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2024年11月24日
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9月8日，浙江省德清縣作為國務院授權的改革試點縣，首次以公開招拍掛的方式，成功出讓一塊面積為20畝的村級集體經營性建設用地，售價高達每畝57.5萬元。
這是浙江省的首例農地入市，距離十八屆三中全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”已將近兩年。農村集體經營性建設用地，指的是具有生產經營性質的農村建設用地，如過去的鄉鎮或村辦企業用地，依照現行法律規定其使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設，這無異于將土地綁死；而與國有土地同等入市、同權同價，則意味著農村集體經營性建設用地不僅可以拍賣出讓，還可租賃抵押。
不過，土地與國有土地同權同價，未必意味著所有者亦與國有土地擁有者一般同權。德清方面規定農村集體經營性建設用地以出讓方式入市的，其收益作為集體積累，統一列入集體公積公益金進行管理，并可作為村股份經濟合作社(或村經濟合作社)經營性資產，追加量化成員股權。確需動用這筆資金，用于村級公益事業支出，還得經鄉鎮政府審核同意，且支出總額不得超過出讓收益的50%。在以往的征地糾紛中，村民一直處于極端弱勢位置，以德清此條規定來看，村民作為集體所有者其話語權有所提升，但依然無法自主決定收益分配。
當然，這不是農地入市本身的問題，農地入市一直被視為具有突破性意義的土地改革舉措，對于保障村民利益與推動城鎮化十分重要，需要注意的恰恰是不能讓實踐中的細節影響其入市流轉的初衷。
實際上，德清并不是第一個吃螃蟹的地區，農地入市的破冰之地是深圳。而今，深圳的案例產生了很多值得后來者思考與警惕的狀況。2013年12月20日，深圳寶安鳳凰社區的首宗農地入市拍賣后，證件一直沒辦下來，其后一年也再無成功案例，皆因深圳在2014年8月推出的土改方案，仍然延續“惟有國有化才能市場化”的舊思路，補地價才能用于安居型商品房建設，而且進一步擴大政府收益壓縮村集體收益，市國土基金和村集體的分成比例從五五開變成六四開，如果想享有持續收益則更要從7：3加20%物業變成9：1加10%物業。這樣一來，等于讓村民用這塊地的絕大部分收益換取流通權，而政府則獲得了大部分收益。收益分配的不合理極大影響了村集體意愿，導致深圳農地入市進入僵局。
目前中國的二元土地制度已經帶來了很多問題，不管如何規避，不會有比為農地確權、自由流轉效果更好的方式。而無論是德清土改讓上級政府決定村集體土地命運的規定，或是深圳土改讓集體土地國有化才能市場化的邏輯，都是變相損害土地共同所有者權益、阻礙土地自由流轉的舊思路。農村集體建設用地除了農村集體經營性用地之外，更大一部分是宅基地，放開農村集體經營性用地只是新一輪土地改革的第一步，按照此前決策層公布的政策設想，往后還會放開宅基地入市并最終實現農地自由流轉。2013年的“一號文件”提出，用五年時間基本完成農村土地承包經營權確權、登記、頒證工作，就是在為土地自由流轉奠定基礎。眼下兩年即將過去，如果試點依然陷在舊思路中，一開始就因為收益分配問題而導致土改停滯不前，將極大地影響新一輪土地改革進程。
土地改革對于保障農地所有者權益、推動新型城鎮化發展以及中國整體的社會經濟穩定有著極為重要的意義，各試點應打破舊思路勇敢嘗試，方有可能達到農地確權流轉的最終目的。
