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2024年11月24日
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媒體報道，山西太原古寨村近百棟別墅建筑淪為“爛尾”樓群，荒草叢生似“鬼城”。據周圍村民講，該別墅群為2008年初開工建設，所占土地為城中村改造計劃回遷安置用地，后來因為開發商違規建設而停工，遭廢棄至今已有7年。
這個已遭廢棄7年之久的爛尾樓在這個時點被翻出來，并冠以“鬼城”之名，與近日的“鬼城”爭議不無關系。房地產市場的寒冬從去年一直延續到今年仍未回暖，根據國家統計局的數據，2月70個大中城市中有69個新建商品住宅價格同比下降，而環比下降的也有66個。上海易居的數據顯示，35城的商品房庫存高到要16個月才能消化完。在這樣的背景之下，因樓市不景氣資金鏈斷裂等原因導致的樓盤爛尾、成交不暢與嚴重觀望情緒下的高庫存以及居高不下的空置率，關于“鬼城”的爭議愈演愈烈。
盡管在如何計算空置率的問題上仍存不同意見，但“鬼城”毫無疑問已成為中國不得不面對的問題。2014年，里昂證券(CLSA)曾就中國的“鬼城”現象發布過一份深度研究報告，發現在2009-2014年期間竣工的建筑空置率高達15%，而商品房空置率的合理區間在5%-10%，進入10%-20%則是危險區；而該報告的更重要發現在于，對于偏遠、低價值的地產項目，空置率達17%。一幅基于未來供需比例與城市存量住宅數目為指標的實驗模型而制的“鬼城”數據地圖，結果與CLSA的研究不謀而合，資源缺乏、經濟單一的北部與東北部密集地分布著“鬼城”，一些典型的二線城市如溫州、常州、贛州、貴陽等亦在此列。
對于“鬼城”的爭辯，主要有兩個方向，一個是認為在多重業權(一個家庭擁有多套房產)越來越普遍的情況下不能以房屋被空置或過量供應就作為認定“鬼城”的標準；另一個是認為新型城鎮化所帶來的大量人口遷移會帶來大量的住房需求，填補進空置的房屋里。
當然，擁有多套房的家庭越來越多，房屋空置并不意味著這個城市是“鬼城”，還有一個可能是這是一個被看好的、在各方面或某方面有突出資源并值得投資的城市。2013年，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的調研報告顯示，當年城鎮住宅市場整體空置率達22.4%，這里指的空置是擁有卻沒有人居住“人房分離”的房子，結果顯示擁有較多空置房屋的家庭大多是高收入、風險偏好高且經營工商業的。這樣的空置房屋基本是出于投資需求，符合條件的城市只有一線城市至多到1.5線城市，例如珠三角、長三角做生意的家庭會出于對經濟、文化等資源的需要和投資需求在廣州、深圳、上海買房。而即使是一線城市擁有多套住房的普通家庭，一般也會放租或給家庭成員居住很少出現空置，二線甚至三、四線城市則不符合上述的投資需求。這樣的空置房屋出現是由于城市的吸引力和長遠價值，北上廣深當然不是“鬼城”，但這不可能成為其他城市的普遍情況。
至于城鎮化帶來的人口及其住房需求這個論調，實則將城鎮化簡單化了。這兩年來太多的城市在打著新型城鎮化的旗號大肆造城，例如，貴陽在建的一個類似美國雙子塔的房產項目投資額高達900億元，包括一個奢侈品購物中心、游樂園和一個濕地保護區，當地政府與開發商希望通過該項目吸引50萬居民，而去年這個城市已經有16個大型項目在建或已經竣工了。需要注意的是，以城鎮化為由頭的項目建造在各個城市均勻地分布著，但城鎮化的人口涌入是極其不均勻的，即使有戶籍制度存在，城鎮化進程中人也必將是大量涌入擁有更多資源和機會的城市，而不是均勻地進入該省的省會，物質條件與冰冷的建筑顯然不如多元的經濟結構、大量的就業機會及豐富的各類資源來得吸引，這也是為什么上述CLSA的報告顯示偏遠而低價值的地產項目空置率更高。在這些城市里，“鬼城”現象難道還不值得擔憂么？
關于“鬼城”之“鬼”的爭議與辯論將會持續，固然沒有必要一提空置就貼上“鬼城”標簽，但也無需以觀察之名為實際上的“鬼城”粉飾太平。
