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2024年11月24日
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華遠地產(chǎn)董事長任志強，一個在中國地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打近30年的人物，幾乎改革開放后的每一輪調(diào)控他都經(jīng)歷過，他說這是他的一大資本。他敢于在當下最敏感的房價問題上屢屢放言，并且預(yù)言成真，有“房價預(yù)測帝”之稱。
7月16日任志強接受記者采訪時，從資金鏈、保障房、房價幾方面，深度解析了當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來走勢。
資金鏈：房企不差錢，負債沒那么高
記者：對于房企而言，資金鏈是命脈，歷次調(diào)控證明，鎖住房企的資金鏈才能調(diào)得了房價，6月的流動性問題有沒有傳導到地產(chǎn)業(yè)？
任志強：房地產(chǎn)業(yè)不缺錢。一方面，市場上資金的總量并不低，另外，房地產(chǎn)的錢很多，據(jù)國家統(tǒng)計局公布，今年1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金57225億元，同比增長32.1%。其中，國內(nèi)貸款9901億元，增長30.4%；個人按揭貸款6763億元，增長60.4%。
記者：房企普遍高負債的局面是否會壓迫開發(fā)商資金鏈？
任志強：目前房企的負債率一般在62%~75%，平均接近70%。這一數(shù)字看起來比較高，但在這個數(shù)字中，一部分是賣房子形成的，叫應(yīng)付款，對這一負債，很多企業(yè)根本不發(fā)愁，因為只需要交房子，不需要交錢了，扣掉這部分數(shù)據(jù)就好看一些。另外，地產(chǎn)業(yè)實行30%左右的資本金制度，一部分投資到位的時候，就開始賣房子，就有資金進賬，所以房地產(chǎn)資金風險沒有那么高。
記者：隨著一些地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，如果地賣不出去，地方債危機是否會爆發(fā)？
任志強：我覺得不會，因為地方融資平臺的錢大部分都是長線，短錢少，最長的能多少年？30年。3年、5年、8年的這種都很多，所以別總看一年的。另外，只要是人口凈輸入的城市就沒事，土地總會賣出去。一個城市是不是會出毛病，就看這個城市對人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，那就還得一直往上漲。
保障房：現(xiàn)行制度漏洞容易滋生貪污腐敗
記者：過去很少建設(shè)保障房，老百姓有意見，但現(xiàn)在大力建設(shè)保障房，為什么還有很多不滿意？
任志強：保障房按國際慣例來說是保障居住權(quán)利，既然保障的是居住權(quán)利，那應(yīng)該是保障租不起房子的，誰租不起房子我就保障誰。但是現(xiàn)在經(jīng)濟適用房、限價房等等都是保障財產(chǎn)權(quán)利，這就有投機倒把的可能性。還有5年限制后可上市交易的規(guī)定等等，就很容易滋生貪污腐敗。
所以保障性住房在地方都是單位、集體建的，以單位的名義享受經(jīng)濟適用房的待遇、享受保障性住房的待遇，弄個什么名堂，就買了。最終，像深圳、鄭州等都出事了。總之，如果保障房的法規(guī)制度是對局部人的，就一定會滋生貪污腐敗，因為大家一定想方設(shè)法進入這個層面，享受這個利益。
記者：有沒有好的辦法解決這個問題？
任志強：現(xiàn)在我們執(zhí)行的保障性住房全是“磚頭補貼”，即在建造費用上給你減免稅費，壓低價格。“磚頭補貼”是最容易滋生腐敗的，應(yīng)該從磚頭補貼變成貨幣補貼，貨幣補貼是最難腐敗的。貨幣補貼是要把家庭所有人相關(guān)信息都公開。這樣，個人所得稅配合貨幣補貼，一定是公開透明的，很難產(chǎn)生腐敗。
（編者注：貨幣補貼，就是對符合保障條件的保障對象按照一定的標準發(fā)放貨幣，保障對象用這筆貨幣補貼解決居住問題，其前提是嚴格審核保障對象的條件，主要是財產(chǎn)，一旦保障對象的財產(chǎn)逐漸達標，可逐步退出保障。）
房價：總體上應(yīng)是穩(wěn)中有升
記者：在地產(chǎn)界，你一向以膽大直言著稱，被稱為樓市“預(yù)言帝”，如今房價走勢變化難測，能否預(yù)測一下未來房價是漲是跌？
任志強：不敢預(yù)測了。之前幾年能夠預(yù)測、敢于預(yù)測，是因為通過觀察總結(jié)，已經(jīng)摸清了前任政府的樓市政策思路，但是這一屆政府，只要不知道政策走向，就無法預(yù)測。根據(jù)慣例，十八屆三中全會將決定本屆政府的經(jīng)濟政策，屆時才能看明白。
記者：中國樓市也不是單純地表現(xiàn)為政策市，市場上是否還有一些其他的信號？
任志強：雖然政策不盡明朗，但市場向上走的動力還是比較強勁的。我們不是一點也沒預(yù)測，總體上應(yīng)是穩(wěn)中有升，但是升到什么程度，目前并不清楚。
第一指標是土地，一方面是土地供應(yīng)量不夠，今年已經(jīng)銷售的面積比新開工的面積要大；另一方面是地價高企，今年北京的地價比2009年漲了50%，萬科去年9月份在北京亦莊拿的地王，地價1萬多元/平方米，可是那塊地此前出讓時，價格只有8000元/平方米左右，如今保利在旁邊拿了一塊地，價格是15000元/平方米，也就是說萬科的房子還沒開始賣，已經(jīng)坐地漲了5000元/平方米的地價；還有一方面是工業(yè)用地遠遠比居住用地要大。
第二，從政策面來看，還是能看出一些端倪，如中央表示對于首套房貸給予支持等，還是有一些政策支持。
記者：對于普通購房者而言，你認為現(xiàn)在可以出手嗎？在哪兒買房比較合適？
任志強：對于購房者而言，買房子不分買得起買不起，買房子是先買一個小點的房子，等賺了錢再買好一點的房子。買房子跟買股票是一樣的道理，買股票你去過那個工廠嗎，去過那家企業(yè)嗎？不是沒去過嘛。
早期北京石景山的房子每平方米1000多塊錢，沒人買，都愿意買城里的房子，哪怕每平方米1萬塊錢。房子價格從每平方米1萬塊錢升到2萬塊錢很容易，但是再升到3萬的時候，周期很長，再升到4萬，就更長了。相比之下，每平方米1000塊錢在石景山買的房子，很快就翻了5倍。買房子要看哪個地段項目翻得快，這就是個投資概念。只要是有升值潛力的地段，越便宜越早買越好。
