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2024年11月24日
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近期，有兩類房地產(chǎn)方面的新聞報道比較熱，一是房地產(chǎn)政策頻出，比如首套房貸首付比例降至二成，再如契稅與二手房營業(yè)稅優(yōu)惠等。二是少數(shù)城市房價加速上漲，深圳自不必說，上海、北京、南京、蘇州也無法淡定了。
上海虹口區(qū)一新盤近日推出新房，一天內(nèi)就被搶光，銷售額高達(dá)36億元。而有關(guān)上海二手房市場，房東跳價、毀約現(xiàn)象層出不窮。如果說一線城市房價強(qiáng)勢，人們已經(jīng)見怪不怪，那么作為二線城市的南京、蘇州部分板塊房價一年大漲五六成，當(dāng)?shù)厝丝删涂床欢恕?/p>
在筆者看來，中國樓市正在上演罕見天文異象：多地大旱，急需落雨；而少數(shù)地區(qū)正在遭遇水災(zāi)。更奇特的是，政府在旱區(qū)采取了人工降溫措施，但雨卻落到澇區(qū)。
眾所周知，去年11月以來中央提出要打一場房地產(chǎn)去庫存的殲滅戰(zhàn)，而庫存壓力較大的地區(qū)，也正是天氣干燥、土地干裂的地區(qū)，最嚴(yán)重的是“三北”：東北、華北和西北；其次是西南和中部。
而房屋庫存壓力較小的地區(qū)，主要分布在東部地區(qū)的長三角、珠三角，這里氣候溫潤，在這兩個板塊的核心城市，則大雨不止，初現(xiàn)澇災(zāi)，以深圳為核心，包括鄰近的東莞、珠海、惠州、中山等市的部分地區(qū)；以上海為中心，包括蘇州和南京。
值得關(guān)注的是，政府對此采取了差異化的調(diào)控政策，分類指導(dǎo)，因城施策。從2014年二季度開始，在多數(shù)城市取消限購限貸限外的時候，很多政策文本中，明確不包括一線城市。部分房貸和稅收優(yōu)惠新政，也不包括一線城市。
但是，持續(xù)兩年、頻頻放松政策之后，“三北”和西南地區(qū)、三四線城市的庫存壓力仍然很大，市場依然供大于求，多數(shù)城市房價仍然陰跌，廣大中小房企仍在苦苦掙扎，甚至老板跑路現(xiàn)象仍在持續(xù)。真可謂：政府積極實(shí)施人工降雨，但是“干打雷，不下雨”。
樓市土壤肥沃的上述幾個東部城市，卻大雨瓢潑。統(tǒng)計局70城房價指數(shù)表明：2015年12月同比一年之前，深圳房價大漲近47.5%、上海上漲18.2%，排名前兩位；而包頭和銀川皆下跌3.7%，排名最后。
另外，需要提示一點(diǎn)：房價指數(shù)的波幅小于實(shí)際市價。從筆者了解的情況來看，相比一年之前，深圳房價平均上漲八成左右，而且是全市普漲；上海主城區(qū)上漲四成左右，但郊區(qū)，尤其是遠(yuǎn)郊只上漲一成左右。而包頭和銀川的很多樓盤仍在繼續(xù)降價促銷，而且成交量并未放大。
西邊打雷東邊雨，道是無情卻有情。從樓市基本面分析，樓市旱災(zāi)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)不振（尤其是東北和山西），人口流出，土地不稀缺，住宅庫存大，供大于求，房價連續(xù)幾年不漲。樓市澇災(zāi)地區(qū)，則正相反，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健、人口流入，土地稀缺，庫存較小，供不應(yīng)求，房價上漲明顯。
雖然澇區(qū)的利好政策并不多，但存在三種“下雨機(jī)制”。其一，連續(xù)降息降準(zhǔn)，寬松的貨幣政策并不分地區(qū)，資金逐利，如水流動，在樓市領(lǐng)域，全國資金更愿意流進(jìn)一線城市，而非三四線地區(qū)。
其二，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與樓市形勢下，房價小漲，可以靠自住需求。但若想如深圳那樣大漲，主要還得靠投資需求，或者自住與投資兼顧的復(fù)合需求，只有非自住需求，才會加大資金杠桿，才會剛剛500萬買進(jìn)，轉(zhuǎn)手就以550萬掛牌出售。而三北地區(qū)、三四線城市，投資需求很少。
其三，在少數(shù)強(qiáng)勢城市，在房價加速上漲的過程中，如同不斷加熱的一鍋油。此時貨幣面和政策面一旦有什么新的寬松政策出來，比如降息、比如減稅，如同一滴水掉進(jìn)鍋里，立即油花四濺。即便是新政不包括一線城市，也會激起市場情緒的浪花。這是一種典型的資產(chǎn)價格上漲過程中的“正反饋”與“自我激勵”機(jī)制。
