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2024年11月24日
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7月12日召開的國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作，提出了加大保障房建設、要求對房價上漲過快的二三線城市實施限購等五條措施，基本打消了市場對未來房地產政策走向的猜測。
不同于今年1月“國八條”出臺時整個房地產市場整體過熱的情況，這次出臺政策的原因并非由于房地產市場出現了全面回暖，而是由于外界對政策的諸多猜測和誤讀可能對市場造成誤導。在上半年緊縮的貨幣政策下，整個房地產市場失去了過去三年來的牛氣，無論是價格，還是交易，都步入了半死不活的盤整期，開發商的資金面在偏緊的貨幣政策下已經捉襟見肘，各地住房的庫存逐步攀升，部分一線城市的降價苗頭已經出現。可以說，費了九牛二虎之力，房價終于出現了下降的曙光。
然而，二季度以來，一些投行和機構不斷渲染中國經濟可能陷入滯漲或者硬著陸危險的言論甚囂塵上。如果中國經濟真的有硬著陸的風險，那管理層不可能冒經濟大幅下滑的風險而去對付通脹和房地產泡沫，下半年政策松動的可能極大，而政策一旦松動，房地產業會成為最早的受惠者。而6月份，房地產銷售額環比暴漲42%就是對未來政策很可能松動的猜測和判斷。
好在日前統計局的數字透露了中國經濟的基本狀況：經濟增長并沒有出現大幅度的下滑，硬著陸、滯漲的說法在邏輯上并不存在。在經濟增長高于9%的情況下，談硬著陸，談滯漲不僅違背經濟學的基本原理和概念，更和中國經濟的實際情況不符。中國在治理通脹的問題上曾經有兩次硬著陸的經歷：一是上世紀80年代末，當年通脹幾近20%，主管經濟的姚依林用兩年的時間，將通脹摁到了3%以下，但經濟增長也從10%掉到了4%左右；還有一次是上世紀90年代中期，通脹高達24%左右，朱镕基用兩年的時間摁到了0%以下，而經濟增長也掉了3個多百分點。而從目前整個經濟的表現看，經濟大幅滑落的可能性不大，對硬著陸并不需要有過多擔憂。
但即便如此，市場人士對政策有可能出現松動仍然給予了很大的期待。所以，這次國務院出臺的五條舉措，無疑是在向市場喊話，表明調控房價的決心和態度，這無疑給那些依舊堅持不降低，期待政策翻轉的開發商潑了一盆冰水。國務院常務會議的“五條”釋放出的信號是明明白白的，期待政策放松的想法顯然是不現實的。從目前管理層最頭疼的物價和房價的走勢看，下半年都不是很樂觀。在6月份CPI創了新高之后，通脹預期更為強烈，物價很難很快回落，另外，推動價格上漲的其他因素，包括食品價格、輸入性通脹、國際大宗商品價格，以及國內人力成本等，向上的趨勢并未改變；特別是，由于上半年通過約談等行政手段，壓制了一些正常的漲價需求，一些物品存在補漲的要求，在這個時候輕易判斷“拐點”會鬧和去年一樣的笑話。而房價在負利率和通脹預期的支撐下，也并沒有出現下降的跡象。
在增長無憂、通脹壓力依舊處于危險區域的情況下，宏觀政策一定要保持足夠的警惕和延續性。中國經濟最大的兩大風險，依然是通脹和以房地產為代表的資產價格泡沫，治理通脹和房地產價格泡沫依舊是未來政策的首要任務，而上半年9.6%的增長事實上也給管理層下決心治理通脹和房價泡沫足夠的底氣。所以，國務院常務會議出臺新的五條措施的用意是剩勇追寇，以兌現溫總理“在任期內讓房價回到合理水平”的莊嚴承諾，就時機和機遇而言，今年無疑是最好的時候。
在經歷這么多年的調控之后，房價的走向其實并不取決于出臺多少政策，而是多少政策真正得到了不折不扣的落實。保障性住房，今年的1000萬套，完成400萬套應該問題不大，然而，令人擔憂的是仍然沒有一個好的融資方案，明年保障房建設最大問題仍然是資金缺口如何解決。至于對二三線限購之后，倒無多大必要。二三線城市，除了鄂爾多斯這些特殊的地區之外，房價的基本走勢依然是看一線城市，擒賊先擒王，控制了一線城市，二線城市在缺乏概念和投資價值的情況下，很難擾亂整個房地產的格局，而且，一旦限購城市過多，監管的難度自然會加大。
總之，中國的房地產調控已經進入了生死抉擇的關鍵時期，究竟是政策繼續蒙羞，還是房價實質性回落？這是一場演繹了近十年的乏味而令人絕望的征服，我們總是說，如果，如果，但是，很多的如果是否會付諸行動，誰都沒有太大的信心。
