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2024年11月22日
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又一個風平浪靜的“金九銀十”過去了。過去幾十年形成的房地產行業淡旺季交替規律，近幾年時常被打破。樓市進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限譜”時代，曾經的許多定律都已失靈，那么我們又該如何去判斷當前中國房地產市場的發展現狀，以及未來的發展趨勢？
“從物理量上來看，中國的住房發展過去成就巨大，未來仍有空間；但是從價值量上來看，中國的房價偏高，不可持續。雖然短期看房價有漲有跌，但從長遠發展看，中國住房發展要解決的核心問題，我個人認為是要防止房價繼續過快上漲所引發的風險?！?0月30日，在人大國發院國家高端智庫“名家講壇”第一期活動中，主講人中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、原住房和城鄉建設部政策研究中心主任、城市化委員會專家委員秦虹表示，應從五個方面建立房地產長效管理機制，促進房地產市場平穩健康發展。
未來仍有空間
如何去理解中國房地產市場的“昨天、今天和明天”？秦虹主張從物理量和價值量兩個維度來看待過去40年的發展。
物理量上看，在改革開放40年當中，中國住房市場取得了許多成績。1998年停止福利分房時，中國城市人口4.1億，人均總面積建筑面積18.7平方米，戶均不到60平方米；而30年后的2018年，人口增長到8.3億，在城鎮常住人口增長了4.2億的情況下，人均住房面積還從18.7平方米增長到了39平方米。
當前，中國的住房發展水平與經濟發展相適應，住房絕對短缺的問題得到基本解決。如果將戶均1套房、人均1間房作為全面達到小康的居民指標的話，2015年實現了1.07間，2015年住在3間以上住房的家庭也達到了56%；住房的結構性問題在改善之中，人均30平方米以上的家庭戶的占比始終在上升，人均8平方米以下的家庭下降明顯；住房的品質和科技含量也不斷提高，住房成新率較高，城鎮住宅成套率從2000年的67%提高到2015年的86%，這些房子有完全獨立的衛生間和廚房。
歷史上對于住房的發展，不同的時期存在著各種不同的聲音，近期市場上也出現了一些悲觀的論調，擔心中國房地產市場是否會出現美國、日本曾經出現過的“泡沫破滅”的現象。但在秦虹看來，中國房地產未來仍有空間。
原因主要有兩個，其一中國的城鎮化還是在持續。一個對比就是，日本在1989年房地產市場泡沫破裂時城鎮化率已經停止了20年，也就是說已經有20年城鎮沒有新增常住人口了。而中國城鎮化的進程仍然在持續，去年是59.5%，今年預計能夠超過60%，未來還會提高到70%。而且，中國人口基數大，上升一個點就有一千三百多萬人成為新市民；其二，改善型需求還遠遠沒有得到滿足。一方面，人口老齡化和家庭小型化的趨勢之下，獨居、小空間成為許多老年人和年輕人的選擇，另一方面，收入增長、消費結構升級也讓另一部分人有由小換大的需求。
“防漲是為了防跌”
但是不可忽視的是，如果從價值量指標來看中國的房地產，就會看到房價偏高這一普遍性問題，對全局有重要影響：
其一，中國的房價收入比偏高。根據易居研究院發布的《2018年全國50城房價收入比報告》，絕大多數的省會及以上的城市房價收入比都在10以上，而1998年世界銀行對多個國家進行的房價收入比調查顯示，全世界96個國家的房價收入比的中位數是6.5。
其二，住房租售比不合理，租金回報率低。租售比指的是每平方米使用面積的月租金和每平方米建筑面積的房價之間的比值，也是衡量房地產市場的穩定性和健康性的一個重要指標。從世界各國的發展經驗來看，租售比在1:200到1:300之間，即租金回報率5-6%是比較合理的。然而在中國，北京這樣的一線城市的租金回報率約1%，低于貸款利率。
最后，住戶部門新增貸款占比提高很快，居民家庭的杠桿率快速提升，直追日本、美國。 2015年以前，中國住戶部門新增貸款占整個新增貸款的比例一直在22%以下，2016年達到了30%?！皩嶋H上我們這幾年投機炒房的程度是下降的，但是為什么新增貸款占比還會提高呢？這和房價上漲有關系。假定過去買100萬1套房子，三成首付貸款70萬就可以了。但是同樣這個房子如果漲到了200萬，首付變成60萬，就要貸款140萬了，所以房價上漲貸款需求上升了?！鼻睾缯f。
因此她提出，長遠看，中國住房發展要解決的核心問題是防止房價繼續過快上漲所引發的風險，包括投機炒房需求繼續上升、居民的支付能力減弱、家庭負債率提高，以及因此引發的金融風險、貧富差距拉大、出現社會危機等。
“反過來說，房價大漲就會大跌，一定會對金融有影響。所以我們現在防止房價的繼續大漲，實際上是防止它未來的大跌。”秦虹說，近幾年中央要求地方嚴控房價的繼續上漲，地方不惜用行政手段來管房價，實際上也面臨著巨大的壓力。但即使有壓力和代價，也要抑制房價繼續大漲所帶來的問題。
長效機制是一個政策包
然而從宏觀層面來看，房地產市場要平穩健康發展，完全靠行政手段顯然是不可持續的。秦虹認為，房地產市場要平穩健康發展，從宏觀看應解決最重要的三個機制問題：一個是公共服務均等化。如果公共服務均等化不做好，人們還是會“用腳投票”，到公共服務好的地方聚集，這個地方的房價肯定會上漲；另一個是控制好貨幣的總閘門，不要讓老百姓擔心貶值，還要有更好的投資渠道；最后，應發展好實體經濟，不要讓地方政府靠土地財政來過日子。如果地方政府都是靠土地財政來過日子的話，那么地價也會只能漲不能跌，同樣會影響到房價。
具體到房地產行業的制度建設上，建立房地產平穩健康發展長效機制無疑是最重要的方向。盡管到目前為止也并沒有一個對“長效機制”進行解釋的文件出臺，但在秦虹看來，長效機制是一個政策包，包括堅持“房住不炒”的長期定位、構建“租購并舉”的住房體系、實施“因城施策”的調控思路、確立“城市負責”的工作機制和實現“市場平穩”的發展目標等五個方面。
首先在定位方面，秦虹指出“房住不炒”的定位，很多企業和地方政府的認識遠遠不到位，覺得它是一個口號或只是對購房者的要求。但她認為，“房住不炒”是中國住房發展的各項政策的頂層設計要求，是一個發展綱領，會在各個路線執行的政策中予以落實。它涉及整個房地產全產業鏈，無論是買房者還是供地者都要落實這一要求，金融政策和稅收政策也都要為這一目標服務。
在供應體系上，無論住房發展情況如何，全世界國家的供應體系都由政府保障和市場配置共同組成，包含四個類型住房，即保障性的租賃房、保障性的產權房、市場提供的租賃房和市場提供的產權房。下一步應該根據不同的城市各自的特點和需求，確定好四類房的供應比例。
具體政策的制定和執行當中，不搞全國一刀切，實行因城施策、一城一策，原來要求地方負責，現在已經把責任明確劃為城市，實行城市負責制，城市政府對本地房地產市場的平穩健康發展負總責。
目標方面是“市場平穩”，包括三穩，即穩地價、穩房價、穩預期。地價是前提，穩房價是結果，穩預期是根本。要通過長期的房價穩定和各種政策的調整，讓大家沒有必要投資炒房，回歸住房的居住屬性。
