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2024年11月22日
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很多房地產人士堅持房地產周期論，從2008年到2014年為6年一個周期，從2014年到2020年又是一個周期，會不會出現下一個周期，業內人看法并不相同。由此形成的行業分化也在加劇，一部分房企選擇轉型或進行多元化布局；一部分房企還在加杠桿開疆拓土，進一步擴展規模。
在人民大學國發院城市更新研究中心主任、城市化委員會委員秦虹看來，一些企業賭限購等調控政策放松面臨巨大的風險，在當前開發增速快于銷售增速的背景下，房企更應該聚焦修煉內功，提升投資力、產品力和銷售力。以下為秦虹在2020年藍籌年會上演講內容：
最近不斷看到行業一些消息，比如深圳兩千萬豪宅排隊，上海四千萬豪宅秒光，江浙又出地王，土地溢價率超過50%等等，大家對房地產市場還是比較樂觀的。
國家統計局數據來看，房地產市場的確在恢復中，一季度全國商品房銷售面積增速-26.3%，3月一個月比前兩個月恢復了13.6個百分點，我認為相當不錯。一季度城鎮固定資產投資同比增速是-16.1%，而房地產開發投資增速是-7.7%，好于固定資產投資的同比增速。
在行業對未來預期比較樂觀的情況下，這個時候我覺得更需要冷靜，更多考慮未來面臨的風險。
4月8日的中央政治局會議強調，當前我們面對嚴峻復雜的國際疫情和世界經濟形勢，要堅持底線思維，做好較長時間應對外部環境變化的準備。
對房企來說，底線思維就是做好充分應對風險的準備。疫情后房地產企業會有什么風險呢？概括起來有三個。
第一、需求弱化風險，疫情對人們收入預期及實際收入下降的影響將導致需求弱化。國家統計局數據顯示，一季度全國居民人均可支配收入扣除價格因素實際下降3.9%。未來就業預期和收入預期都下降的情況下，非常影響居民的購房置業計劃。
今年一季度房地產銷售面積同比下降26%，增速雖然比1、2月有明顯回升，但對全年影響仍然非常大。根據近十年商品房銷售統計來看，一季度商品房銷售面積占全年15%左右，照此推斷，即使后9個月銷售不再下降，今年全年的銷售面積至少也會下降5%。
房地產行業高度依賴銷售回款，如果需求層面受到影響，今年房企壓力會非常大，對企業經營會產生很大風險，所以我們需要考慮銷售回落的風險。
第二、經營現金流風險，國家統計局數據，一季度房企實際到位資金增速是-13.8%，這是歷史上從來沒有過的。過去四年時間里，房地產行業是相對比較好的年份，2016到2019年連續4年，房地產開發投資額和商品銷售額之比都低于100%，也就是企業投出的錢是小于銷售收入的，但今年一季度這個比重達到107%。
從十幾年房地產實際情況來看，凡是房地產開發投資額低于商品房銷售額的年份，開發企業日子相對比較好過。比如2009年后，在寬松貨幣政策環境下房地產市場出現一個回升；比如2015年后，在去庫存、棚改貨幣化政策引領下，銷售面積和銷售額增長使開發企業資金壓力并不大，但今年房企有可能重新面臨資金壓力，如果說開發的現金流有政策支持的話，壓力則主要是經營現金流。今年也是開發企業還債高峰期，據統計，近百家房企年內債券到期達到5000億元以上，比2019年上漲了45%，房企償債壓力不容忽視。
第三、庫存快速上升的風險，2018年住宅新開工面積和銷售面積都創造了歷史新高，2019年兩個指標同時再創新高。和過去幾年這兩個指標創新高相比，最大不同是這兩年新開工面積增速遠高于銷售面積增速，2018年住宅新開工面積增速是銷售面積增速的9倍，2019年是6倍。供給速度大幅上升，而銷售速度沒有跟上，庫存在2019年就已經上升了。
以近十年全國商品住宅庫存周期進行測算，2014年是商品住宅庫存最高年份，所以才有了2015年國家房地產去庫存及棚改貨幣化政策。在這兩個非常有力的政策執行下，房地產庫存才有了明顯下降，到了2017年房地產庫存達到2011年以來最低點。2018年、2019年又開始回升，當然還在相對合理區間內。
這里需要開發企業注意的是什么呢？我這里講的庫存是指在建未售面積（即無論你拿沒拿預售許可證，開工沒有銷售的面積），再加上竣工未售面積兩者之和作為總供給，和月銷售面積進行比算出的庫存周期，還并沒有考慮未開工的土地庫存。
按照這個指標看，其中2016-2019年連續四年竣工未售面積增速都是負增長，意味著2018年和2019年商品住宅庫存周期的上升主要是由在建未售面積增長所導致的。也即，實際上2019年庫存周期已經開始上升，而在建未售面積的增速比庫存周期的上升還要大。
今年由于疫情影響，銷售出現負增長，如果新開工面積的降速大于銷售面積降速，庫存可能會繼續保持在合理區間；但如果今年新開工面積增速快于銷售面積增速，意味今年房地產庫存將會明顯上升，這也是開發企業需要關注的。
無論是銷售弱化風險、經營現金流風險，還是庫存上升風險，對開發企業都是考驗。房地產業經過十幾年高速發展，行業分化明顯，所以這些風險可能不是所有企業都面臨的，城市也有差異，有的企業融資能力強，銷售能力強，開發節奏把握也很好，可能沒有什么風險，但另一部分企業風險就很大。無論如何房地產行業是個整體，從房地產整個行業來看，我認為以上三大風險是值得關注的。
三大風險對房地產開發企業形成考驗主要有以下幾個方面。
第一、考驗企業投資力，企業如何把握好結構性機會，如何選擇地域，把握開發節奏非常重要。雖然受疫情影響，市場短期會有大的變化，但長期來看，房地產發展的核心邏輯是不變的。我們必須要回歸行業的本質，房地產是什么產業？本質上是保證一個城市運行的基礎性產業，承載著城市的生產和生活需求，只有能夠滿足這些需求的企業才是有生命力的企業。雖然疫情對房地產有很大影響，但是未來中國長期城鎮化進程提高及格局重組的趨勢沒有改變，產業結構、消費結構雙升級的發展方向沒有改變，所以未來房地產發展不是普遍性機會，而是結構性機會。結構性機會反映在地域上，也反映在業態上，所以對投資區域選擇、對開發節奏把握非常重要。現在房地產已經不是有錢就能做好的產業了，越來越考驗開發企業的專業化能力。
第二、考驗企業的產品力，是否以客戶為核心，來提升品質和服務品類。疫情對生活理念帶來一些變化，大家更關注家庭關系、健康運動，關注安全、智能、便捷、舒適的生活，未來如何運用科技來提升產品品質、提供優質服務是非常重要的。這次疫情后，房地產的產品會發生很大變化。能否有效拓展空間結構，能否實現無接觸式智能體系、安防體系。物業管理服務如何與社區智能設施結合，提供更加安全、細致、周到的服務，包括生活所需的生鮮、社區零售等等，有可能會成為未來居住區的標配。產品是否優質、領先，是否真正體現以客戶為核心，我認為是考驗未來開發企業的重要競爭力。
第三、考驗企業的銷售力。這些年來房地產開發的高周轉、高速度、高杠桿模式下，特別依賴快速銷售回款，能否創新營銷新理念，充分運用現代科技，使線上、線下有機融合也是企業提高銷售回款速度的一個重要方面。通過這次疫情，很多客戶開始慢慢接受線上營銷、線上看房。有機構做調研的數據表明，有64%企業實施了線上營銷，客戶中有一半以上是通過視頻看房后才去買房，甚至有客戶在價格優惠的情況下，在線上定了房子。疫情之后，將線上獲客和線下鎖客能夠真正的結合起來，提高銷售、回款能力，我覺得是非常重要的。所以對于面臨的風險，開發企業如何提高投資力、產品力和銷售力是至關重要的。
很多企業期待未來有更多房地產調控政策的放松，特別是需求端放松限購等政策，很多企業實際在賭這些政策放松，設想如果房地產調控政策放寬，即使拿了地王，拿了高溢價土地，未來也可以有好的銷售，我認為這樣賭的風險非常大。
2020年穩房價目標是不變的，但面臨著更艱難的局面。2014年中國房地產庫存達到2011年以來最高點，也可能是近20年來最高點。但2014年時個人購房貸款余額占金融機構貸款余額比只有14%，2019年這個比例達到了19.72%，當前居民家庭杠桿率也達到歷史高點。從房價看，2015年去庫存政策后，全國各線城市都經歷了一輪快速房價上漲，現在房價還處于一個高位，有沒有可能再出臺刺激政策進一步推高房價呢？我認為這個風險非常大，幾乎沒有空間，開發企業如果賭政策，同樣面臨著巨大風險。
所以，對開發企業來說，疫情后更考驗企業的內在功力，開發企業不是要去賭政策、靠政策，而是要提高內功，提高經營能力，通過提高投資力、產品力、銷售力來渡過難關。（信息來源：經濟觀察網）
