以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月24日
星期日
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
名經(jīng)濟(jì)評(píng)論家葉檀、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石、現(xiàn)代設(shè)計(jì)奠基人王受之等專家學(xué)者對(duì)此進(jìn)行探討，認(rèn)為受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)以及樓市調(diào)控局勢(shì)等因素影響，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代，搶占城市的稀缺土地資源成為投資的關(guān)鍵。而更有專家表示隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，中心城市的房?jī)r(jià)會(huì)漲得不可理喻。
在2013中國(guó)高端物業(yè)投資價(jià)值論壇上，專家放言隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，樓市將冰火兩重天：
在限價(jià)限簽的調(diào)控政策下，高端物業(yè)市場(chǎng)將何去何從？日前，“理性繁榮，頂尖置業(yè)——2013中國(guó)高端物業(yè)投資價(jià)值論壇”舉行，著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論家葉檀、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石、現(xiàn)代設(shè)計(jì)奠基人王受之等專家學(xué)者對(duì)此進(jìn)行探討，認(rèn)為受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)以及樓市調(diào)控局勢(shì)等因素影響，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代，搶占城市的稀缺土地資源成為投資的關(guān)鍵。而更有專家表示隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，中心城市的房?jī)r(jià)會(huì)漲得不可理喻。
樓市不再買房都賺錢，進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代
盡管一直以來(lái)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是樓市調(diào)控的主要目標(biāo)，但各個(gè)城市卻不斷有豪宅刷新歷史最高樓價(jià)。對(duì)此，葉檀表示，以前的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)屬于“臺(tái)風(fēng)來(lái)了，豬都會(huì)飛”，只要投資買房都賺錢。而從2012年到2013年，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化投資時(shí)代?！霸谶@樣的時(shí)代，只要是高端的、真正精品、最稀缺的資源，其價(jià)值也就越高。相比之下，如果是投資中低檔產(chǎn)品的話，在某些領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。”她還指出，這種模式美國(guó)已經(jīng)走過(guò)，其地產(chǎn)目前仍處于全球最高端，帝國(guó)大廈從每平方英尺700美元，現(xiàn)在上升到每平方英尺2200美元，并且仍有市場(chǎng)和上升空間，只因其占據(jù)了最稀有的資源。“一些真正的高端物業(yè)就像奢侈品一樣，價(jià)格脫離了成本的控制，完全看投資人的意愿。”
金巖石則認(rèn)為，高端物業(yè)的高樓價(jià)來(lái)自于幾個(gè)方面：包括奢侈品性質(zhì)、信用資產(chǎn)以及領(lǐng)漲抗跌的價(jià)值屬性，比如香港在1997年到2002年樓價(jià)暴跌，平均跌幅為50%—6%，豪宅跌幅為20%—3%。但是從2002年到現(xiàn)在，豪宅價(jià)格漲了5倍，而香港的平均樓價(jià)才剛剛回到1997年的水平。
大城樓價(jià)繼續(xù)漲，小鎮(zhèn)樓價(jià)將相繼暴跌
近幾年，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，很多人視之為新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的好機(jī)會(huì)。葉檀指出，中國(guó)城鎮(zhèn)化將出現(xiàn)幾個(gè)大型的城市圈，體現(xiàn)出后發(fā)優(yōu)勢(shì)，最明顯是中部的城市圈，包括武漢、鄭州、西安、成都，以前是在谷底，現(xiàn)在在上升，但投資這些后發(fā)城市圈需謹(jǐn)慎，其中不乏黑馬，但也有很大風(fēng)險(xiǎn)。但北上廣深是白馬，這是大家都知道的事實(shí)，也是最有保障的，在這樣情況下誰(shuí)出的錢多，誰(shuí)就擁有這個(gè)白馬?！艾F(xiàn)在是一個(gè)用錢拼白馬以及挑選黑馬的過(guò)程?！比~檀指出，在一線城市中，廣州的樓價(jià)一直相對(duì)理性?！鞍遵R沒(méi)賣出白馬的價(jià)格，現(xiàn)在廣州樓價(jià)的增長(zhǎng)，其實(shí)是一個(gè)補(bǔ)漲的過(guò)程?！?/p>
金巖石就坦言，未來(lái)中國(guó)的城市化是一個(gè)大分化的過(guò)程。他預(yù)測(cè)，現(xiàn)在城市人口超過(guò)50%是全球城市化人口的平均值，我們則開(kāi)始從50%向65%以上挺進(jìn)，這個(gè)階段，城市化會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果？就是大城樓價(jià)繼續(xù)上漲，小鎮(zhèn)樓價(jià)相繼暴跌。所以冰火兩重天，中心城市的房?jī)r(jià)會(huì)漲得不可理喻。
土地溢價(jià)的地方，幾年內(nèi)地價(jià)都不會(huì)降
日前，盡管樓市受調(diào)控影響走勢(shì)未明，但土地市場(chǎng)卻迎來(lái)一撥大行情。北京、上海、廣州等一線城市地王頻出，部分城市不到半年的賣地收入就已經(jīng)超過(guò)去年。葉檀認(rèn)為，現(xiàn)在土地的投資價(jià)值不斷上升，說(shuō)明支撐現(xiàn)在整個(gè)土地財(cái)政的基本因素沒(méi)有改變，稅收制度沒(méi)有恢復(fù)正常，政府只能經(jīng)營(yíng)土地。并且，作為地方政府，很多稅收是收不上來(lái)的，只能靠賣地。以鳳凰古城為例，當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展再好，飯店生意好，但沒(méi)有一個(gè)老板愿意交稅，當(dāng)營(yíng)業(yè)稅征不上來(lái)，政府只能靠賣地。同時(shí)，她也指出，“現(xiàn)在并不是所有地方的土地市場(chǎng)都好，比如鄂爾多斯就崩掉了。但現(xiàn)有土地溢價(jià)的地方，這幾年內(nèi)都不會(huì)出現(xiàn)地價(jià)下跌，而下半年的土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)同樣火爆?，F(xiàn)在很多地方政府負(fù)債都很厲害?！?/p>
“以為狼來(lái)了，結(jié)果是一頭豬。”
葉檀表示，開(kāi)征房產(chǎn)稅就像狼來(lái)了，叫了五年，結(jié)果來(lái)了一頭豬。她指出，上海和成都的房產(chǎn)稅沒(méi)有打壓當(dāng)?shù)氐臉莾r(jià)，反而是越調(diào)越高。上海一年的土地交易金額差不多是1000億左右，去年一年的房產(chǎn)稅把商業(yè)地產(chǎn)也包括進(jìn)去了是22億，完全不成比例，房產(chǎn)稅是不能代替土地財(cái)政的。如果房產(chǎn)稅不能代替土地財(cái)政，土地就要保持增值，這樣地方政府才有經(jīng)營(yíng)后勁。如果真正征收房產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然有抑制作用，但是問(wèn)題是現(xiàn)在的房產(chǎn)稅連披著羊皮的狼都不是。
“決定城市房?jī)r(jià)的，不是收入，也不是資金回報(bào)率，而是單位空間面積的人口和財(cái)富之間的比例?！?/p>
日前，謝國(guó)忠表示，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫數(shù)月內(nèi)破裂，引發(fā)了社會(huì)各界的關(guān)注與討論。金巖石指出，在計(jì)算合理房?jī)r(jià)的時(shí)候，謝國(guó)忠以房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)率兩個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)公式來(lái)計(jì)算，理論上沒(méi)錯(cuò)。但是這兩個(gè)公式的前提是人口不流動(dòng)，貨幣總量不增長(zhǎng)。如果我們停留在經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念下，來(lái)研究收入和房?jī)r(jià)的關(guān)系，租金和房?jī)r(jià)的關(guān)系，今天的房子肯定賣不出去。其實(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的是空間的價(jià)值，是使空間價(jià)值達(dá)到最高效用的分配和使用。在這個(gè)分配的過(guò)程中，貨幣就像無(wú)形的手，經(jīng)營(yíng)著貨幣的空間溢價(jià)，這個(gè)空間的溢價(jià)才是高端物業(yè)產(chǎn)生的價(jià)值。決定城市房?jī)r(jià)的，特別是決定高端物業(yè)房?jī)r(jià)的，不是收入，也不是資金回報(bào)率，而是單位空間面積的人口和財(cái)富之間的比例。
