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2024年11月24日
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連日來(lái)，一線城市和部分二線城市樓市“發(fā)燒”，成了坊間熱門話題。據(jù)報(bào)道，在上海，春節(jié)過(guò)后，突然上升的成交量讓各大房產(chǎn)交易中心不堪重負(fù)；深圳官方則三天內(nèi)兩度對(duì)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)問(wèn)題作出回應(yīng)；而南京房?jī)r(jià)沖破4萬(wàn)大關(guān)，當(dāng)?shù)剡€緊急出臺(tái)政策降溫，加大土地供應(yīng)、調(diào)整拍地方式、嚴(yán)控捂盤惜售等“大招”密集“上線”。
多地樓市“發(fā)燒”，讓人驚呼房地產(chǎn)業(yè)再開啟瘋狂模式。值得注意的是，近期樓市火爆并不具有普遍性，在一線城市及二線發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)大幅飆升的同時(shí)，更多三、四線城市的房?jī)r(jià)雖在樓市去庫(kù)存政策刺激下跌幅收窄，但其整體房?jī)r(jià)仍萎靡不振——國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近發(fā)布的1月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建住宅價(jià)格同比下降的城市有45個(gè)（以三、四線城市為主），而上漲的25個(gè)城市，主要就是一線和二線發(fā)達(dá)城市。
這也標(biāo)志著當(dāng)下國(guó)內(nèi)樓市的兩極分化格局，這種分化之嚴(yán)重，可以說(shuō)，是自1994年房改以來(lái)之所未有。正如有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)的，中國(guó)樓市正在上演罕見的“天文異象”：多地大旱，急需落雨，但雨卻落到澇區(qū)。
造成這種景象的原因是復(fù)合的：如央行降息、寬松信貸等對(duì)一線城市購(gòu)房者心理預(yù)期的影響，還有熱錢的“避險(xiǎn)性投資”，還有購(gòu)房者跟漲不跟跌等。但這些均構(gòu)不成導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲跌的核心因素，也難以解釋當(dāng)下樓市日趨擴(kuò)大的分化態(tài)勢(shì)。
應(yīng)該看到，同樣在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和貨幣政策，甚至在去庫(kù)存政策優(yōu)勢(shì)更傾向于三、四線城市的情況下，一線城市和二線發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)仍能夠?qū)覄?chuàng)新高，三、四線城市難能止跌回升，關(guān)鍵原因就在于人口流動(dòng)風(fēng)向，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷則是導(dǎo)致人口流動(dòng)的關(guān)鍵推手。由此視角觀察，就不難明白，當(dāng)下樓市的兩極分化其實(shí)是種必然，而且將來(lái)或成常態(tài)，短期內(nèi)很難消弭。
在2012年之前，普遍性的房?jī)r(jià)兩極分化現(xiàn)象之所以未形成，說(shuō)到底，是因在新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的一線和二線發(fā)達(dá)城市持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)，以傳統(tǒng)低端制造業(yè)為主體的三、四線城市也能在人口紅利助推下保持增長(zhǎng)，而這也保證了其一定基數(shù)的就業(yè)人口。但當(dāng)下，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐步放緩及人口紅利不再之后，很多三、四線城市正處在落后產(chǎn)能加速被淘汰的轉(zhuǎn)型期。相形之下，擁有更多科研、高校和金融等資源，其創(chuàng)新拉動(dòng)和內(nèi)需提振更容易得以實(shí)現(xiàn)的大城市，對(duì)人才的吸納能力依舊強(qiáng)勁。
本質(zhì)上，當(dāng)下國(guó)內(nèi)的樓市分化，是人口流動(dòng)趨勢(shì)的反射，也是基于復(fù)雜發(fā)展格局的必然。這也構(gòu)成了房地產(chǎn)去庫(kù)存面臨的“基本面”，對(duì)此社會(huì)也應(yīng)有理性預(yù)期。對(duì)三、四線城市而言，在降價(jià)消化房地產(chǎn)“存量”外，顯然有必要加速轉(zhuǎn)型，也更徹底地打破城鄉(xiāng)間的壁壘、為人口流動(dòng)提供完善公共服務(wù)。
而對(duì)于眼下多地樓市火爆局面，也不宜采取過(guò)多行政性干預(yù)措施。要做的，是根據(jù)土地價(jià)格溢價(jià)率，適時(shí)將競(jìng)投商品房轉(zhuǎn)向競(jìng)投配建保障性住房建設(shè)，保障公租房等保障性住房的對(duì)需供應(yīng)并完善其政策設(shè)計(jì)，對(duì)壟斷抬價(jià)的房產(chǎn)中介加強(qiáng)約束等。總之，要讓樓市之“熱”或“冷”，變成市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)下的正常狀態(tài)。
