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2024年11月24日
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在穩定住房消費政策刺激下，當前我國住宅市場交易趨向活躍，樓市出現回暖跡象。但與此同時，二手房交易量急劇增長，導致住宅市場供應總量明顯增加，或將對新房產生擠出效應，影響到新房去庫存化進程，樓市運行增加不確定性。
二手房交易激增是當前樓市運行突出特征。目前看，隨著我國住宅供求關系跨越短缺時期，以及人口拐點到來，加上住宅投資價值趨降、家庭財富配置結構優化、股市持續大幅上漲、投資性住房變現需要等因素的共同作用下，當前二手房上市意愿明顯增強。而穩定住房消費政策也有助于二手房交易達成。特別是二手房交易營業稅免征期限由5年縮短至2年，以及二套房首付比最低降至四成，對二手房上市有明顯推動作用。2015年4月，北京二手房網簽量達17191套，創出近25個月以來新高；廣州市中心六區二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積，環比分別飚升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環比增長33%；溫州市區二手住宅交易量環比上漲超過50%。
二手房大量上市增加樓市運行不確定性。從市場交易數據看，當前市場二手房交易量明顯超過新房。據中介機構統計數據，2015年5月，剔除保障房和自住房后的北京純商品住宅共成交6064套，環比4月增長33%。而二手住宅簽約網簽量為16627套，同比增長1.4倍，是新房成交套數的2.74倍。深圳新房成交6071套，環比4月增加近五成，而二手房成交13378套，環比增長28%，是新房成交套數的2.2倍。上海市二手房成交量達到3.88萬套，環比上漲1.6%，同比上漲1.57倍,連續兩個月維持在3.5萬套以上的高位水平，刷新上海歷史次高點。
這些情況表明，二手房已構成住宅市場交易主體，將對未來樓市運行方向產生巨大影響。一是住宅市場供應可控性下降。應該看到，二手房上市規模存在不可控特點，貸款利率、住房交易價格、住宅租金水平、社會投資渠道等多種因素，都將對當期二手房上市規模產生影響。二是住宅供求關系調整博弈更趨復雜。過去住宅市場主要由房地產開發企業和購房群體的雙方博弈，演化為房地產開發企業、二手房業主、購房群體的三方博弈，住宅供求關系調整將更加復雜。三是二手房上市交易量上升，將對新房去庫存形成巨大挑戰。截至2015年4月末，全國商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米。2015年1至4月，全國住宅施工面積418479萬平方米，同比增長3.2%，未來一年左右將形成實物住宅供應。這些情況表明我國新房去庫存壓力不減，而二手房上市交易量的上升，將增加全社會住宅供應總量，無疑將對當前以新房去庫存為主要目標的政策取向產生深遠影響。
綜合來看，考慮到當前我國城鎮存量住宅規模巨大，擁有二套房及以上的家庭也不在少數，需要高度關注二手房上市主導市場交易總量的這一重大變化。為適應當前住宅市場交易結構重大調整，不僅需要地方政府適當控制土地供應節奏，避免未來市場供應過快增加。還需要房地產開發企業擺正心態，充分認識“去庫存”仍是當前及未來一段時間樓市運行的關鍵詞，加大促銷力度，以加快資金回籠，推進新房去庫存化進程。
