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2024年11月24日
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北京樓市在猴年伊始就鉚足了勁要“放大招”。伴隨著大興黃村地塊的高舉高打，具備成熟入市條件的項目已然按捺不住了。機構統計顯示，進入3月，北京將有近30個項目預計入市銷售，而北京樓市2016的銷售大幕也將由此全面開啟。
量:27樓盤扎堆入市
經歷了1月、2月的供應低迷后，今年樓市的春天似乎即將來臨。
根據亞豪機構統計數據顯示，在即將到來的3月，北京住宅市場預計將有27個項目入市。其中包括清城國際中心、萬澤·經海廣場、紫金印象等在內的10個純新盤，以及首開保利·熙悅誠郡、首開·熙悅尚郡、金融街（長安）中心等在內的17個老項目后期。
盡管從目前來看，入市項目與前段時間相比，明顯提高了積極性，但也有一些項目不著急趕在新年過后的首月入市。某房企負責人就對記者表示：“近一個月各種政策、小道消息頻繁爆出，購房人對于市場的變化需要有一個緩沖過程，可以看看再說，不急于在此時推新。”無獨有偶，位于南四環邊上的某項目相關負責人也表示，經過去年的快速去化，項目的小戶型已基本售罄，剩下的多為大中戶型，并沒有那么高的周轉要求。
在市場分析人士看來，由于近兩年住宅用地供應量持續不足，使得未來可供開發的面積減少，因此房企對手中項目并不會急于清盤，而是放慢節奏，持續順銷。“基于北京住宅市場的新特征，在2月的沉寂之后，3月也并不會出現井噴現象。”亞豪機構市場部總監郭毅進一步判斷，尤其是高價的新項目不會出現一哄而上的開盤現象。
在采訪中，多位業內人士都指出，隨著土地成本的攀升，多數新增項目的售價都處于高位，雖然“快銷”已成為共識，但其價格的市場接受度仍成為問題。
價:純商品住宅多數破4萬元/平方米
一個越來越明顯的事實正在浮出水面：對于首次置業的剛需群體而言，購買全新的商品房將變得越來越難。“未來大多數的剛需購房者只能從自住房、二手房或者商住項目中進行選擇。”某業內資深人士坦言，而這樣的判斷并非沒有依據。
記者了解到，3月預計入市的項目分布在朝陽、西城、大興、豐臺、海淀、通州等12個區，盡管大多數項目截至目前對開盤價格仍保持為“待定”，但僅從已公布價格的多個項目中不難發現，純商品住宅的銷售價格多數已突破4萬元/平方米，僅有個別項目維持在3萬元/平方米左右。比如，位于通州區的老項目東亞·印象臺湖，即將推出的產品售價預計在28000元-30000元/平方米；同樣是老盤推新，位于大興區的首開保利·熙悅誠郡，最新一期的售價預計為48000元/平方米。即將入市的一些純新盤報價則更顯得“高不可攀”，比如位于朝陽區大屯路的“八斗”，預售價高達8萬元/平方米；而在寸土寸金的西城區，純新盤紫金印象的報價也高達75000元/平方米。
值得一提的是，上述多個項目推出的都是面積超過120平方米的大戶型產品。據悉，這些項目的目標客群十分明確，無一例外都鎖定“二次改善型或高端置業群體”。
郭毅告訴記者，目前北京商品房新項目已經全面高端化，而隨著高價地塊的陸續入市，這種現象在未來將愈演愈烈。
面積:16項目推出超120平方米產品
2月19日，三部委聯合發布關于契稅與營業稅的三條新規，其中適用于北京的僅契稅第一條，即“對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”從這條表述來看，以往“普通住房”的說法已不復存在。
僅僅是這一條利好，已經讓主打改善型的項目躍躍欲試。
據記者不完全統計，在3月預計入市的項目中，推出的產品面積超過120平方米的達到16個，包括東四環的首開·熙悅尚郡、南四環的首開保利·熙悅誠郡以及西四環的大苑·海淀名著等，已超過供應總量的半數。其中，戶型面積超過150平方米以上的項目更是達到11個。
多位業內人士都表示，對于全城豪宅化的北京住宅市場來說，新的契稅政策對“賣一買一”的改善型家庭來說有利好，促成了改善型產品的集中入市。因此，預計3月的中端改善型產品成交也將引領市場。
算賬:家庭唯一住房契稅最高降2%
以總價500萬元購置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，需繳納15萬元契稅，而執行新標準后，只需按照面積段來劃分，90平方米以內的契稅為5萬元，90平方米以上則契稅為7.5萬元。
據業內人士介紹，由于北京近年來房價的持續上漲，大量項目已突破“普通住房”的標準，按照2014年9月公布的北京普通住房認定標準，2015年北京成交的55321套純商品住宅中（扣除保障房、自住房、商住），各環線區間超過普通住宅單價標準的共有15660套。如果這些非普通住房均為家庭唯一住房的話，這部分房源的契稅，將由此前需繳納總房款的3%，降至最低1%。
