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2024年11月22日
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住房和城鄉建設部政策研究中心原主任、中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、城市化委員會委員秦虹7月3日在一場線上市場形勢分析會上表示，為控制房價上漲，防止杠桿資金違規流入樓市，防止頻繁交易形成炒作，各地在需求端的政策空間會非常有限，因城施策主要最大的空間在供給端，就是土地政策。
秦虹當日在中指研究院主辦的“2020半年度房地產市場趨勢報告會”上做出上述表示。她指出，盡管受到疫情的影響，但上半年全國房地產市場的恢復“相當不錯”。
1—5月份全國商品房銷售面積和銷售額比2月份回升25至27個基點；許多城市5月份房地產銷售已經回到正增長；部分地區土地市場火熱，樓面地價上升、溢價率提高；許多地方政府的土地出讓收入也有了明顯的增長。
她認為，樓市的快速回暖與當前相對寬松的貨幣政策有很大的關系。由于房地產的資產屬性，其對貨幣政策十分敏感。過去幾十年來，每當貨幣寬松、貨幣供應量增加、利率下降的時候，房地產市場就是上揚的；而貨幣政策收緊，利率提高、貨幣供給減少的時候，房地產市場就是下行的。
今年5月底，全國廣義貨幣M2已超過210萬億元，且連續3個月實現“兩位數”增長。這種情況并不只在中國出現。在美國，15年期的固定抵押貸款利率為2.6%，30年期為3.13%，幾乎是歷史的最低點。在當前寬松的貨幣政策下房地產市場容易走出上漲行情。
秦虹指出，政策恰恰是要防止這一點的出現。今年的政府工作報告提出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。
炒房實際上有三個必要條件：一個是房價繼續上漲，二是杠桿支持，三是頻繁交易。所以，秦虹表示，房住不炒既要控制住房價的上漲，又要減少杠桿的支持。
由于我國各地、各區域房地產市場差異極大，因城施策是當前房地產調控的重要措施。秦虹指出，要控制房價上漲，防止杠桿資金違規流入樓市，防止頻繁交易提供炒作的條件，需求端因城施策的空間非常有限。目前，各地在需求側的政策大多以人才政策為主，即通過降低落戶的門檻和購房補貼政策來刺激購房需求。
“因城施策的最大空間在供給端，也就是土地政策”，秦虹表示，近月來地方積極推地，降低購地的門檻，緩解開發企業拿地的資金壓力，放寬預售條件，簡化審批程序等等，這些成為今年地方因城施策的主要政策。
因此，可以看到，雖然房地產市場的需求端、銷售端恢復得還不錯，但是比銷售端恢復更好的是供給端。現在，房地產投資增速的恢復是最快，此外，房企土地購置、新開工面積等的恢復都好于需求端。
鑒于如今的政策形勢，秦虹建議，房企短期要抓機遇、促營銷、防風險。她指出，防風險應該是當前企業最需要提上議事日程的內容。因為，房住不炒的政策會長期堅持，如果房價保持平穩，那么現在拿高價地的企業，在未來會面臨較大的銷售壓力和資金的風險。
