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2024年11月24日
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一線城市快速上漲的房?jī)r(jià)，不僅對(duì)去庫(kù)存有害無益，也不利我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，政策制定者不會(huì)無視其中的風(fēng)險(xiǎn)，正準(zhǔn)備舉全家之力購(gòu)房的買家，也應(yīng)該審慎面對(duì)火熱的市場(chǎng)，不要想當(dāng)然地認(rèn)為房地產(chǎn)是個(gè)只漲不跌的市場(chǎng)。
自2月22日起，全國(guó)多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例普遍降低。此次契稅及營(yíng)業(yè)稅新規(guī)共計(jì)三條，北京、上海等一線城市，僅實(shí)行其中第一條，即家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
春節(jié)前央行出臺(tái)降低個(gè)人住房貸款首付款比例等政策，此次財(cái)政部等三部委又出臺(tái)房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅下調(diào)政策。近期利好政策不斷出臺(tái)，這表明中央政府推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的意愿非常堅(jiān)定。而中央政府這種強(qiáng)烈的政策意圖，是研判我國(guó)房地產(chǎn)未來政策走向，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵依據(jù)。
近期房地產(chǎn)利好不少，但能惠及北京、上海等城市的卻很有限，這是因?yàn)榻陙硪痪€城市住宅市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)過高的局面一直沒有改變。盡管如此，一線城市的樓市還是“給點(diǎn)陽光就燦爛”。據(jù)媒體報(bào)道，2月21日，上海某均價(jià)達(dá)8萬元、套銷售均價(jià)近千萬元的新樓盤一天賣掉350多套，購(gòu)買人群主要是改善型購(gòu)房者。北京春節(jié)后二手房成交價(jià)量也是雙雙上漲，節(jié)后首周二手住宅網(wǎng)簽量高達(dá)6000套，為2010年來最高，二手房成交均價(jià)環(huán)比去年也有明顯上漲。深圳的樓市則承接去年的瘋狂，開年不久，全市一手住宅單日成交均價(jià)破了9萬元，這一價(jià)格的出現(xiàn)雖然存在一定的偶然因素，但深圳房?jī)r(jià)的“驚悚”也是可見一斑。
近期出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策，其目的是消化非一線城市的庫(kù)存。當(dāng)前京滬等地借勢(shì)而動(dòng)的新一輪樓市熱潮，顯然不符合政策意圖，而且一線城市的樓市“異動(dòng)”還會(huì)成為本輪去庫(kù)存的新阻力。目前我國(guó)大部分城市仍面臨著巨大的庫(kù)存壓力，已有130個(gè)城市出臺(tái)了地方性去庫(kù)存新政。去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫(kù)存列為今年的重要任務(wù)，會(huì)上提出一項(xiàng)去庫(kù)存的重要措施，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。為了提高農(nóng)民工的買房意愿和有關(guān)措施的操作性，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還明確提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。
然而，目前北京等一線城市的房?jī)r(jià)已聞風(fēng)而起，未來如果進(jìn)一步快速上漲，不僅會(huì)增加自身的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還將封殺庫(kù)存最為嚴(yán)重的三四線城市房?jī)r(jià)下調(diào)的空間。近期連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，已讓我國(guó)樓市進(jìn)入2008年以來最寬松的狀態(tài)，一線城市樓市的心理預(yù)期開始發(fā)生變化，房東惜售及跳價(jià)現(xiàn)象再次出現(xiàn)，市場(chǎng)房源有減少跡象。一線城市的樓市熱潮不僅帶動(dòng)周邊地區(qū)房?jī)r(jià)普漲，在樓市價(jià)差進(jìn)一步擴(kuò)大的情況下，一些中部地區(qū)三四線城市的房?jī)r(jià)也已穩(wěn)中趨漲。
在房地產(chǎn)去庫(kù)存政策溢出效應(yīng)的作用下，一線城市樓市日趨活躍，并有帶動(dòng)房?jī)r(jià)整體上漲之勢(shì)。房?jī)r(jià)上漲將加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，讓購(gòu)買力本就不足的農(nóng)民工對(duì)城市更加望而卻步，使購(gòu)房的有效需求進(jìn)一步減少。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在今年繼續(xù)迎來密集的政策寬松利好，但在一線城市對(duì)去庫(kù)存形成干擾的情況下，預(yù)計(jì)未來出臺(tái)的政策將更具針對(duì)性，以避免市場(chǎng)冷熱失調(diào)。一線城市快速上漲的房?jī)r(jià)，不僅對(duì)去庫(kù)存有害無益，也不利我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，政策制定者不會(huì)無視其中的風(fēng)險(xiǎn)，正準(zhǔn)備舉全家之力購(gòu)房的買家，也應(yīng)該審慎面對(duì)火熱的市場(chǎng)，不要想當(dāng)然地認(rèn)為房地產(chǎn)是個(gè)只漲不跌的市場(chǎng)。
