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2024年11月24日
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今年一季度，主要城市樓市成交量下滑幅度對于土地市場、地方財政、經濟增長的沖擊相當大，成交慘淡讓市場對未來樓市的預期非常悲觀。市場一直認為，需求受限與限購政策直接相關，若放松限購政策，對于提振樓市短期需求、改善后市預期將是非常明顯的。因此，自年初以來，長沙、福建、溫州和杭州等地方政府就“蠢蠢欲動”醞釀著松綁限購。從這個角度看，南寧打響地方政府“松綁”限購政策的第一槍在預料之中，并不奇怪。
奇怪的是，南寧松綁限購的具體做法出乎所料。此前傳聞部分地方松綁限購的版本，無外乎縮小限購的區域、降低限購的力度、松綁外來人口購房限制，甚至直接取消限購。但是，南寧松綁限購的做法比較獨特，以放松整個北部灣區域內非核心城市的居民在區域內核心城市（南寧）的購房限制作為切入點，目標是實現整個北部灣經濟區域的一體化、同城化。因此，南寧的做法符合國家關于新型城鎮化、打破區域行政壁壘、實現區域一體化的有關精神。
值得注意的是，實現區域一體化、同城化，意味著區域內人流、資金流、信息流的暢通無阻，區域內產業結構分工有致、協同發展，區域內公共服務全覆蓋、均等化，可以異地統籌，不存在戶籍、就業和社會保障的供給歧視。因此，要實現區域一體化、同城化，首先需要打破的關鍵障礙就是核心城市對于外來人口的戶籍限制，其次就是如何實現外來人口在南寧有穩定就業，享有平等的公共服務。只有這樣，松綁住房限購政策后，新增的購房需求才是有真實基礎支持的有效需求，而非投資需求。
但是，上述有關打破戶籍限制、符合就業要求等關鍵的內容，并未在該調整限購政策文件中提及。而且，筆者仔細翻閱了《廣西北部灣經濟區同城化發展推進方案》，也并無這些方面的實質性規定和工作計劃。這樣的話，若單獨松綁外地人購房限制，可能出現的結果是，在外地購房人群的刺激下，南寧當地住房市場短期內將更活躍。但是，由于購買住房的外地人不僅無法在南寧落戶，其工作和生活也極有可能不在當地，對南寧市的消費和后續經濟貢獻并無益處，刺激的只是看好南寧樓市前景的外地人投資購房。短期樓市會出現繁榮，而留下的只是曬太陽的一大批空置房屋。
在這一點上，無錫將購房和戶籍改革相結合的新政無疑更值得學習。今年4月22日，無錫出臺放寬戶籍準入門檻的最新規定，自2014年5月1日起，在無錫市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上的，且在無錫市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女落戶。有穩定工作的外來人口在購房后給予落戶，符合人的城鎮化要求。這些外來人口在無錫市有工作技能，有納稅能力，有繳納社保能力，本來就屬于城市的市民，購房后落戶理所當然。此外，入戶所需購房的面積放寬至60平方米，且并沒有區域限制，符合收入不高、購房能力不足但購房意愿強烈的外來人口，能夠釋放的是真實有效的購房需求。
因此，南寧松綁樓市限購的政策，如果不與打破戶籍限制、解決就業和社會保障協同實施，將只是刺激樓市繁榮的短期做法。新增購房人群也主要以外地投資性購房為主，缺乏城市就業人口不斷增加的強力支持，需求的有效性和持續性不足，而對于支持區域一體化、同城化的貢獻也很低。
