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2024年11月22日
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城市化網(wǎng)訊 今年房租暴漲，究竟是誰推高了房租？全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、城市化委員會(huì)副主任顧云昌在接受網(wǎng)易研究局采訪時(shí)對(duì)高房價(jià)是如何演變成高房租的原因進(jìn)行了分析。
第一，最根本的原因是供求關(guān)系失衡，需求量大，供應(yīng)量不夠，房租就上漲了。一般7、8月份房租上漲比較快，因?yàn)樾枨罅吭黾恿?，新參加工作的畢業(yè)生進(jìn)入租房的行列。但是今年房租上漲相對(duì)比較快，特別是北京、上海等大都市。北京市拆了許多房子，原來住在房子里的人必然要增加新的需求。有數(shù)據(jù)顯示，北京這兩年新增加的租房人數(shù)比商品房的增速還要快。
第二，從房價(jià)和租金收入比的角度來說，租金肯定是偏低的，因?yàn)榉績r(jià)上漲過快，租金偏低，租售比不合理，因此房東就開始漲房租了，他們的普遍預(yù)期是一年上漲5%甚至10%。
為什么7、8月份房租上漲，也有人說是中介公司在里面起了作用，好多房東都跟中介公司簽，可能房東跟中介簽的是1個(gè)月5000塊錢，中介除了要收1個(gè)月的房租做傭金，說不定還會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上提高，租給租戶的時(shí)候可能就得六千，這種情況是會(huì)發(fā)生的。
此外，國家提倡租售并舉，發(fā)展租賃房，那些搞長租公寓的，比如萬科，租金開出來就比較高，這是因?yàn)樗岸螘r(shí)期拿的土地價(jià)格比較惠民，房子蓋出來要保證盈利，肯定要抬高租金價(jià)格。老百姓們都知道了，雖然萬科的房子離城市比較遠(yuǎn)，但是配套設(shè)施比較好，因此每平方米的租金比我的還高，這樣一來，老百姓就會(huì)跟風(fēng)提高房租。
國家在推長租公寓，現(xiàn)在市場(chǎng)的實(shí)際租售比不可能支撐長租公寓日常運(yùn)營，所以開發(fā)商一方面提高房租，一方面就是通過資產(chǎn)證券化來實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)，這樣一來，開發(fā)公司過去的資金循環(huán)是通過銷售來實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)在通過出租房屋來循環(huán)的。雖然租金收入不足以支撐長租公寓的正常運(yùn)營，但是這些開發(fā)商會(huì)通過資本市場(chǎng)的融資來占領(lǐng)市場(chǎng)，等著將來慢慢實(shí)現(xiàn)盈利，這樣也容易造成房租往上抬高。
租房需求不僅包括要租房的人，還包括中介公司占領(lǐng)市場(chǎng)的需求，為了鋪市場(chǎng)，中介公司爭搶房源，必然形成對(duì)租賃房需求的增加。
第三，相對(duì)于高企的房價(jià)，租金顯然太低了。比如在國外，有錢人買套房子來出租，年化收益率在5%到6%，比把錢存銀行要合理得多，所以有錢人愿意買了房來出租。
而在中國買一套房子價(jià)格那么高，租金回報(bào)率只有1、1.5甚至2%，還不如存銀行。這就導(dǎo)致了有錢人不愿意買新房來出租，只有原來的房改房或者已經(jīng)出租的房子還會(huì)繼續(xù)出租，他為什么不去賣掉呢？因?yàn)橐院蠓績r(jià)還要進(jìn)一步上升，房子空著就拿來出租，再加上原來買的房子價(jià)格很便宜，如果當(dāng)時(shí)買的時(shí)候是100萬，租金1年5萬，那每年就有5%的回報(bào)。但是如果現(xiàn)在買一套房總價(jià)200萬，租金一年5萬的話，只有2.5的回報(bào)。所以現(xiàn)在往外租的肯定是老早買的房子，那個(gè)時(shí)候房價(jià)低。
總的來說，老百姓的租賃房源規(guī)模有限，沒有上升的空間。想買房的買不到，國家鼓勵(lì)租購?fù)瑱?quán)，租房人士越來越多，供求關(guān)系始終處在不平衡的階段，所以導(dǎo)致房租快速上漲。
說到底，房價(jià)很不合理是導(dǎo)致房租上漲很重要的原因，人們有房價(jià)上漲的預(yù)期。如果國家控制房價(jià)了，房價(jià)不再上漲，房東就會(huì)把房子賣掉，比如這套房子300萬賣掉以后300萬回收，如果房子繼續(xù)出租，1年回報(bào)率只有1.5%—2%，不合算，還不如賣掉，畢竟300萬拿來理財(cái)或者放到銀行比出租房屋收益還高。這套房子本來是出租的，現(xiàn)在變成銷售的了，銷售市場(chǎng)增加了房源，出租市場(chǎng)房源減少了，供求關(guān)系進(jìn)一步緊張。
房地產(chǎn)稅的出臺(tái)也會(huì)造成這種影響，房地產(chǎn)稅出臺(tái)之后，房子要交稅，這樣一來，房子就沒有什么盈利空間，有人會(huì)把多余的房子賣掉，這就會(huì)增加銷售市場(chǎng)的房源，減少出租市場(chǎng)的房源。
如何才能抑制房租過快上漲？顧云昌建議，增加租賃房的供應(yīng)。針對(duì)低收入家庭搞保障房、公租房、廉租房，再增加一些市場(chǎng)化的租賃房，總之，國家發(fā)展租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵就是要增加供給。（信息來源: 網(wǎng)易研究局）
