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2024年11月23日
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城市在擴(kuò)張，人口卻將在峰值后逐年萎縮，那種修好樓盤不愁賣的好時(shí)光也將一去不復(fù)返。當(dāng)中國(guó)進(jìn)入人口拐點(diǎn)以后，人口將成為稀缺資源，中國(guó)也將步入“搶人”時(shí)代。
近日，聯(lián)合國(guó)《世界人口前景2010修訂本》按高、中、低三種生育率方案，對(duì)中國(guó)人口增長(zhǎng)率做了預(yù)測(cè)，按照中方案，中國(guó)人口將在2026年轉(zhuǎn)入負(fù)增長(zhǎng)，此后負(fù)增長(zhǎng)的速度越來越快，直到2060年才穩(wěn)定下來。而按照低方案，中國(guó)人口在2017年達(dá)到13.6億的峰值后迅速下降。
少子化將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來的影響不言而喻，人口減少，導(dǎo)致消費(fèi)萎縮，進(jìn)而需求同步萎縮，經(jīng)濟(jì)發(fā)展失去動(dòng)力，社會(huì)失去活力。
少子化和人口危機(jī)的負(fù)面影響，媒體上已經(jīng)討論得夠多了，如果換一個(gè)角度，用更辯證的方法，來同時(shí)看看少子化帶來的正面影響和負(fù)面影響，我們以少子化對(duì)房地產(chǎn)和城市的影響為例，來翻看一枚硬幣的兩面。
人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，與房地產(chǎn)之間有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。以日本為例，1947-1949年是日本人口出生的高峰期，到1968-1974年，這批人的年齡達(dá)到19－27歲，陸續(xù)進(jìn)入婚姻年齡，這些適婚的年輕人大多集中于城市，形成了對(duì)城市住房的剛性需求，這期間的日本房地產(chǎn)價(jià)格，也是持續(xù)上漲的階段。1975年以后，受兩次石油危機(jī)的影響，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低增長(zhǎng)高通脹的滯漲期，城市生活成本大幅上升，人口逐漸遷出城市，城市地價(jià)下跌8%。1992年日本人口紅利的拐點(diǎn)真正到來，房地產(chǎn)的巨大泡沫開始破裂。
我們?cè)倩剡^頭來看看我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)變化，根據(jù)2010年全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國(guó)購房適齡人口約為5.47億人。據(jù)此推算，2015年達(dá)到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年下降為5.43億人，2025年下降到約為5億人。從長(zhǎng)期來看，潛在的購房人口縮減，將帶來房地產(chǎn)價(jià)格下降，這對(duì)于北漂和底層而言可能是個(gè)好消息，對(duì)于投資房地產(chǎn)的人而言，則是個(gè)令人擔(dān)憂的挑戰(zhàn)。
中國(guó)近30年的城市大躍進(jìn)，各地的新區(qū)新城如雨后春筍般冒出來。城市規(guī)劃的美好愿景，與人口的實(shí)際變化形成了巨大的反差：城市在擴(kuò)張，房產(chǎn)在增多，而人口卻將在峰值后逐年萎縮，那種修好樓盤不愁賣的好時(shí)光也將一去不復(fù)返。
當(dāng)然，除了房地產(chǎn)商的壓力山大以外，地方政府的壓力也在倍增，受房地產(chǎn)影響的還有城市的發(fā)展。過去三十年的城鎮(zhèn)化，光修住宅就可以有人瘋狂購買，進(jìn)而引來人口的自然聚集，自然就有企業(yè)入駐，一派欣欣向榮景象，城鎮(zhèn)化擴(kuò)張粗放而迅速。而現(xiàn)在，城市的擴(kuò)張也需要更加多元的動(dòng)力，城鎮(zhèn)化需要產(chǎn)業(yè)、人口、城市配套等多元要素來支撐，那些致力于修新城建新區(qū)的地方政府，將會(huì)迎來城鎮(zhèn)化的寒冬：建好了的也可能因?yàn)槿鄙偃藲夂彤a(chǎn)業(yè)，逐漸變?yōu)榭粘腔蚬沓牵幢闶钦ù罅馔度胄藿ǖ膶W(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館，都將因?yàn)槿丝诘闹饾u減少，成為無用的廢棄設(shè)施。
這一切，當(dāng)然不是我們?cè)敢饪吹降模贿^不容否認(rèn)的是，當(dāng)中國(guó)進(jìn)入人口拐點(diǎn)以后，人口將成為稀缺資源，中國(guó)也將步入“搶人”時(shí)代。
