概念
據(jù)全國科學技術(shù)名詞審定委員會審定，鬼城是指資源枯竭并被廢棄的城市，屬于地理學名詞。代表城市有：因汽車快速發(fā)展同時也是因為汽車而衰落的城市美國底特律、湖北十堰，因為資源枯竭、環(huán)境污染問題導(dǎo)致越來越多人離開的甘肅玉門。
近年來，隨著我國城市化進程的推進，由于規(guī)劃超前、形象工程等原因，我國的新城新區(qū)建設(shè)中出現(xiàn)了因空置率過高、鮮有人居住、夜晚漆黑一片的現(xiàn)象，這些新城新區(qū)被形象地稱為“鬼城”或者“空城”。代表城市有：鄂爾多斯康巴什新城、天津京津新城、昆明呈貢新城、蘭州新城、常州新城等。
分布特點
1、集中于城市新城區(qū)。
2、三四線城市較多。
3、所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展速度較快。
問題根源
1、城市空間快速擴張。
改革開放以來，為了緩解老城區(qū)人口擁擠、用地緊張、環(huán)境惡化等問題，我國很多城市開始建設(shè)新城新區(qū)。根據(jù)《中國城市統(tǒng)計年鑒》，1984年我國城市建成區(qū)面積為8842平方公里，2010年城市建成區(qū)面積為41768.4平方公里，增長率為372%，城市空間的快速擴張和蔓延造成了諸多后遺癥，其中之一就是“鬼城”泛濫。
2、缺乏科學論證，規(guī)劃中的新城遠遠超出當?shù)貙嶋H需求。
以鄂爾多斯市為例，康巴什新區(qū)規(guī)劃人口100萬，但當?shù)乜側(cè)丝趦H為15萬人，鄂爾多斯人口密度一直保持在100人/平方公里左右，最高峰值只有102.85人/平方公里，這與北京、上海等一線城市的人口密度達到1195人/平方公里、3631人/平方公里相比，特別是與北京中心城區(qū)的人口密度超過23000人/平方公里，上海中心城區(qū)最高峰值超過40000人/平方公里相比，可以說是小巫見大巫。就此而言，鄂爾多斯市根本不存在人口密度過高、城市功能超負荷的問題，所以說，康巴什新城規(guī)劃和建設(shè)，本就缺乏科學的論證。
3、各地對土地財政的依賴，根子卻在于中央對地方政府政績考核模式。
例如上級政府每年都會對下級政府下達固定資產(chǎn)投資的考核目標，使得許多地方想方設(shè)法搞大項目大投資重復(fù)建設(shè)，空城鬼城是投資拉動經(jīng)濟的極端表現(xiàn)。國內(nèi)經(jīng)濟在轉(zhuǎn)型，結(jié)構(gòu)在調(diào)整，但來自上級的政績考核機制未能同步轉(zhuǎn)型，對GDP、固定資產(chǎn)投資、招商引資等指標的考核仍對地方政府的行為起著主導(dǎo)作用。2014年，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組發(fā)布的報告稱，在他們調(diào)研的144個地級城市中，有133個地級城市提出要建設(shè)新城新區(qū)，占92.4%；而在檢索的161個縣級城市中，提出新城新區(qū)建設(shè)的有67個，占41.6%。考核機制如果不能實質(zhì)性地轉(zhuǎn)變，必然導(dǎo)致地方官員新瓶裝舊酒，換個土地財政的馬甲再上陣。空城鬼城大行其道，板子不僅僅要打在地方政府身上，更需要改革政績考核機制。
鬼城現(xiàn)狀：有些逐漸消失，有些苦苦掙扎，有些表面繁榮
鬼城曾經(jīng)是中國房地產(chǎn)業(yè)的一塊污漬，雖然“鬼城”的新聞一再敲打人心，但近來，關(guān)于“鬼城”逆襲的消息也一再傳出。
曾經(jīng)是中國鬼城之一的鄭東新區(qū)，現(xiàn)在入住率達到95%，這確實是咸魚翻身。而鄂爾多斯，也漸漸變得人氣旺盛起來。
事實上，近年來，多地“鬼城”都出現(xiàn)了積極改變的跡象，而有一些“鬼城”，則沒有那么幸運。
總的來說，“鬼城”們，正在冰火兩重天中。
鄂爾多斯：近年房價大幅上漲，幾乎回到了曾經(jīng)最鼎盛的水平。鄂爾多斯房價高點出現(xiàn)在2010年，當時部分康巴什樓盤價格曾達到2萬元/平方米，東勝區(qū)和康巴什南區(qū)房價也超過萬元。2011年下半年，鄂爾多斯民間借貸崩盤，加上隨后煤炭經(jīng)濟下行，鄂爾多斯整個經(jīng)濟面失去支柱，房價也開始出現(xiàn)崩潰，用當?shù)厝说脑捳f，當時的情形是“一萬多的樓盤基本跌到四五千元了，一萬七八元到兩萬元左右的跌到七八千元”。基本算是腰斬。《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯市2020年6月房價均價7528元，去年年底均價為6757元，上半年鄂爾多斯市房價上漲11.41%，位列全國第7，也是前10中唯一上榜的內(nèi)蒙古城市。
常州：曾為鬼城榜上嘉賓的常州，如今同樣有了新變化。現(xiàn)在，常州已經(jīng)成為一個成長性比較好的城市，去化周期只有4-6個月。9月11日，常州發(fā)布樓市調(diào)控新政《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，最為市場關(guān)注的就是關(guān)于抑制投資需求的這兩點：市區(qū)新購商品住房取得產(chǎn)權(quán)證后4年方可交易；已擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的家庭，再次貸款最低首付60%。于9月12日開始實施。在正式實施前一天，截至9月11日11時40分止，常州商品房網(wǎng)簽數(shù)量超過了1700套，而且隨著5分鐘刷新一次，數(shù)據(jù)一直在上漲。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，按照今年常州土地出讓的樓板價水平來看，明年的房子預(yù)計要漲到3萬元/平方米以上。
沈陽：沈陽也曾是鬼城重災(zāi)區(qū)，如今，它的樓市同樣一房難求，沈陽恒大某項目底第一次開盤時，一天銷售了9億元，創(chuàng)造了沈陽房地產(chǎn)市場記錄。渾南全運村曾是沈陽樓市最危險的地方。這座因2010年全運會而誕生的新城，因為過度開發(fā)、無人居住，曾被媒體稱為“鬼城”。可如今，全運村的房價已經(jīng)翻倍，隨著政府搬遷、人流涌入，新的售樓處很快填滿了當年無人問津的這塊區(qū)域。全運村的“復(fù)活”是沈陽樓市的縮影。來自新峰機構(gòu)東北事業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年沈陽商品住宅累計銷售額707億元，同比增加14%。
然而，即便“鬼城”在房價上開始逆襲，并不代表已經(jīng)擺脫“鬼城”的本質(zhì)。
典型案例便是河北的曹妃甸。2008年，為了給北京奧運會騰出一片藍天，首鋼整體搬遷至河北曹妃甸，搬遷計劃總投資677億人民幣。最后，曹妃甸這座被領(lǐng)導(dǎo)們贊譽為"世界經(jīng)濟工業(yè)城"的小島，歷經(jīng)十年以及來自政府的數(shù)千億"投資"后，一直沒有發(fā)展起來。原"計劃"是擁有一百萬的居民，而現(xiàn)在，常駐的人員僅有一千來人。
（來源：周密金融）
解決辦法
上海交通大學城市科學研究院劉新靜認為，“鬼城”問題，已成為我國城市盲目開發(fā)建設(shè)的嚴重后果，為杜絕此類現(xiàn)象的一再出現(xiàn)，科學論證和規(guī)劃新城新區(qū)顯得十分緊迫且必要。
首先，暫停審批建設(shè)新城新區(qū)。自2000年以來，幾乎每個城市都在建設(shè)新城新區(qū)，在很大程度上已能夠滿足城市未來一段時期內(nèi)的發(fā)展需求，因此，在當下應(yīng)暫停各種新城新區(qū)的審批，主要工作應(yīng)該集中在兩方面:一是反思我國新城新區(qū)中出現(xiàn)的問題與矛盾，為未來的新城新區(qū)建設(shè)總結(jié)經(jīng)驗；二是給在建的新城新區(qū)一定的緩沖時間，看看它們建成后的實際效果，再考慮是否規(guī)劃新的。
其次，細化新城新區(qū)申報管理辦法。針對中西部新城新區(qū)建設(shè)中出現(xiàn)的問題和矛盾，研究出臺細致的新城新區(qū)申報管理辦法，設(shè)定硬性指標，例如老城區(qū)人口密度、人均建設(shè)面積等，不符合條件的實行一票否決。對已有在建項目的城市，暫不批準新的新城新區(qū)建設(shè)項目等。
最后，將新城新區(qū)納入全國城鎮(zhèn)化的總體規(guī)劃中。我國幅員遼闊，區(qū)域差異很大，區(qū)域發(fā)展不能搞一刀切，新城新區(qū)建設(shè)是實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容，應(yīng)納入全國城鎮(zhèn)化的總體規(guī)劃中進行設(shè)計和規(guī)劃。如東北地區(qū)沃野千里，適合發(fā)展農(nóng)業(yè)，但目前我國通行的系列工業(yè)考核指標，卻使當?shù)毓賳T不得不棄農(nóng)從工，在“攥得出油”的黑土地上建收效甚微的工業(yè)園。又如西北地區(qū)土地貧瘠，畝產(chǎn)不高，但囿于18億畝耕地的紅線，卻不能通過大力實施城鎮(zhèn)化以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。這些現(xiàn)象與鄂爾多斯現(xiàn)象一樣，表明我國急需出臺具有分類指導(dǎo)意義的城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃，只有不搞一刀切，放棄形式主義，才能促進我國新城新區(qū)建設(shè)有序健康發(fā)展。
