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2024年11月24日
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“三四線(xiàn)城市主要是存在供求問(wèn)題，體量過(guò)大而市場(chǎng)需求有限，開(kāi)發(fā)商進(jìn)去以后就會(huì)面臨銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。拿了地，房子建起來(lái)會(huì)賣(mài)不出去”
22日晚，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布《2013年中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，風(fēng)險(xiǎn)最大的城市主要集中在三線(xiàn)城市，上海、北京、廣州成為我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名倒數(shù)前三的城市。
“三四線(xiàn)城市主要是存在供求問(wèn)題，體量過(guò)大而市場(chǎng)需求有限，開(kāi)發(fā)商進(jìn)去以后就會(huì)面臨銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。拿了地，房子建起來(lái)會(huì)賣(mài)不出去”，中房信研究中心副總經(jīng)理林波告訴記者，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)比較高，但供應(yīng)仍偏少而且需求旺盛。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長(zhǎng)陳寶存也向南都記者果斷判斷，一二線(xiàn)城市未來(lái)的漲幅比三四線(xiàn)“肯定要大”。大型開(kāi)發(fā)商更是用腳投票，撤離現(xiàn)象明顯。
三四線(xiàn)樓市已脫離基本面
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(C R IC )發(fā)布的《2013年中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》，包含了286個(gè)國(guó)內(nèi)城市。榜單顯示房?jī)r(jià)跟風(fēng)險(xiǎn)成反比，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名位列倒數(shù)前三的分別是上海、北京、廣州，而其他一線(xiàn)城市如深圳、杭州、南京等的排名也相對(duì)較低。
名列前茅的是一批國(guó)內(nèi)三線(xiàn)城市，其中隴南、武威、酒泉依次名列全國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的前三位。而且風(fēng)險(xiǎn)最高的前50名中，除了拉薩是二線(xiàn)城市外，其余皆是三線(xiàn)城市。
榜單顯現(xiàn)出一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)得分均值依次遞增的趨勢(shì)，這就意味著，三線(xiàn)城市比一二線(xiàn)城市存在著更大的風(fēng)險(xiǎn)。
“目前開(kāi)發(fā)商最要緊就是關(guān)注土地市場(chǎng)，并選擇合適的地塊繼續(xù)購(gòu)進(jìn)。”在全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長(zhǎng)陳寶存看來(lái)，一二線(xiàn)城市未來(lái)的漲幅比三四線(xiàn)“肯定要大”。
易居研究院企業(yè)研究中心分析，近年來(lái)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面，過(guò)去幾年過(guò)于激進(jìn)的土地出讓速度，積累成目前的庫(kù)存高壓，使得競(jìng)爭(zhēng)慘烈。
“由于三線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限，中心區(qū)域的土地供應(yīng)也較為充裕，使得三線(xiàn)城市供應(yīng)過(guò)量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜。”報(bào)告指出，即便一二線(xiàn)城市樓價(jià)一直高企，但是在更強(qiáng)的市場(chǎng)去化率的推動(dòng)下，一二線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)依舊比三線(xiàn)城市小得多。
南都記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，供應(yīng)高而需求低，使得三四線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)陡增。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴南都記者，就今年上半年我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況來(lái)看，整體房企在一二線(xiàn)土地市場(chǎng)表現(xiàn)激烈，但在全國(guó)范圍之內(nèi)，由于三四線(xiàn)城市的高庫(kù)存，土地成交依然同比下降。
“三四線(xiàn)城市主要是存在供求問(wèn)題，體量過(guò)大而市場(chǎng)需求有限，開(kāi)發(fā)商進(jìn)去以后就會(huì)面臨銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。拿了地，房子建起來(lái)會(huì)賣(mài)不出去”，中房信研究中心副總經(jīng)理林波告訴南都記者，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)比較高，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)問(wèn)題不大，因?yàn)樗┣蟛蛔愣倚枨笸ⅲ_(kāi)發(fā)商建起來(lái)的房子還是能夠銷(xiāo)售出去，從而獲得利潤(rùn)。
“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的不均衡，一二線(xiàn)城市的火熱難掩三線(xiàn)市場(chǎng)的冷清。”張大偉告訴南都記者。
西北形成風(fēng)險(xiǎn)集中圈
從報(bào)告中看，中國(guó)東部沿海地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)較小，中部部分人口外流城市風(fēng)險(xiǎn)偏大，西部地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)偏大，形成了西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈。
南都記者在針對(duì)開(kāi)發(fā)商的采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商現(xiàn)時(shí)都有計(jì)劃從中西部的三線(xiàn)城市中抽離出來(lái)，并將其資本投入到一二線(xiàn)城市中。
近年來(lái)，中西部出現(xiàn)的“鬼城”、“空城”現(xiàn)象層出不窮，在鄂爾多斯曝光之后，寧夏海原、云南呈貢等城市也紛紛加入這個(gè)行列。房地產(chǎn)商在這些城市上面看到了三線(xiàn)城市巨大的風(fēng)險(xiǎn)，投資也慢慢減緩。
“開(kāi)發(fā)商對(duì)三四線(xiàn)城市的態(tài)度是很明顯的，今年房企都集中在一二線(xiàn)城市拿地，很少在三四線(xiàn)拿地”，林波說(shuō)，中西部三四線(xiàn)城市，因?yàn)樨?cái)政能力有限則在不留余地地賣(mài)地，它們并沒(méi)有考慮房地產(chǎn)的未來(lái)是怎么樣的。
“西北地區(qū)形成風(fēng)險(xiǎn)集中圈，一類(lèi)是由于過(guò)度炒作、泡沫化明顯，如鄂爾多斯等，另一類(lèi)是隴南慶陽(yáng)、固原等最為貧窮等干旱缺水地區(qū)。西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚，房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后，秦巴山區(qū)廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風(fēng)險(xiǎn)前20強(qiáng)。”上述報(bào)告指出。
有知情開(kāi)發(fā)商透露，三四線(xiàn)城市不是屬于空置的問(wèn)題，而是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商買(mǎi)了地之后并不立刻建造房子，而是以地塊形式在當(dāng)?shù)胤胖谩?/p>
“有些城市可以慢慢消化，但是對(duì)另外一些城市房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)就可能會(huì)成為一個(gè)遺留問(wèn)題，最終這些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)通過(guò)退地等的方式退出當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。”林波接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)。
