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2024年11月21日
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城市化網(wǎng)訊 日前，城市化委員會委員、住建部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心秦虹主任以《結(jié)構(gòu)性機會下的房地產(chǎn)企業(yè)并購》為主題發(fā)言，對報告主要內(nèi)容做了闡述。報告認(rèn)為：
（一）我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入新階段。從1998年住房體制改革到現(xiàn)在20多年時間，中國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了快速成長。目前不論從需求側(cè)角度還是供給側(cè)角度，房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)境和自身的發(fā)展都面臨新的變化。
（二）房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機會。未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨三個確定的趨勢：即城鎮(zhèn)化率的進一步提高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和消費結(jié)構(gòu)的升級。圍繞這三大趨勢進行判斷，中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展不是普遍性的開發(fā)機會，而是結(jié)構(gòu)性機會，主要存在以下地區(qū)和領(lǐng)域：
一是具有結(jié)構(gòu)性人口紅利的城市群、都市圈。城市群和大都市圈將成為產(chǎn)業(yè)最密集、經(jīng)濟最活躍的地方，會帶來大量的新增就業(yè)，是房地產(chǎn)投資的主要區(qū)域。城市群是城市發(fā)展的高端階段形成的，城市群能否快速發(fā)展取決于城鎮(zhèn)的密度，即在一定區(qū)域范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)數(shù)量的多與少及整體城鎮(zhèn)化水平的高低。城鎮(zhèn)化水平較高和城鎮(zhèn)密度大的地區(qū)，城市群發(fā)展的速度會更快。
二是本地城鎮(zhèn)化潛力大的地區(qū)。即某些省市自身人口規(guī)模總量很大，但整體城鎮(zhèn)化水平并不高的地區(qū)。此類省市城鎮(zhèn)化潛力很大，仍然存在著大量農(nóng)村人口進城的需求，盡管可能這些地區(qū)并不在大城市群快速發(fā)展的地方，但本地城鎮(zhèn)化潛力巨大，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來很大的機遇。
三是細分市場及業(yè)態(tài)和空間的短板。主要包括適應(yīng)消費結(jié)構(gòu)升級出現(xiàn)的新類型，例如白領(lǐng)公寓、老齡公寓、辦公、旅游地產(chǎn)、親子樂園、養(yǎng)生度假等；在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)之外開拓出新業(yè)態(tài)，或在傳統(tǒng)開發(fā)邊緣開拓出交叉業(yè)態(tài)，例如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等；以及伴隨城鎮(zhèn)化發(fā)展和城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)變化拓展出的新空間，例如城市更新、特色小鎮(zhèn)等。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)并購的目的選擇并購路徑和策略。房地產(chǎn)企業(yè)并購有不同的動因，包括財務(wù)投資、多元化戰(zhàn)略、戰(zhàn)略合作、資產(chǎn)調(diào)整和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等，企業(yè)要根據(jù)并購的目的選擇合適的并購路徑和并購策略。
第一，并購路徑選擇上，涉項目的并購是房企做大的最主要的途徑。以獲取土地資源為目的的涉項目并購平均占到并購事件的70-90%，最高達到90%，反映企業(yè)在擴大規(guī)模，增強市場勢力方面動機是最強的。涉公司的并購是實現(xiàn)企業(yè)多元化發(fā)展的重要途徑。未來房地產(chǎn)市場進入存量時期以后，以產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和多元化整合并購為重點的公司并購將開始出現(xiàn)。物業(yè)管理、商業(yè)持有和商業(yè)運營、物業(yè)投資是企業(yè)拓展多元化的重點領(lǐng)域。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)并購策略要綜合考慮四個維度：時機、地域、標(biāo)的、模式。時機的選擇主要看經(jīng)濟周期的變化，資本市場的寬和緊等，現(xiàn)階段我國經(jīng)濟增長放緩為行業(yè)整合提供了機會。地域選擇上主要考量項目所在的地理區(qū)位、城鎮(zhèn)化率，人口流入和流出以及經(jīng)濟發(fā)展的總體情況等。標(biāo)的的選擇上要側(cè)重考察被并購項目或企業(yè)的一些關(guān)鍵指標(biāo)，例如項目的完成度、投資回報測算、現(xiàn)金流及負債關(guān)系等財務(wù)指標(biāo)，以及并購戰(zhàn)略部署、企業(yè)文化理念等非財務(wù)指標(biāo)。并購模式選擇上主要根據(jù)主并購企業(yè)的駕馭能力和管理能力選擇吸收與新設(shè)合并模式還是控股合并模式。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)要注重并購的風(fēng)險防范。房地產(chǎn)企業(yè)并購風(fēng)險主要來自于兩方面：一是行業(yè)發(fā)展風(fēng)險，指房地產(chǎn)企業(yè)對行業(yè)發(fā)展的把控和判斷出現(xiàn)失誤的風(fēng)險。行業(yè)風(fēng)險防范的措施包括：選擇住房需求空間較大的城市作為并購業(yè)務(wù)的重點區(qū)域，以企業(yè)所長選擇并購項目，選擇能快速現(xiàn)金回流的項目，盡職調(diào)查要重點關(guān)注項目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系和用地規(guī)劃變更等。二是并購流程中引發(fā)的風(fēng)險，如盡職調(diào)查不夠詳盡引發(fā)的估值風(fēng)險、或有風(fēng)險，及項目并購后的人員融合等風(fēng)險。企業(yè)可通過建立企業(yè)并購導(dǎo)則，合理使用對賭協(xié)議，注重企業(yè)間的文化整合等方式降低并購流程風(fēng)險。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)要選擇合適的并購融資工具。房地產(chǎn)企業(yè)并購的金融市場主要是以債權(quán)融資工具為主，股權(quán)融資工具及混合融資工具為輔。經(jīng)過幾年的探索，并購融資工具有了創(chuàng)新性的發(fā)展，但是不同的工具有不同的特點和適用性，且受到政府政策的影響，例如由于債券市場管理趨于嚴(yán)格，股權(quán)融資工具受到政府政策的嚴(yán)厲控制。因此企業(yè)要謹(jǐn)慎選擇融資工具組合，以降低融資風(fēng)險和成本。
(六) 房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度整合空間繼續(xù)擴大。中國房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，靠經(jīng)營、資產(chǎn)管理獲取房地產(chǎn)收益的空間是巨大的。短期內(nèi)市場下行，疊加調(diào)控政策影響，會給規(guī)模較大、實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的并購機構(gòu)，未來行業(yè)分化孕育著整個行業(yè)的整合。比較其他房地產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達的國家，我國房地產(chǎn)市場集中度仍位于偏低水平。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向成熟，房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度整合的空間還將繼續(xù)擴大。（信息來源：中國發(fā)展網(wǎng)）
