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2024年11月23日
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喬潤令：
今天這個主題非常好，很有討論價值。總體而言,在城市化和土地問題中，有兩個最關(guān)鍵的方面，一是土地?fù)碛姓吣懿荒軈⑴c城鎮(zhèn)化和工業(yè)化帶來的好處，二是土地?fù)碛姓吣懿荒軈⑴c土地的集約化利用。
永清模式屬于開發(fā)區(qū)與農(nóng)民一起參與開發(fā)、分享收益的類型。從我國整體情況看，農(nóng)民參與開發(fā)大體有三種模式：第一種模式是由農(nóng)民自己主導(dǎo)開發(fā)，最典型的例子是北京的溫都水城，這里全部由農(nóng)民自主開發(fā)，沒有政府、銀行和土地銀行的參與，這一模式下農(nóng)民收益很大，但這不一定是好事。如今這里遇到的問題是，當(dāng)它想上市、想發(fā)展、想貸款、想抵押的時候，由于全部是小產(chǎn)權(quán)房，政策導(dǎo)致了他們無法抵押、貸款。第二種模式是農(nóng)民與企業(yè)共同開發(fā)。這一類型在南方特別多，如廣州的華強(qiáng)工業(yè)園就是由農(nóng)民工和企業(yè)共同開發(fā)的，主要從事玩具制造業(yè)。成都雙流也有企業(yè)與農(nóng)民合作的例子，企業(yè)和擁有土地的農(nóng)民合作開發(fā)了港龍工業(yè)園，其特點(diǎn)是農(nóng)民可以分享比土地銀行更多的收益。而永清的土地銀行托管模式從概念和操作上來說，與重慶的“地票”異曲同工。我認(rèn)為，在中國北方，永清能探索出這樣的模式已屬難能可貴，它解決了農(nóng)民持續(xù)分享工業(yè)化和城市化收益的問題。第三種是類似于永清的土地銀行模式。這種模式有可能將政府綁定，因為這個模式的前提是預(yù)期土地永遠(yuǎn)增值，開發(fā)區(qū)永遠(yuǎn)盈利，中國經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)發(fā)展，但事事難以預(yù)料，開發(fā)區(qū)會永遠(yuǎn)盈利嗎？恐怕不是。一旦地價下跌、企業(yè)倒閉、經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨，該怎么辦？因此這種模式比起企業(yè)與農(nóng)民共同開發(fā)還稍顯不足。這個模式很容易將政府綁定，但幸虧永清處在北京周邊，這里的土地肯定不會出問題，如果換作是河北的其他地方，恐怕不行。
無論如何，我覺得永清今天推出這種模式已經(jīng)很好。中國之大，不是由一兩個文件、一兩個模式就能夠解決所有問題的，中國需要千百種模式。
（完整案例詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)擊進(jìn)入）
