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2024年11月22日
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戴儉：中國國際城市化發展戰略研究委員會專家顧問、北京工業大學教授
關于老建筑的保護，戴儉覺得目前的情況比以前好很多。“兩年前有人改造四合院時私挖地下室，造成北京德外大街坍塌、部分民房和辦公樓歪倒。業主是徐州市一老板、原人大代表，因此被判刑和索賠數百萬元。這件事之后，老城改造變得更嚴格。”
“對于老城，光是不準動，屬于暫時保護，非長遠之計。”戴儉說：今天的北京是一個在老城基礎上發展起來的新城，過去的人口、規模與現在沒法比。
北京四合院的改造與保護仍然任重道遠
2000年，北京市組織中國城市規劃設計研究院、清華大學等12家單位，共同編制了《北京舊城25片歷史文化保護區保護規劃》。戴儉和北京工業大學建筑與城市規劃學院的近十名骨干教師和眾多學生負責調研北池子片區。
“這個調研持續了兩年多，當時我們走訪了那一帶每一幢建筑，跟居民們開座談會，逐一進行了詳細的現狀調查、評估分類和規劃編制。重點保護區內所有建筑被分成文物類、保護類、改善類、保留類、更新類等，不同類別的建筑采取不同的保護或更新手段。當時我的感覺是，大部分四合院都是大雜院，里面非常破舊，基本生活設施條件很差，普遍私搭亂建，石棉瓦屋頂、磚墻、電線和網線縱橫糾結，就像棚戶區，只有一條小路出入，火災隱患突出。”
2010年，戴儉率師生們又進行了保護規劃實施情況的評估，“相比十年前，基礎設施好了一些，但廁所問題還沒有解決。隨著私家車的劇增，巷道成了停車場，停車成為大問題。很多業主已經搬走了，但是他們的產權還在，房子大量出租，有很多租給外地人；大雜院里更多年老年人和在內城打工的租戶在住。”
在戴儉看來，拆遷對老城的破壞很厲害。“全拆掉重新蓋是很容易的，但是如果老房子全都拆了，一個城市就沒有特殊風貌了，本身的影響力會大打折扣。比如把故宮扒掉、四合院拆光，北京就不是北京了。到了現在，人們是已經認識四合院是老北京的精華，現在也不拆了，走技術維修路線。”
“住建部這次以指向性的文件來提出保護和留住城市既有建筑，明確表明態度，彰顯了一種決心。”戴儉對此表示欣慰。但對于北京老城的保護，他覺得仍然任重道遠：老北京四合院民居的保護是一大難題，過去認為需要把里面的居民搬走，現在明白了都搬遷也不好，不可能都是故宮等博物館式保護，原來的老住戶走光之后，這個老城就成了死城了。而且四合院的產權比較復雜，一個院里面經常有好幾種產權形式交織，有私產的、部委機關的、軍隊的等等，居民搬遷工作難做，有的老人住慣了，寧肯住破房也不搬，有些人要的補償是天價。這些都需要逐步解決，不可能一蹴而就。”
就近挪移、以物換物、自主平衡實現老城改造“微循環”
就近挪移、以物換物、自主平衡實現老城改造“微循環”
戴儉認為：對于大雜院的騰退，大拆大建現在已經停了，需要創新改革思路，一是通過“微循環”，二是要堅持自下而上和自上而下的結合，不能簡單的自上而下，如何讓老百姓自發的來參與是個事兒，在這上面要有突破才行。
還有一些老建筑根本沒有列入保護名錄，在同樣缺乏資金的情況下，要怎么保護它們?
戴儉回答：我們現在花很多錢在做“兩定”，一是歷史建筑的判定，劃定歷史建筑，和成片劃定歷史街區，盡可能讓有價值的建筑能夠錄入保護名錄。像國外，有登錄制度和指定制度。指定制度就像文物保護一樣，強制性的。登錄制度就是把大量優秀建筑記錄下來。“經過這幾年的實踐，已經積累了一些經驗。每年都應該搞一批，把差不多的先弄進來，不能說沒有錢現在先不做。”
還有資金問題，雖然很難，但并非無解，需要政策配合。比如可以探索就近挪移、以物換物、自主平衡等。國家基本上不拿錢，但好的整個運營模式可以使老百姓和投資方都受益。把小規模微循環做成可操作、可復制的技術方針，需要把問題分析透，真正替老百姓著想。
老城區的改造更新，認識也是不斷進步，最早是一拆了之，后來是做成一些復古商業街，現在則主張基于原有的屬性來做，另外在一些合適的地方改造成文化創意街區。
戴儉說：“大拆大建的模式是全國常見的模式，需要大的投入，建成需要回報，這樣物價也貴得厲害。比如某地的老街改造之后，餐飲價格直線上漲，隨便一籠包子七八十，還不好吃。因為改造的成本需要從商鋪租金中收回，租金上漲，導致了消費鏈條每一個環節的價格全線上漲。”
“但就算是這樣，短時間他們的投資也未必能掙回來。像全國各地都一些有名的復古商街，大家慕名前往，但很可能只會消費10~15塊錢左右，多半走馬觀花，坐下來吃飯的人都很少，因為擔心挨宰；商街的藝術品店雖然很多，但看的人多、買的人很少，因為租金等成本高，售價很貴，網上可以更便宜地買到同樣的東西。另外，外來的投資方的錢大都是貸款過來的，有收回成本的壓力，沒有太多耐性，還有的是想在資本市場去擊鼓傳花圈錢。”
而前門大街附近的楊梅竹斜街，現在是另一種模式，雖然表現得沒有那么熱鬧、輝煌，但它是屬于生活型的，雖然也有咖啡館、各種文藝小店，主體還是在這里生活的居民。居民們生活在這里，有余暇也開開店，因為房租成本低，價格也很親民。如果改造之后的老城，只面向外地人和游客，當地人都不在這兒消費，就不能形成自然的生態，難以持久。
“城市的更新維護，是一個慢慢生長的過程”
戴儉主張城市的更新改造，應該幫助它自然生長，不要野蠻的去打造。“凡是自己慢慢成長起來的，而不是大筆外來投資打造的店鋪或餐廳，本地人也會去消費，它的價格是親民的，更有生命力。比如蘇州的觀前街，它的消費價格和市民日常消費的地方差不多，因為它的開發模式是內生型的，沒有大規模的資本投入，老店都還在，房租也不貴。”
他強調：城市改造更新，不能過于依靠資本的力量。有時候也許資本見效快、領導有政績，但這是自上而下的打造，我們更應該激活自下而上的動力，形成一種看起來不快、但能夠長時間可持續的生態。
“當然，政府和資本仍然大有可為！政府主要是做一些基礎設施的改造，投入公共服務，建立一個合理的機制，激活民間參與的積極性。可以鼓勵資本進來，但是也要限制他們，不能任其獅子大開口，一定要安全，要讓老百姓有收益。”
他希望用一種繡花的精神去做事情，通過政府的引導，進行修修補補，這種更新慢，但會保留原有的味道。“更新改造的建筑一次不要規模太大，不要一大片一大片地改造。現在老北京四合院已經非常值錢，它本身的經濟價值是跟文化價值相匹配的，這就意味著同樣一塊地皮，即使不蓋高樓也可以得到很好的回報。”
