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2024年11月24日
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土地財政的式微，地方政府收取房產稅的積極性可能會提高。因為以前基數較高的土地收入，使得政府支出的盤子也比較大，政府支出增長容易，要消減起來就比較困難。隨著土地出讓收入增速下降，部分地區甚至會出現絕對值的減少，如何彌補這部分支出缺口，就擺在地方政府面前。
6月11日，國家統計局發布5月份全國房地產數據，1-5月份全國商品房銷售額實現2.44萬億元，增長3.1%，為2014年年初以來的首次正增長。5月份當月，全國商品房銷售快速增長，銷售面積增長15.0%，銷售額增長24.3%。
全國商品房銷售面積及銷售額，自今年3月份以來降幅收窄，銷售額在5月份率先轉正。其他指標，如房企開發到位資金、房企土地購置面積、房地產行業相關稅收收入等均在5月份出現降幅收窄。但全國土地出讓收入、全國房地產開發投資增速仍在下行通道中。
國家統計局投資司高級統計師王寶濱在解讀5月房地產數據時表示，房地產開發投資主要先行指標有向好跡象，商品房銷售明顯回暖，重點城市更為明顯。商品房銷售市場回升，房地產調控政策效果開始顯現，市場預期發生轉變，購房者信心有所恢復。
5月份其他宏觀指標，也出現分化。如5月份規模以上工業增加值增速出現回升，但固定資產投資增速仍在進一步下行，全國財政收入仍然維持較低的增速。一季度以來，中央和地方政府出臺的系列穩增長措施，似乎取得一定效果，但經濟下行的壓力仍不小。
5月份房地產市場釋放的積極信號是否可持續？房地產市場的回暖對地方政府收入將帶來什么影響？“土地財政”后續會如何？如何看待當前宏觀經濟形勢？穩增長政策是否需要加碼，宏觀政策該往哪個方向走？帶著這些問題，21世紀經濟報道記者對北京大學經濟研究所常務副所長蘇劍進行了專訪。
樓市回暖恐難持續
《21世紀》：數據顯示近幾個月房地產銷售市場持續回暖，這波行情會延續多久？
蘇劍：房地產銷售走暖是正常的，畢竟政策環境變了。貨幣供應增加，利率在降低，對房地產市場有拉動作用很正常。但從長期趨勢來看，此次回暖將不同于以往，不會像以前那樣房地產一回暖，就帶來房價每年20%-30%的上漲，房價上漲得快的甚至一年翻番。
這次回暖是短期的，能持續多久令人懷疑。中國長期人口結構決定了中國房地產市場的長期走勢。最近房地產市場火爆，主要幾個一線城市，某些城市部分地區房價上漲了40%-50%，北京的房價部分上漲了15%；但二三線城市并沒有出現太火熱的場面，尤其是一些小城市，住房供給已經嚴重大于需求。
房價的恢復，有可能帶動一線城市后續的投資；但二三線城市供給已經過剩，商品房銷售的恢復，是否會帶動下一步投資，帶來新開工項目的增長還不好說。單靠幾個一線城市，對整個中國的房地產拉動效果有多大？由于數據不充分，不好判斷；但估摸一下，帶動作用不會太大。
我個人對未來房地產走勢不看好，按照我們的研究，中國人口在2020年將達到峰值，現在只剩五年時期，房子是給人住的，到時候房子還有啥前途呢？
《21世紀》：5月份財政收入數據顯示，房地產相關的稅收收入降幅在收窄；但累計到5月份全國土地出讓收入仍然是負增長，同比下降了約40%，降幅相比4月份還略有擴大。土地市場是否恢復得慢一些呢？
蘇劍：這反映從全國來看，開發商拿地的積極性還沒有恢復。
《21世紀》：房地產行業相關稅收和土地出讓金收入，即俗稱的“土地財政”，地方政府很多項目建設、舉債多倚重土地財政。土地財政收入減少會帶來什么影響？
蘇劍：政府收入減少，會帶來政府支出的減少，這在穩增長背景下，會帶來一定負面影響。土地財政一直就難以持續，地價靠市場定價，具有一定的運氣成分；隨著長期房地產市場的變化，土地財政的作用會逐漸減弱。
土地財政的式微，地方政府收取房產稅的積極性可能會提高。因為以前基數較高的土地收入，使得政府支出的盤子也比較大，政府支出增長容易，要消減起來就比較困難。隨著土地出讓收入增速下降，部分地區甚至會出現絕對值的減少，如何彌補這部分支出缺口，就擺在地方政府面前。
需疏導宏觀政策傳導機制
《21世紀》：一季度以來，各級政府出臺不少穩增長措施，但5月份數據其實有分化，工業增加值相比4月份回升了0.2個百分點，但固定資產投資增速相較4月份還回落了0.6個百分點。如何看待當前宏觀經濟形勢？穩增長效果如何？
蘇劍：從5月份數據來看，穩增長是有效果的，但效果不明顯。固定資產投資增速還在進一步下滑，工業增加值的增速增長只恢復了0.2個百分點，這可以當做是月度間的正常波動。
當前宏觀經濟形勢，在于需求萎縮太厲害，這主要是兩方面因素導致的，一是地方政府穩增長籌碼減少，二是中國企業融資方式的轉變使得固定資產投資增速持續下滑。
地方政府能做的事情非常有限，土地出讓金增速下滑，甚至絕對量在下降；中央對地方政府債務的管理更嚴，以前依靠融資平臺就能輕易借債，現在融資渠道在收緊；地方政府不作為的現象也越來越多，做事不如不做事安全等。
再者，股市行情的火爆，導致銀行存款搬家，貨幣供給發生改變，貨幣乘數下降，實體經濟的貨幣供給下降，M2增速比較低，只有10.8%左右，且一直在降低——但直接融資增加的部分，還不足以彌補間接融資規模的下降，這使得固定資產投資的增速一直在下滑。
《21世紀》：后續宏觀調控政策應該側重什么方面？
蘇劍：當前財政和貨幣政策的傳導機制都發生了改變，后續應該注重政策傳導機制的疏導。
地方政府不作為，懶政惰政的現象較多，國務院總理李克強多次強調要督促地方政府積極作為；另一方面由于政府收入增速下滑，政府用于項目的支出減少。
現在貨幣政策運用中，往經濟中注入一些資金，資金就流向股市；出于風險考慮，銀行又惜貸，貨幣政策的放松并沒有太多流向實體經濟。
《21世紀》：如何疏導呢？對于積極財政政策，最近國務院要求加強財政自己的統籌使用力度，這是否能起到一定作用？
蘇劍：要疏導財政政策，關鍵是要調動地方積極性，讓他們愿意干活，這是個難題。貨幣政策方面也不好辦。要么讓直接融資盡快成長起來，能充分彌補間接融資的下降；要么就解決商業銀行惜貸的問題。
穩增長還會加碼
《21世紀》：當前經濟形勢，后續穩增長政策有必要進一步加碼嗎？
蘇劍：這要看政策目標是什么，如果對增長很重視的話，那就有必要；如果只是保證社會穩定的話，那就不一定，因為就業形勢沒那么差。
但我相信穩增長的措施還會繼續加碼，因為在中央政府的優先序列里，穩增長是排第一的，目標還沒實現的情況下，還會繼續加碼。
《21世紀》：最近國務院要求加強財政資金的統籌力度，讓積極財政政策更好發揮作用，這似乎就屬于財政政策疏導的一部分。未來如何穩增長？
蘇劍：就如前面所講的，要想辦法疏通政策傳導渠道。擱在以前，當前財政政策力度是夠用，但由于財政政策傳導機制發生改變，使得財政政策的力度有所折扣，所以積極財政政策的力度需要加大。常規的刺激方式，財政政策方面可以增加政府支出，多推進一些項目，還可以減稅、增加轉移支付；貨幣政策方面可以降準降息等。
減稅是可行的，刺激的是市場端。政府支出政策傳導機制較差，但收入政策機制沒變，給老百姓減稅、增加轉移支付之類的，雖然對宏觀經濟的影響比支出政策要弱一些。
《21世紀》：今年前5個月全國一般公共預算收入同口徑只增長了3.1%，增速較低。進一步減稅，財政收支矛盾是否會進一步加大？
蘇劍：收支缺口可以由中央發行債券，也可以讓地方政府發債，總歸不同于以前直接從銀行貸款這種方式，未來政府舉債應更多通過直接融資方式，讓財政風險跟金融風險隔離開。
《21世紀》：最近國務院力推PPP模式，希望加大基礎設施和公用事業領域的投資，并一直在強調投融資創新，對此如何看？
蘇劍：這是以后的發展方向，但短期內不能指望。PPP作為一個大的制度創新，需要摸索試點，也會有一個學習過程。
