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2024年11月22日
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城市化網訊 近年來，在房企主動尋求轉型、住宅去庫存壓力加大等行業背景之下，商業地產在城市地產發展中所占的比重逐年加大。2016年新形勢之下，傳統商業將面臨怎樣的挑戰？新建商業如何適應新一輪的發展？商業地產整體又將呈現怎樣的行業趨勢？對此，城市化委員會商業不動產專業委員會專家顧問、中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平表達了他自己的看法，他將中國商業地產行業當前的趨勢概括為“三分天下，三個轉型”。
三分天下
所謂“三分天下”，一是分流，二是分層，三是分化。
“分流”就是消費者的購買力被分散到更多的渠道。2015年全國社會消費品零售總額將近30萬億，10.5%的增幅盡管是近十年來是最低，但跟全世界比，仍然最高的，仍然保持高速增長。但很多實體店的經營者都感覺生意更加難做，私底下問十個商場，九個都在喊銷售下降、利潤下滑。總體市場在增長，為什么每一家都難過了呢？重要的一點是分流了。不是消費者出問題，而是我們的商戶、我們的經營戶、購物中心、百貨公司、超市自己出了問題。整個行業出現了普遍的泡沫化，行業供應量過剩，蛋糕攤薄了。
另外大量的同質化使消費者厭倦，沒有形成集中的偏好。再加上政策原因，國內的高端消費品價格偏高，品質又不能得到保證，所以消費力大量地流失到境外。
“分層”體現在80后、90后新興人類和中產階級的崛起，導致近年中國的消費者結構發生重大變化。與以往的大眾消費不同，新興人類更多關注便捷、經濟，同時還要更有趣。這與傳統的商業定位和商業模式不一樣，所以我們要相應做很大的調整。
中產階級的崛起則是更大的變化。按照馬云的說法，中國有兩億左右中產人群，他們的消費理念是追求品質并務實。costco這樣的店鋪能夠在國外大行其道，就是因為中產階級的支撐。例如在美國的costco店里面，家庭主婦在買蔬菜時，可以買一幅畢加索幼時的鉛筆畫，24萬人民幣，菜籃子里一放就帶回家了。也可以買完牛肉，再買一個價值270萬人民幣的4.2克拉鉆石，就是這樣的一種店鋪：又便宜，但是又有最高的食品安全等級和最高的信用。所以我們的商場也要改變，要成為一個信用的場所，又要成為一個品質的場所。
從旅游市場上看，觀光旅游向度假旅游的轉變是中產階級崛起的一個重要信號。以前觀光游盛行，一家公司歐洲四國游的促銷往往被另一家同價格的五國游搶走風頭，而只有度假的人們強調品質，“一個國家就夠了”，在乎目的地的酒店什么品質，什么品牌。消費結構的分層、階層的分層，帶來商業運營管理理念的變化。
“分化”則是好的商業項目將會更好，差的會更差，甚至被淘汰。前幾年大量商業地產下滑，在招商難運營難的挑戰中，專業化運營的重要性被大大提高，商業地產開始從重開發轉向重運營，市場一定會兩極分化。
三個轉型
在經營、定位上，王永平認為會出現幾個重大轉型：復合型、體驗型、社交型。
“復合型”是一種跨界創新，商場去購物中心化，辦公樓去辦公化，寫字樓里邊可以去看牙科，可以去生孩子，從“互聯網+”到“商業+”，商業可以加很多新的業態。
“體驗型”的轉型，是由于實體體驗跟互聯網體驗完全不同。“有人說餐飲是體驗業態，電影院是體驗業態，冰場是體驗業態，是不是引進個冰場引進點餐飲就好？你餐飲20%比例很火，我引進40%就會比你好？同樣是溜冰場，我的冰面大還是小，我的配套設施好還是壞？停車場是立體停車還是地面停車？”王永平說，“這不是一個簡單的業態問題，把每個業態做好、做足是關鍵。”
“社交型”：互聯網最厲害的是給人們省錢、省時間，但是省下來干什么，是在提高生活品質。面對面的現場社交是展示人們生活品質和感受生活美好的重要行為。商業設施天然具有社交這樣一個屬性，例如在一個體育館里邊打籃球的時候，可能就運動相關人員在看，但是到一個商場門口打籃球的時候，很多閑雜人等都在圍觀，這個場景的社交意義就不一樣。因此商業地帶已經處在一個“社交型”變革的前夕。
“創新突圍，洞見未來”，這是今年3月份由商業地產聯盟主辦的2016中國商業地產年會的主題。為什么定這八個字？王秘書長說：“我們已經被困境包圍了。霧霾包圍著我們的生活，而且還包圍著我們的行業，商業地產行業看不到未來的方向，那么要怎么突圍？我覺得要用創新的手段，這個手段還要全方位，系統創新，光靠一點都不行。現在整個行業是處在這樣一個三分天下、三個轉型的需要突圍的狀況。”
