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2024年11月23日
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房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來政策最寬松時(shí)期。
10月23日，央行再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，同時(shí)，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是2014年以來的第6次降息。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速去年以來持續(xù)下滑，前三季度同比增長2.6%，住宅投資僅增長1.7%，為歷史新低。
一方面是持續(xù)下滑的房地產(chǎn)投資；另一方面是地產(chǎn)新政迭出，高層穩(wěn)地產(chǎn)的決心由此可見一斑。
10月26日至29日，在京召開的十八屆五中全會(huì)將討論“十三五”規(guī)劃。房地產(chǎn)能否在未來五到十年繼續(xù)作為支柱產(chǎn)業(yè)，引發(fā)業(yè)內(nèi)的廣泛討論和關(guān)注。
記者獲悉，住建部有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)明晰，即“十一五”“十二五”期間的大力快速建設(shè)階段將告一段落，增加有效供給、改善住宅質(zhì)量、提升人居環(huán)境，是下一個(gè)五年里，行業(yè)必須遵循的形勢(shì)和走勢(shì)。
房地產(chǎn)投資增速逐步下滑
“從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來政策最寬松階段。
但是，今年的新政效果卻難復(fù)去年。根據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)的15個(gè)重點(diǎn)一、二線城市來看，9月，銷量同比增幅由上月的34.0%大幅趨緩至17.9%， 環(huán)比較8月甚至下降了7.4%。這主要是由于二線城市銷售勢(shì)頭減弱導(dǎo)致，一線城市基本保持了之前的增速。
“包括降息降準(zhǔn)的地產(chǎn)新政雖然會(huì)導(dǎo)致樓市升溫，從目前市場(chǎng)形勢(shì)來看，10月樓市成交環(huán)比將升溫，但同比來看，仍將下滑。”張大偉預(yù)計(jì)，考慮到經(jīng)濟(jì)需要，后續(xù)還有再次降準(zhǔn)降息的可能性。
一直以來，房地產(chǎn)投資都是助推中國經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，貢獻(xiàn)率一度高達(dá)30%，然而，自2014年以來，房地產(chǎn)投資增速逐步下滑，并在三季度再度探低。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)投資將在四季度筑底，也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，市場(chǎng)已對(duì)頻出的地產(chǎn)新政產(chǎn)生抗藥性，2016年的地產(chǎn)形勢(shì)不容樂觀。
毋庸置疑的是，房地產(chǎn)投資的下降也直接影響到了GDP數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，前三季度，GDP也首度跌破7%。
“長遠(yuǎn)來看，中國的確需要去房地產(chǎn)，即把房地產(chǎn)從支柱位置上逐步退下來。”原住建部部長仇保興在近日由清華大學(xué)舉辦的公開研討會(huì)上說，當(dāng)前中國的人均房產(chǎn)約在33-35平米之間，接近法國和日本水平，房地產(chǎn)投資比例逐步下調(diào)很正常，持續(xù)大幅增長肯定會(huì)出大問題。
仇保興認(rèn)為，從中短期來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資大幅縮水，無新的投資可以彌補(bǔ)，這是當(dāng)前出臺(tái)新政，穩(wěn)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要因素。
穩(wěn)地產(chǎn)投資思路轉(zhuǎn)變
“十三五”即將到來之際，有關(guān)房地產(chǎn)能否在未來五到十年承擔(dān)起宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大任，亦引發(fā)業(yè)內(nèi)的廣泛討論和關(guān)注。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國的勞動(dòng)力數(shù)量目前已經(jīng)達(dá)到峰值，人口總量也將在2020年前后到達(dá)峰值。現(xiàn)在的住房已嚴(yán)重供過于求，在以后人口逐步減少的情況下，住房供過于求的程度只會(huì)強(qiáng)化。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可以作為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依靠。
仇保興認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)還將面臨至少10年的快速發(fā)展。而佐證仇觀點(diǎn)的一個(gè)重要數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)化率。
“中國的城市化率不可能達(dá)到70%以上，房地產(chǎn)的峰值也就是65%左右，即35%的人居住在農(nóng)村。”仇保興如是介紹。
截至2014年末，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到54.77%。根據(jù)規(guī)劃，到“十三五”末期，全國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右。
也就是說，未來5年-10年仍是城鎮(zhèn)化水平快速發(fā)展期間，屆時(shí)也將有1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。在此期間，房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)。
仇保興認(rèn)為，未來十年內(nèi)，房地產(chǎn)仍是支撐宏觀經(jīng)濟(jì)的重要支柱，但是穩(wěn)地產(chǎn)投資的思路也將不同。
仇保興表示，未來城鎮(zhèn)化的核心是從數(shù)量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，可以把此前單一的住房建設(shè)和節(jié)能、節(jié)水等聯(lián)系在一起，個(gè)人、基金和政府聯(lián)合出錢，深度推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量水平。
“前30年，房地產(chǎn)毋庸置疑是經(jīng)濟(jì)的支撐，但是突飛猛進(jìn)的一個(gè)結(jié)果就是強(qiáng)調(diào)速度而忽視質(zhì)量，很多地方的房子結(jié)構(gòu)很有問題，比如沒有電梯和地下水道，碳排量較高等。”仇保興認(rèn)為，未來深度城鎮(zhèn)化還需要補(bǔ)缺。
