高達18.3個月，是2011年以來的最高水平。攀升的庫存說明市場供求形勢正由供不應求向階段性、結構性過剩演變，這表明房價短期進一步調整不可避免。
再次，日益緊繃的資金鏈條也在迫使房企進一步“以價換量”。雖然信貸環境并未顯著惡化，但如果房企不能通過降價有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，勢必將面臨經營困境。尤其是在國內資金流動性趨緊、借貸成本提高、貸款額度緊張的大背景下，加之美國退出Q E、外資流出加劇流動性不足、海外融資成本和匯率風險上升，下半年房企所面臨的資金壓力將進一步上升，迫于現實壓力房企也應加大降價促銷力度加速回籠資金。
根據中原地產測算，在今年一季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個數最多的一個季度。其中有兩家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產比例來看，目前房企現金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀。
此外，近期政策環境的松動并未對市場成交帶來提振作用，限購政策松動的城市，近一個月的新房成交量整體也未見明顯起色。以溫州為例，限購松綁后的兩日內，成交不升反降，全市房屋日成交量分別為72套、69套，較前一周(7月21日至7月27日)日均102套的成交量明顯下滑?，F實充分說明單純寄望地方救市拉動樓市成交很難成行，對于正處于深度觀望期的市場和購房者而言，開發商的競爭力只剩下價格了，若想去庫存唯有降價先行，少一些噱頭多一些實質性降價。李佳鵬
